Tài sản chung của nhà chung cư - là gì? Bảo dưỡng, sửa chữa tài sản chung của nhà chung cư

2024 Tác giả: Howard Calhoun | [email protected]. Sửa đổi lần cuối: 2023-12-17 10:44

Nhà chung cư có diện tích đáng kể liên quan đến tài sản chung. Công dụng cụ thể của nó là gì? Làm thế nào để công dân đưa ra các quyết định liên quan đến việc duy trì tài sản chung?

Tài sản chung trong nhà là gì?

Theo các hành vi pháp lý được áp dụng tại Liên bang Nga, tài sản chung của một tòa nhà chung cư là tài sản chung của các chủ sở hữu căn hộ nằm trong khu nhà. Các yếu tố chính của cơ sở hạ tầng này có thể được thể hiện trong một phạm vi rộng. Theo quy định, đây là những cơ sở không bao gồm căn hộ, cũng như:

- đồ vật dùng để phục vụ một số phòng trong nhà;

- đổ bộ;

- thang máy;

- hành lang;

- gác xép;

- tầng kỹ thuật và tầng hầm;

- truyền thông kỹ thuật khác nhau;

- mái nhà;

- cấu trúc thực hiện chức năng bảo vệ, chịu lực;

- nhiều loại thiết bị khác nhau nằm trongnhà bên ngoài căn hộ;

- mảnh đất nơi có ngôi nhà, cây cối được trồng trên đó, các yếu tố cảnh quan nằm trên đó.

Các quy định chính điều chỉnh các quan hệ pháp luật trong lĩnh vực này là Bộ luật Nhà ở, cũng như nghị định của chính phủ số 491 ngày 13 tháng 8 năm 2006. Trong trường hợp chung, người ta nên tham khảo các quy định của Bộ luật Nhà ở của Liên bang Nga. Trong các vấn đề bảo trì các cơ sở liên quan, người ta phải đọc nghị định của chính phủ đã được chỉ định. Tài sản chung của nhà chung cư được đặc trưng bởi số lượng lớn các sắc thái về sử dụng và bảo trì.

Hãy nghiên cứu chúng.

Đặc điểm của việc sử dụng tài nguyên nhà chung

Chủ sở hữu của các cơ sở tương ứng sử dụng chúng theo luật liên bang của Liên bang Nga. Việc thay đổi diện tích phần sở hữu chung của ngôi nhà chỉ được thực hiện khi có sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu cơ sở hạ tầng này. Ngoài ra, có thể chuyển nhượng mặt bằng liên quan cho người khác sở hữu. Cái chính là khi thực hiện các quan hệ pháp luật đó thì tiêu chí là tài sản chung của các chủ sở hữu mặt bằng trong nhà chung cư chỉ được chuyển quyền sử dụng nếu thủ tục này không xâm phạm đến quyền và lợi ích của công dân, tổ chức.

Các lô đất có khu dân cư có thể được chuyển nhượng để sử dụng hạn chế cho người khác. Nếu trước khi thông qua luật quản lý việc sử dụng các tài nguyên của ngôi nhà chung, các trang web này đã được ai đó sử dụng thì việc truy cập vào chúng sẽ khôngcó thể bị cấm. Việc ngăn cản đối tượng mới được thiết lập theo thỏa thuận giữa chủ sở hữu căn hộ và người sắp sử dụng địa điểm. Các tranh chấp có thể xảy ra trong khuôn khổ các quan hệ pháp luật này sẽ được giải quyết tại tòa án.

Tính năng bảo trì các vật dụng trong nhà chung

Bây giờ chúng ta cùng nghiên cứu cách thức thực hiện bảo trì tài sản chung của nhà chung cư.

Theo quy định của pháp luật trong lĩnh vực pháp luật về nhà ở của Liên bang Nga, chủ sở hữu căn hộ cùng chịu chi phí giải quyết vấn đề được đề cập. Phần chi phí này thuộc về một chủ sở hữu cụ thể được xác định dựa trên phần tài sản chung thuộc sở hữu của người đó. Kể cả trường hợp chủ sở hữu căn hộ không ở thì vẫn phải nộp phí bảo trì tài sản chung nhà chung cư. Ví dụ, nếu một người không sử dụng thang máy vì anh ta sống ở tầng 1, thì anh ta phải trả tiền cho phần tương ứng của cơ sở hạ tầng của cơ sở dân cư.

