Bây giờ tôi có nên cầm cố không? Bây giờ có nên cầm cố không?

2024 Tác giả: Howard Calhoun | [email protected]. Sửa đổi lần cuối: 2023-12-17 10:44

Tình hình kinh tế ở Nga hiện nay khá khó khăn, và nhiều người dân đang suy nghĩ về việc làm thế nào để đảm bảo an toàn cho khoản tiết kiệm bằng cách đầu tư mua một căn hộ. Một số có ý định đầu tư vào bất động sản bằng nguồn vốn cá nhân, những người khác dựa vào khoản vay ngân hàng. Nhưng bây giờ nó có đáng để đi thế chấp không? Có lẽ có nhiều cách tốt hơn để đầu tư?

Thế chấp trong khủng hoảng: hai nhóm chỉ số

Để trả lời câu hỏi có nên vay thế chấp lúc này không, khi tình hình kinh tế khó khăn ở Nga đã phát triển, sẽ rất hữu ích nếu bạn bắt đầu bằng việc phân tích các thành phần chính của cuộc khủng hoảng ngân hàng mà các nhà phân tích nói đến. nhiều. Sau đó, chúng tôi sẽ cố gắng xác định mức độ gây ra các lệnh trừng phạt của EU và Mỹ đối với Nga đối với tình hình hiện tại - họ được giao vai trò chủ chốt trong thực tế là xu hướng khủng hoảng đã nảy sinh trong nền kinh tế Nga.

Vì vậy, những vấn đề trong hệ thống ngân hàng quốc gia của Nga là gì? Các chuyên gia xác định hai nhóm chính của các chỉ số khủng hoảng, đến lượt nó, được hình thành dưới ảnh hưởng của một số lượng lớn cáccác yếu tố.

Khủng hoảng khả năng thanh toán

Chỉ báo khủng hoảng thứ nhất: khả năng thanh toán của dân cư ngày càng giảm sút. Mọi người chỉ đơn giản là không có khả năng vay các khoản vay mới. Đến lượt nó, điều này là do các yếu tố chính sau đây.

Thứ nhất, với lạm phát gia tăng, giá cả đối với hầu hết các mặt hàng tiêu dùng, đặc biệt là hàng nhập khẩu tăng. Sự gia tăng đáng chú ý nhất của giá thành các thiết bị gia dụng. Và điều này mặc dù thực tế là tiền lương thực tế, nếu tăng, không tương xứng. Giá cả nhà ở và các dịch vụ xã, giao thông cũng tăng đều đặn. Kết quả: người dân không có tiền miễn phí để vay dịch vụ.

Thứ hai, đây là gánh nặng nợ nần của một bộ phận không nhỏ người dân. Nhiều người không nghĩ nhiều đến việc liệu bây giờ có nên cầm cố hay không, mà là về cách trả hết các khoản vay trước đó. Nhiều người Nga gặp khó khăn trong việc trả nợ hiện tại.

Bây giờ chúng ta hãy thử xác định xem các lệnh trừng phạt kinh tế chống lại Nga đã ảnh hưởng như thế nào đến sự xuất hiện của chỉ báo khủng hoảng đầu tiên. Về yếu tố đầu tiên, có lẽ là ảnh hưởng. Các chuyên gia cho rằng việc gia tăng giá thành sản phẩm là do lệnh cấm vận thực phẩm của Liên bang Nga đối với các nhà cung cấp châu Âu - và điều này bằng cách nào đó có liên quan đến các lệnh trừng phạt. Đây là câu trả lời của người Nga dành cho họ. Về yếu tố thứ hai, rất có thể, lỗi của các chế tài ở đây là tương đối. Thực tế là phần lớn các khoản vay đã được người Nga phát hành từ rất lâu trước khi tình hình chính trị trở nên tồi tệ.

Có lẽ, chúng tôi cũng sẽ được quyền lưu ý rằng cả hai yếu tố hình thànhchỉ báo tương ứng được liên kết. Rõ ràng, việc tăng chi phí sản phẩm và dịch vụ càng hạn chế khả năng thanh toán của một người đi vay tiềm năng, với điều kiện người đó có các khoản vay.

