Thuế bán căn hộ: tính năng, cách tính số tiền và yêu cầu

2024 Tác giả: Howard Calhoun | [email protected]. Sửa đổi lần cuối: 2023-12-17 10:44

Việc bán căn hộ có thể cần thiết vì nhiều lý do khác nhau, nhưng đồng thời, mỗi người đều quan tâm đến việc liệu có phải nộp thuế khi bán căn hộ hay không. Trên thực tế, sau khi hoàn thành quá trình này, một công dân nhận được một khoản thu nhập nhất định, từ đó phải trả một khoản phí. Nhưng đồng thời có những điều kiện nhất định thì không phải chuyển thuế. Mỗi người bán phải tính toán thời gian sở hữu một căn hộ để sau khi bán, bạn không phải trả một khoản phí nào. Ngoài ra, khả năng sử dụng khoản khấu trừ để giảm cơ sở tính thuế cũng được tính đến.

Bị đánh thuế bao nhiêu?

Trước hết, bạn cần tìm hiểu mức phí là gì. Mỗi chủ sở hữu đã bán bất động sản hoặc một phần của bất động sản đó nên biết loại thuế nào phải chịu đối với việc bán căn hộ và liệu họ có phải trả khoản phí này hay không.

Phép tính sử dụng số tiền được chỉ định trong hợp đồng được lập để bán đồ vật. Không có gì lạ khi người bán yêu cầu người mua một số tiền thấp hơn trong thỏa thuận này,điều này sẽ cho phép họ tránh phải trả thuế khi sử dụng khoản khấu trừ. Điều này dẫn đến việc phải sửa luật, vì vậy bây giờ không chỉ tính đến giá bán mà còn phải tính đến giá trị địa chính của đối tượng. Nếu nó cao hơn giá trị có trong hợp đồng, thì số thuế sẽ được tính theo giá địa chính.

Những thay đổi như vậy được chứng minh là cần giảm số lượng các giao dịch gian lận, mục đích chính là trốn thuế. Thêm 13% được tính từ số tiền tiết lộ. Cơ sở thuế có thể giảm khi sử dụng khoản khấu trừ.

Quy chế lập pháp

Yêu cầu nộp thuế đối với thu nhập nhận được từ việc bán bất động sản được quy định bởi các quy định khác nhau. Chúng bao gồm Nghệ thuật. 117 và Điều khoản. 220 của Bộ luật thuế, cũng như Luật liên bang số 382.

Các tài liệu chỉ rõ liệu thuế bán hàng có phải nộp khi bán căn hộ hay không, cách xác định phí và những trường hợp nào người bán được miễn quy trình này.

Khi nào không nộp thuế?

Có một số điều kiện theo đó những người bán bất động sản không phải trả thuế đối với thu nhập của họ. Thuế sau khi bán căn hộ sẽ không được trả (vì nhiều lý do khác nhau) chỉ khi có bằng chứng về những trường hợp này. Bạn không cần phải tính toán và trả phí trong các tình huống:

• sau khi mua căn hộ, người bán đã sở hữu căn hộ hơn năm năm;
• sau khi nhận nhà do thừa kế, do tích gópquà tặng hoặc theo quyết định của tòa án, bạn cần phải đợi 3 năm, để sau này bạn có thể bán vật đó với miễn thuế;
• nếu căn hộ được bán với giá thấp hơn giá mua của nó, vì cần phải trả thuế thu nhập, nhưng bạn sẽ phải chính thức chứng minh rằng người bán thực sự không kiếm được lợi nhuận, cho những hợp đồng nào việc mua bán nhà ở được sử dụng;
• Giá trị bất động sản dưới 1 triệu RUB, vì mỗi người bán bất động sản có thể tận dụng khoản khấu trừ 1 triệu RUB và do đó, cơ sở thuế được giảm với giá thấp nhà ở, bạn không cần phải trả phí.

Định giá thấp bất hợp lý chi phí nhà ở không còn được áp dụng nữa. Điều này là do thuế bán căn hộ cho cá nhân có thể được tính trên cơ sở giá trị địa chính, nếu nó cao hơn giá bán của đối tượng.