Danh sách cụ thể của các hoạt động tạo nên việc duy trì các nguồn tài nguyên chung trong ngôi nhà phụ thuộc vào đặc điểm của một cơ sở dân cư cụ thể, điều kiện khí hậu nơi nó tọa lạc. Theo quy định, chúng bao gồm:

- kiểm tra định kỳ tài sản do chủ sở hữu căn hộ và những người có trách nhiệm khác thực hiện nhằm xác định những thiếu sót trong kết cấu của các đối tượng liên quan;

- đảm bảo chức năng của hệ thống cung cấp điện;

- làm sạch và vệ sinhxử lý mặt bằng, khu đất có nhà ở;

- xử lý rác và chất thải do công việc của các công ty sử dụng các phòng khác nhau trong nhà;

- áp dụng các biện pháp phòng cháy chữa cháy theo quy định của pháp luật Liên bang Nga;

- chăm sóc cây trồng trên đất liền kề nhà;

- duy trì các yếu tố cảnh quan nằm trong lãnh thổ tương ứng;

- tiến hành sửa chữa các cơ sở hiện tại, chuẩn bị cho chúng hoạt động trong một mùa nhất định;

- thực hiện các biện pháp nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng năng lượng của một tòa nhà dân cư.

Có thể lưu ý rằng danh sách các hoạt động hình thành việc bảo trì, sửa chữa tài sản chung của nhà chung cư không bao gồm:

- đảm bảo chức năng của cửa ra vào trong các căn hộ thuộc sở hữu của cư dân - bên ngoài và bên trong, cửa sổ;

- cách nhiệt ban công;

- thay mặt kính;

- bảo trì các thửa đất không nằm trong cấu trúc tài sản chung, bao gồm cả việc trồng cây trên đó.

Những công việc này do chủ căn hộ giải quyết.

Sửa chữa là một trong những hoạt động chính được thực hiện trong khuôn khổ việc sử dụng tài sản chung. Nó có thể là hiện tại và vốn. Hãy nghiên cứu các tính năng của nó.

Sửa chữa cơ sở vật chất chung

Sửa chữa được thực hiện theo quyết định của cuộc họp của chủ sở hữu. Cái hiện tại được thiết kế để chống hao mòn, cũng như duy trì chức năng của các đối tượng được đề cập. Vốn sửa chữa tài sản chung trongtrong một tòa nhà chung cư bao gồm việc thay thế hoặc xây dựng lại các yếu tố riêng lẻ của cơ sở hạ tầng khu dân cư. Nó cũng được sản xuất nếu các cơ sở liên quan hết hạn sử dụng.

Việc sửa chữa hiện tại (cũng như sửa chữa lớn) tài sản chung trong nhà chung cư có thể được thực hiện bởi các công ty quản lý nếu nghĩa vụ này được xác lập theo quyết định của các chủ sở hữu. Việc tham gia vào các quan hệ pháp luật này là thẩm quyền độc quyền của chủ sở hữu căn hộ. Cư dân cũng đặt phạm vi và lịch trình sửa chữa đối với các nguồn thông thường trong nhà.

Lưu ý rằng các công ty quản lý được yêu cầu thực hiện các công việc hiện tại và khẩn cấp cần thiết để duy trì chức năng của các cơ sở, ngay cả khi thỏa thuận với chủ sở hữu không thiết lập một danh sách cụ thể các công việc có liên quan. Để tài trợ cho các hoạt động này, các chủ sở hữu nhà chung cư hình thành quỹ sửa chữa lớn tài sản chung của nhà chung cư. Hãy xem xét các chi tiết cụ thể của nó.

Sử dụng quỹ tiền mặt chung của chủ sở hữu căn hộ

Quỹ được đề cập được đặt trong một tài khoản đặc biệt. Nó mở ra trong một tổ chức tài chính có đủ năng lực để thực hiện các giao dịch liên quan. Do đó, số tiền được đặt trong một tài khoản riêng và thuộc về chủ sở hữu căn hộ được sử dụng để thực hiện đại tu các nguồn lực.