Khi nào thì nên chuyển tiền?

Phí đến hạn vào năm sau. Vì vậy, nếu căn hộ bán được trong năm 2017, đồng thời phải tính toán chuyển khoản thì phải chuyển vào ngân sách trước ngày 15/7/2018.

Nếu có sự chậm trễ, tiền phạt sẽ làm tăng đáng kể tổng số tiền phải chuyển vào ngân sách.

Thời gian sở hữu căn hộ để không phải nộp thuế sau khi bán là bao lâu?

Những thay đổi đáng kể đã được thực hiện vào năm 2016, vì vậy bây giờ tất cả mọi người nên biết cách xác định chính xác khoảng thời gian này,rằng họ không phải chịu trách nhiệm về các vi phạm. Các quy tắc cơ bản bao gồm:

• nếu tài sản được mua sau năm 2016, thì bạn phải đợi 5 năm để bán nó mà không phải trả phí;
• nếu đối tượng được nhận trên cơ sở các giao dịch khác, trong đó người nhận căn hộ không chi bất kỳ khoản tiền nào, ví dụ, nhà ở được nhận thừa kế hoặc được tặng cho trên cơ sở tài trợ được rút ra chính xác, thì nó có thể được bán mà không có thuế trong ba năm.

Thuế bán căn hộ sở hữu dưới 3 năm sẽ phải được thanh toán liên tục. Trong trường hợp này, việc đếm ngược bắt đầu từ thời điểm người dân nhận được văn bản xác nhận quyền đối với bất động sản của mình. Ví dụ: nếu một đối tượng được mua trên cơ sở đóng góp cổ phần, thì việc đếm ngược phải được thực hiện từ thời điểm khi khoản thanh toán cuối cùng được thực hiện.

Tôi có cần phải trả thuế đối với nhà ở được tặng cho hoặc thừa kế không? có, nếu tài sản đó đã sử dụng chưa đầy ba năm và bạn muốn bán nó. Giả sử bạn sở hữu một căn hộ trong 3 năm. Trong trường hợp này, thuế bán hàng sẽ không phải được tính toán và chuyển giao, nhưng đồng thời cần phải nộp cho Cơ quan Thuế Liên bang bằng chứng rằng hơn ba hoặc năm năm đã thực sự trôi qua.

Tôi có thể giảm giá không?

Mọi người bán bất động sản đều muốn tránh bị đánh thuế. Nhiều người không muốn trả thuế khi bán căn hộ với lý do họ cố tình đánh giá thấp doanh số bángiá của đối tượng, vì vậy khi sử dụng khoản khấu trừ, hoặc không có thuế nào cả, hoặc nó có một số tiền nhỏ.

Phương pháp này đã không được sử dụng từ năm 2016. Điều này là do trước khi tính phí, các nhân viên của Sở Thuế Liên bang so sánh hai chỉ số thể hiện bằng giá bán và giá trị địa chính của đối tượng. Tính toán dựa trên số tiền sẽ lớn hơn. Do đó, tránh đánh thuế theo cách này sẽ không hiệu quả. Thuế bán căn hộ mới được mua hoặc nhận cách đây chưa đầy ba hoặc năm năm sẽ phải nộp trong mọi trường hợp.

Làm thế nào để không phải nộp thuế khi sở hữu căn hộ dưới 5 năm?