Hình thành tương ứngQuỹ được thực hiện dựa trên chi phí đóng góp của người thuê nhà, cũng như các khoản phạt được tích lũy trên các khoản tiền này theo cách thức được pháp luật quy định. Trong một số trường hợp, ngân hàng cũng có thể tính lãi khi chuyển tiền vào tài khoản được đề cập. Quỹ đại tu được phân bổ cho các chủ sở hữu căn hộ tương ứng với số tiền họ đóng góp.

Quyền sở hữu các quỹ này thuộc về chủ sở hữu của một ngôi nhà cụ thể. Nếu một người bán một căn hộ, thì người mua căn hộ đó cũng trở thành chủ sở hữu của một phần trong quỹ đại tu. Cần lưu ý rằng chủ sở hữu các quỹ trên một tài khoản riêng không được quyền sử dụng chúng cho các mục đích khác, ngoại trừ việc đại tu các nguồn tài nguyên chung trong nhà.

Bây giờ chúng ta hãy nghiên cứu cách thức các sự kiện được thực hiện, trong khuôn khổ mà các chủ sở hữu thiết lập các quy tắc bảo quản tài sản chung trong nhà chung cư. Chúng ta đang nói về các cuộc họp của đại hội chủ sở hữu căn hộ.

Họp mặt đại hội chủ sở hữu căn hộ: đặc điểm của sự kiện

Cuộc họp chung của chủ sở hữu các cơ sở dân cư, theo quy định của pháp luật trong lĩnh vực pháp luật về nhà ở của Liên bang Nga, là cơ quan quản lý chính của ngôi nhà. Trong thực tế, nó cũng là một cuộc họp, và do đó, có thể được coi như một sự kiện. Cuộc họp của các chủ sở hữu có một chương trình nghị sự và bao gồm việc hình thành một danh sách các quyết định được đưa ra bằng biểu quyết.

Tài sản chung của nhà chung cư là những vật mà theo kết quả họp các chủ sở hữu nhà chung cư có thể là:

- tái tạo;

- bổ sungnhà xây dựng cho các mục đích khác nhau;

- sửa chữa - kể cả khi sử dụng quỹ đại tu.

Tại cuộc họp đại hội chủ sở hữu căn hộ, có thể đưa ra các quyết định:

- về việc hình thành quỹ đại tu;

- về số tiền đóng góp đại tu - liên quan đến mức tối thiểu;

- theo lựa chọn của một công dân sẽ mở một tài khoản đặc biệt của quỹ liên quan và thực hiện các hoạt động trên tài khoản này;

- về sự lựa chọn ngân hàng sẽ phục vụ các giao dịch tài chính liên quan đến việc giải quyết giữa chủ sở hữu căn hộ và nhà cung cấp dịch vụ để duy trì các nguồn lực chung;

- về việc nhận khoản vay của HOA, UK hoặc tổ chức có thẩm quyền khác để sửa chữa lớn trong nhà;

- về việc cấp bảo lãnh cho các giao dịch tài chính như vậy;

- về thủ tục sử dụng lô đất liền kề nhà ở;

- về việc các bên thứ ba sử dụng các đồ vật có trong các tài nguyên chung của ngôi nhà - ví dụ: cho mục đích quảng cáo;

- trao quyền cho những người tham gia ký kết hợp đồng sử dụng đồ vật;

- về việc giới thiệu các hệ thống thông tin trong khuôn khổ sự tương tác của các chủ sở hữu căn hộ, cũng như về việc xác định những người có quyền sử dụng các giải pháp công nghệ đó;

- về thủ tục tài trợ các chi phí liên quan đến việc thiết lập các cuộc họp với sự tham gia của Bộ luật Hình sự, HOA hoặc tổ chức có thẩm quyền khác;

- về sự lựa chọn của các cơ chế điều khiển tại nhà;

- khi cần sửa chữa liên tụctài sản.

Hãy cùng khám phá cách thức tiến hành các cuộc họp được đề cập.

Hình thức và thủ tục tổ chức họp chủ sở hữu căn hộ

Hoạt động được đề cập có thể được tổ chức:

- dưới hình thức biểu quyết trực tiếp - khi chủ sở hữu trực tiếp tham dự, thảo luận các vấn đề và đưa ra quyết định về chúng;

- thông qua bỏ phiếu vắng mặt của cư dân - theo cách thức được quy định bởi các đạo luật pháp lý của Liên bang Nga;

- dạng hỗn hợp.

Các hành vi pháp lý theo quy định của Liên bang Nga cũng thiết lập các thủ tục để tổ chức sự kiện được đề cập. Trước hết, pháp luật quy định tần suất tổ chức các cuộc họp để xác định cách thức các chủ sở hữu sử dụng tài sản chung của nhà chung cư. Đây là một tiêu chí rất quan trọng về hiệu quả của việc quản lý các cơ sở liên quan.

Vì vậy, các cuộc họp được đề cập phải được tổ chức mỗi năm một lần, trừ khi có quy định khác của địa phương do chủ sở hữu căn hộ thiết lập. Ngoài cuộc họp chính của chủ sở hữu, các sự kiện bất thường có thể được tổ chức liên quan đến việc thảo luận về các khía cạnh khác nhau của việc quản lý ngôi nhà. Chúng có thể được khởi xướng bởi bất kỳ công dân nào trong số các chủ sở hữu căn hộ.

Đại hội chủ sở hữu được công nhận là hợp pháp nếu đủ số đại biểu. Theo luật nhà ở của Liên bang Nga, nó phải được 50% tổng số phiếu bầu. Nếu số đại biểu không được đáp ứng, một cuộc họp chung khác sẽ được tổ chức.

Nếu bất kỳ chủ sở hữu căn hộ nào quyết định đưa ra thảo luậnchẳng hạn, câu hỏi về việc sửa chữa tài sản chung trong nhà chung cư hiện nay nên được tiến hành như thế nào, trên cơ sở đột xuất, thì anh ta phải thông báo cho những cư dân khác về sáng kiến của anh ta trước cuộc họp liên quan 10 ngày. Một người cần gửi thông tin về sự kiện cho hàng xóm bằng văn bản hoặc đăng tin nhắn về cuộc họp của các chủ sở hữu căn hộ trên khán đài đặc biệt. Tài liệu này phải chứa:

- thông tin về người khởi xướng cuộc họp bất thường của chủ sở hữu;

- dữ liệu về hình thức cuộc họp;

-ngày, địa điểm và thời gian của sự kiện;

- các vấn đề chính trong chương trình họp của các chủ sở hữu;

- thủ tục kiểm tra chủ sở hữu căn hộ với thông tin cần xem xét tại cuộc họp.

Chủ sở hữu căn hộ có số phiếu bầu từ 10% trở lên tại các cuộc họp có thể áp dụng Bộ luật Hình sự hoặc HÒA với yêu cầu tổ chức đại hội. Kháng nghị này phải bằng văn bản và bao gồm các mục trong chương trình nghị sự. Trong vòng 45 ngày kể từ ngày nhận được tài liệu liên quan, nhưng không quá 10 ngày trước cuộc họp đại hội đồng, Bộ luật Hình sự hoặc HOA phải thông báo cho cư dân về sự việc liên quan.

Những sáng kiến như vậy cũng có thể được kết hợp với một cuộc thảo luận về các sắc thái đặc trưng cho việc sửa chữa tài sản chung trong các tòa nhà chung cư hoặc, ví dụ, việc sử dụng quỹ sửa chữa vốn. Người khởi xướng cuộc họp liên quan có thể là chính công ty quản lý hoặc sự hợp tác của các chủ sở hữu. Đồng thời, chương trình có thể bao gồmlà những vấn đề thường nằm trong thẩm quyền cuộc họp của các chủ sở hữu căn hộ.

Bây giờ chúng ta hãy xem các quyết định của chủ nhà được đưa ra như thế nào.

Tính năng ra quyết định tại các cuộc họp của chủ nhà

Như chúng tôi đã lưu ý ở trên, việc triển khai các hoạt động liên quan đến bảo trì tài nguyên chung trong nhà được thực hiện dựa trên kết quả biểu quyết tại cuộc họp của các chủ sở hữu nhà chung cư. Trong trường hợp nói chung, chủ sở hữu đưa ra các quyết định phù hợp bằng đa số phiếu, nhưng đôi khi cần có sự ủng hộ của 2/3 cư dân về một vấn đề cụ thể.