Có một số khả năng nhất định cho phép bạn thực sự không phải trả khoản phí này, ngay cả khi căn hộ đã thuộc sở hữu của một người dưới năm năm. Thuế bán căn hộ không được trả trong các điều kiện và tình huống sau:

• tài sản đã mua trước năm 2016, nên vẫn phải tuân theo điều kiện là bạn phải đợi ba năm chứ không phải năm năm mới có thể bán được mà không phải trả phí;
• căn hộ được nhận như một món quà hoặc tài sản thừa kế, vì vậy người dân không có tiền trả cho nó, dẫn đến thực tế là chỉ đủ để sở hữu đối tượng trong 3 năm, sau đó bán nó và không. nộp thuế;
• người bán có thể chứng minh rằng anh ta không kiếm được lợi nhuận trong hai giao dịch trong vòng ba năm, vì vậy anh ta đã bán vật đó với giá thấp hơn một chút so với giá mua ban đầu, nhưng trong điều kiện đó, điều quan trọng là giá bán không ở dưới địa chínhchi phí của căn hộ;
• giao dịch được thực hiện liên quan đến nhà ở rẻ tiền, vì vậy địa chính và giá bán của nó dưới 1 triệu rúp, dẫn đến thực tế là do sử dụng khoản khấu trừ, cơ sở thuế hoàn toàn bị âm.

Tất cả các điều kiện trên phải được chứng minh bởi một công dân sử dụng giấy tờ chính thức, do đó, phải nộp các tài liệu liên quan cho Sở Thuế Liên bang.

Sắc thái bán căn hộ nhận thừa kế

Nếu một công dân nhận tài sản thừa kế, thì anh ta phải nộp một nghĩa vụ nhà nước, tùy thuộc vào giá trị của vật đó, cũng như giải quyết việc đăng ký căn hộ lâu dài. Ngoài ra, để đăng ký nó trong tài sản, bạn cần phải trả một khoản phí là 2 nghìn rúp. Thông thường, sau khi đăng ký, một người có mong muốn bán đối tượng. Cần lưu ý rằng trong những điều kiện như vậy, thuế bán căn hộ được thừa kế sẽ phải trả.

Một số yếu tố nên được đánh giá trước:

• nó được xác định kích thước của giá trị địa chính của bất động sản, vì đây là chỉ số sẽ được sử dụng để tính thuế nếu căn hộ được bán với giá thấp hơn;
• 1 triệu rúp được khấu trừ từ số tiền nhận được, thể hiện bằng khoản khấu trừ;
• được tính toán từ giá trị 13% này để xác định số tiền sẽ phải nộp ngân sách, vì nếu quá lớn, thường nên đợi ba năm để sau đó bán đối tượng mà không phải trả thuế.

Chưa tính giá trị địa chính cho tất cả các căn hộ. Điều này là do thực tế là nó chỉ được xác định bởi một ủy ban đặc biệt bao gồm các nhân viên có năng lực của BTI, do đó, thường chỉ số này vẫn chưa được xác định cho một đối tượng cụ thể. Trong trường hợp này, người thừa kế sẽ phải tự mình yêu cầu đánh giá như vậy, điều này sẽ phát sinh thêm chi phí.

Khoản khấu trừ được đề xuất là gì?

Bất kỳ người nào dự định bán một căn hộ hoặc thậm chí một căn phòng nên nhớ rằng anh ta có cơ hội sử dụng khoản khấu trừ thuế. Nó là tiêu chuẩn cho tất cả các căn hộ là 1 triệu rúp. Thuế bán căn hộ sẽ phải nộp trong trường hợp này là bao nhiêu?

Ví dụ: một căn hộ được bán với giá 3,4 triệu rúp, và số tiền này cao hơn giá trị địa chính của đối tượng. Giao dịch hoàn thành trong vòng một năm sau khi tài sản được mua. Tôi có cần phải nộp thuế khi bán căn hộ trong trường hợp này không? Vì ba hoặc năm năm vẫn chưa trôi qua sau khi đăng ký bất động sản, phí phải được tính toán chính xác và chuyển nhượng.

Ban đầu, cơ sở tính thuế được tính, theo đó giá bán giảm theo số tiền khấu trừ: 3, 4 - 1=2,4 triệu rúp. Hơn nữa, một khoản thuế được đánh trên số tiền này: 2,4 triệu x 13%=312 nghìn rúp.