Tính năng biểu quyết tại cuộc họp chủ sở hữu căn hộ

Sẽ rất hữu ích khi nghiên cứu cách thực hiện biểu quyết về các vấn đề trong chương trình nghị sự trong các cuộc họp tương ứng. Ví dụ, đối với các thủ tục như sửa chữa lớn tài sản chung của các tòa nhà chung cư hoặc chi kinh phí sử dụng cho các mục đích thích hợp. Việc biểu quyết tại cuộc họp của các chủ sở hữu căn hộ có thể được thực hiện trực tiếp hoặc thông qua người đại diện thực hiện trên cơ sở giấy ủy quyền. Mỗi chủ sở hữu có một số phiếu bầu tỷ lệ với phần sở hữu của mình đối với các tài nguyên chung trong nhà. Thông tin về những người tham gia biểu quyết được ghi trong biên bản họp các chủ sở hữu căn hộ.

Kết quả bình chọn trong khuôn khổ cuộc họp của các chủ sở hữu căn hộ được ghi nhận theo quy chế đặc biệt, là văn bản chính thức. Biên dịch và ứng dụng của họcác điều khoản trong đó có thể có ý nghĩa pháp lý.

Lập công thức kết quả cuộc họp của các chủ sở hữu

Bản sao của các giao thức liên quan phải được một công dân có thẩm quyền nộp cho Bộ luật Hình sự, HOA hoặc tổ chức có thẩm quyền khác trong vòng 10 ngày sau cuộc họp của các chủ sở hữu căn hộ. Đổi lại, Bộ luật Hình sự, HOA hoặc một cấu trúc khác phải gửi quy trình cho các cơ quan quản lý trong vòng 5 ngày sau khi nhận được tài liệu được lưu ý. Nếu các cơ quan nhà nước này tiếp nhận từ 2 nguồn thuộc loại thích hợp trở lên trong 3 tháng liên tục thì phải tiến hành thanh tra đột xuất hoạt động của công dân liên quan đến việc quản lý nhà ở. Ví dụ, nếu cư dân đang thảo luận sôi nổi về việc dịch vụ bảo trì tài sản chung của nhà chung cư cần hình thành các biện pháp bảo trì các công trình liên quan thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền có thể kiểm tra xem hành vi của công dân có hợp pháp như một phần của việc giải quyết các vấn đề đó không..

Biên bản cuộc họp của các chủ sở hữu căn hộ không được có các quyết định về những vấn đề mà những người khởi xướng sự kiện không có trong chương trình nghị sự. Người thuê được thông báo kết quả họp chủ sở hữu căn hộ trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày có văn bản liên quan. Theo quy định - bằng cách đặt trên các giá đỡ đặc biệt. Biên bản ấn định kết quả họp chủ sở hữu nhà chung cư được lưu giữ tại nơi do cư dân tự xác định. Biên bản họp các chủ sở hữu quy định việc sử dụng tài sản chung của nhà chung cư là nguồn định mức,bắt buộc đối với tất cả cư dân, với điều kiện các vấn đề được xem xét trong chương trình họp thuộc thẩm quyền của cơ quan quản lý tòa nhà liên quan.

Các quyết định được đưa ra sau cuộc họp của các chủ sở hữu căn hộ có thể bị các chủ sở hữu căn hộ kháng cáo tại tòa án. Ví dụ, nếu một công dân không hài lòng với cách xác định thủ tục chi kinh phí sửa chữa tài sản chung của nhà chung cư mà không có sự tham gia của người đó, hoặc người đó biểu quyết phản đối và cho rằng quyền của mình bị vi phạm. Một người có thể nộp đơn lên tòa án trong vòng 6 tháng kể từ ngày làm quen với quyết định của cuộc họp các chủ sở hữu nhà ở.

Như vậy, tài sản chung của các chủ sở hữu trong nhà chung cư cần được sử dụng có tính đến quyền lợi của từng người thuê. Anh ta có quyền thể hiện chúng một cách cá nhân - tại các cuộc họp của chủ sở hữu căn hộ hoặc tại tòa án.