Bạn có thể sử dụng khoản khấu trừ để giảm thuế bán căn hộ chỉ khi người bán có bằng chứng rằng ban đầu anh ta đã chi tiền cho đối tượng đó. Bằng chứng này có thể được cung cấp bởi các tài liệu:

• chuyển khoản thanh toán, trên cơ sở số tiền được chuyển đếnmột tài khoản khác, do đó, thủ tục mua đối tượng hoàn toàn được thực hiện thông qua ngân hàng;
• biên lai cho biết đã chuyển tiền;
• một hành động chấp nhận và chuyển giao một đối tượng cho biết giá của tài sản này;
• kiểm tra tài chính không chỉ có thể xác nhận việc mua nhà ở mà còn cả việc hoàn thiện nó.

Chỉ sau khi chuẩn bị bằng chứng, bạn mới có thể sử dụng khoản khấu trừ.

Khi nào thì thích hợp để chọn không khấu trừ?

Người bán nhà có thể quyết định giá bán sẽ giảm theo số tiền khấu trừ hay giá mua tài sản. Ví dụ, vào năm 2016, một căn hộ được mua với giá 2,3 triệu rúp. Vào năm 2017, nó được bán với giá 4,2 triệu rúp.

Nếu bạn sử dụng khoản khấu trừ, số thuế bán căn hộ sẽ bằng: (4, 2 - 1) x 13%=416 nghìn rúp.

Nếu bạn sử dụng phương pháp liên quan đến việc xác định lợi nhuận thực tế nhận được, thì số tiền phí sẽ là: (4, 2 - 2, 3) x 13%=247 nghìn rúp.

Vì vậy, trong trường hợp như vậy, nên từ chối khấu trừ để giảm thuế bán căn hộ. Luật mới chỉ ra rằng nếu không thể xác nhận giá mua của một đối tượng, thì trong mọi trường hợp, bạn sẽ phải sử dụng một khoản khấu trừ.

Khoản khấu trừ chỉ được cung cấp mỗi năm một lần, vì vậy nếu một người thực hiện nhiều giao dịch cùng một lúc trong một năm, thì cơ hội giảm cơ sở thuế chỉ áp dụng cho một căn hộ.

Ngoài ra, khi mua nhà, bạn có thể được hoàn thuế. Nó được tính toán dựa trênchi tiêu:

• số tiền mua căn hộ;
• chi phí xây dựng cơ sở;
• mua đất đã xây nhà;
• hoàn trả lãi vay, nếu khoản vay thế chấp được phát hành để mua nhà ở.

Khoản khấu trừ tài sản tối đa được cung cấp với số tiền là 260 rúp. Có thể trả lại tới 390 nghìn rúp từ giá mua hoặc giá xây dựng, cũng như lãi thế chấp.

Giá địa chính của đối tượng được tính như thế nào?

Nhiều người không biết về những đổi mới trong luật, vì vậy họ đang cố gắng giảm cơ sở thuế bằng cách bán bất động sản với chi phí thấp. Họ thương lượng với người mua để hợp đồng có số tiền không vượt quá 1 triệu rúp. Khi sử dụng khoản khấu trừ, hóa ra cơ sở tính thuế được thể hiện bằng một giá trị âm.

Nhưng bây giờ cơ quan thuế trong tình huống như vậy không chỉ sử dụng chỉ tiêu ghi trong hợp đồng mua bán mà còn sử dụng giá địa chính để xác định thuế bán căn hộ. Luật chỉ ra rằng nếu giá trị địa chính vượt quá giá trị có sẵn trong tài liệu, thì phí sẽ được tính trên đó.

Ví dụ: một công dân mua một căn hộ với giá 1,5 triệu rúp. Giá địa chính của nó là 1,3 triệu rúp. Sau một năm sở hữu, một người quyết định bán vật đó với giá 1,6 triệu rúp. Anh ta đồng ý với người mua rằng hợp đồng nên ghi số tiền là 900 nghìn rúp. Khi tính thuế, các nhân viên của Sở Thuế Liên bang sẽ tính đến giá địa chính của đối tượng, vì nó cao hơn giá bán. Trong trường hợp này, khi sử dụng khoản khấu trừ, kích thướcthuế sẽ bằng: (1, 3 - 1) x 13%=39 nghìn rúp.

Sắc thái của việc vẽ ra một tờ khai

Nếu một người sở hữu bất động sản chưa đến hạn thanh toán, thì người đó không chỉ phải tính toán và thanh toán phí, mà còn phải lập và nộp tờ khai cho Sở Thuế Liên bang. Không bắt buộc phải tạo tài liệu này trong các tình huống:

• căn hộ không phải để bán mà được trao đổi hoặc tặng cho người khác, vì đối tượng được chuyển nhượng miễn phí hoặc không nhận thêm tiền, vì vậy người dân chỉ đơn giản là không có thu nhập từ đó có thể tính thuế;
• vật được bán thuộc về một người trong hơn ba hoặc năm năm, tùy thuộc vào cách nó được mua.

Trong các tình huống khác, điều quan trọng không chỉ là nộp thuế mà còn phải nộp tờ khai. Điều này chỉ cần thiết nếu cơ sở thuế là dương.

Điều quan trọng là phải hiểu không chỉ công dân có nộp thuế khi bán căn hộ hay không mà còn cả cách thức hình thành tờ khai. Các quy tắc để biên dịch nó bao gồm:

• cho biết khoảng thời gian mà tài liệu được tạo;
• thông tin cá nhân về người nộp thuế đã được đăng ký;
• dữ liệu được nhập về cách căn hộ được nhận, thời gian sử dụng của người dân, mua và bán với giá bao nhiêu;
• nhập thông tin về khoản khấu trừ áp dụng;
• đưa ra các quy tắc tính thuế.

Dựa trên thông tin từ tờ khai, một khoản phí được trả.

Tờ khai được nộp như thế nào?

Tài liệu được trình bày trongFTS theo những cách khác nhau:

• đến văn phòng Sở Thuế Liên bang để gửi tài liệu cho một chuyên gia, sau đó sẽ có thông báo và biên lai thuế;
• gửi tài liệu qua đường bưu điện;
• sử dụng internet;
• sử dụng sự trợ giúp của bên trung gian phải có giấy ủy quyền có công chứng.

Bạn không cần lập chứng từ nếu kết quả của phép tính là bạn không cần phải nộp thuế. Điều này bao gồm các trường hợp khi sau khi sử dụng khoản khấu trừ, giá trị âm của cơ sở tính thuế thu được, vì thực tế này không phải được người nộp thuế chứng minh trên cơ sở Điều này. 229 NK. Nó nói rằng nếu thu nhập không phải chịu thuế thì người nộp thuế có thể không báo cáo.

Trách nhiệm khi không thanh toán phí

Nếu người nộp thuế làm sai hoặc cố tình không nộp thuế thu nhập cá nhân sau khi bán căn hộ, điều này dẫn đến việc người dân bị xử lý hành chính hoặc trách nhiệm hình sự.

Biện pháp trách nhiệm phụ thuộc vào mức độ nghiêm trọng của tội phạm và số tiền thuế. Do đó, có thể phạt tiền lên đến 100 nghìn rúp. hoặc thậm chí bị phạt tù đến ba năm. Vì vậy, cần kê khai kịp thời trước ngày 30/4, đồng thời nộp phí trước ngày 15/7. Nếu không có tiền vào ngày 16, thì khoản phạt 5% sẽ được tính cho mỗi tháng chậm trễ, vì vậy trong sáu tháng bạn sẽ phải trả không chỉ thuế mà còn phải trả 30% số tiền đó. Mức phạt tối thiểu như vậy là 1 nghìn rúp.

Vì vậy, mỗi người nênbiết mình phải nộp những loại thuế nào khi bán / mua căn hộ để kịp thời đóng góp vào ngân sách. Điều này sẽ tránh được trách nhiệm pháp lý đáng kể đối với các vi phạm nghiêm trọng. Đồng thời, bạn nên hiểu các điều khoản về quyền sở hữu, khả năng sử dụng khoản khấu trừ và các sắc thái khác của phép tính.