Khủng hoảng ngân hàng

Chỉ báo khủng hoảng thứ hai: kết quả là tình hình xấu đi của các ngân hàng - các tổ chức tài chính không có khả năng phát hành các khoản vay, bao gồm cả các khoản thế chấp và cũng đưa ra các điều khoản phù hợp với người tiêu dùng. Các yếu tố của tình hình hiện tại lần lượt như sau.

Thứ nhất, ngân hàng có nguồn vốn tự do cực kỳ hạn chế. Để cho người vay một thứ gì đó, ngân hàng phải có một thứ gì đó. Tính thanh khoản của các tổ chức tín dụng Nga được nhiều chuyên gia đánh giá là thấp.

Thứ hai, các ngân hàng, kỳ lạ thay, cũng đang trong tình trạng tương tự với những người đi vay - về khối lượng nợ. Thực tế là bản thân họ nợ ai rất nhiều - các chủ nợ nước ngoài, Ngân hàng Trung ương Nga.

Đến lượt mình, chúng ta hãy thử xác định xem liệu các biện pháp trừng phạt có phải là nguyên nhân gây ra tình hình hiện tại hay không? Nhiều chuyên gia tin rằng điều này là như vậy. Tại sao? Những người ủng hộ quan điểm này tập trung vào thực tế là một phần đáng kể các tổ chức tài chính Nga là con nợ của các chủ nợ nước ngoài. Trong những năm trước khi có lệnh trừng phạt, họ tích cực thực hiện các khoản vay bên ngoài, tận dụng sự hấp dẫn của các điều kiện lãi suất. Việc trả lại các khoản nợ chủ yếu được kỳ vọng thông qua cơ chế tái cấp vốn - thông qua các khoản vay nước ngoài mới. Bây giờ, trong điều kiện của các lệnh trừng phạt, các ngân hàng Nga trên thực tế đã thuacơ hội vay tiền ở nước ngoài, các nhà tài chính cần tìm kiếm các nguồn mới để thanh toán. Nhiều tổ chức tín dụng, các nhà phân tích tin rằng, không có dự trữ riêng cho việc này. Và hơn thế nữa, họ không có vốn để phát hành nó dưới dạng các khoản vay.

Tình hình ngân hàng có được ưu tiên không?

Các dự báo về việc các khoản thế chấp sẽ phát triển như thế nào, những gì sẽ xảy ra từ thị trường, ở một mức độ lớn, các nhà phân tích tin rằng, vẫn phụ thuộc vào tình hình thực tế của các ngân hàng. Khía cạnh phản ánh hoạt động của những người đi vay tiềm năng chỉ là thứ yếu trong giai đoạn này. Ngay cả khi người Nga không gặp vấn đề về khả năng thanh toán, được quyết định bởi sự gia tăng giá cả (đặc biệt là đối với hàng điện tử và hàng hóa nhập khẩu khác) và không có tăng trưởng thực tế về tiền lương, thì bản thân tình trạng của ngành ngân hàng vẫn còn quá xa so với mức tối ưu cho các nhà kinh tế tin rằng thị trường thế chấp sẽ phát triển tích cực như trong vài năm qua.

Thu hồi với lãi suất

Rất có thể, các nhà phân tích tin rằng các ngân hàng, nếu họ muốn tích cực cho người dân vay trong khủng hoảng, sẽ làm như vậy bằng cách tăng đáng kể lãi suất. Hoặc bằng cách thắt chặt các tiêu chí phê duyệt tín dụng càng nhiều càng tốt. Vì vậy, một kịch bản hoàn toàn có thể xảy ra, trong đó một người thậm chí không cần phải suy nghĩ về việc liệu bây giờ có đáng để cầm thế chấp hay không. Rất có thể, ngân hàng sẽ không thể cung cấp một khoản vay với các điều kiện thoải mái. Hoặc thậm chí từ chối ứng dụng vì lý do khủng hoảng nội bộ. Bây giờ có hợp lý để vay thế chấp khi tình hình ngân hàng không còn tối ưu? Nhiều chuyên gia tin rằng loạicác quyết định vẫn chưa thật chính đáng.

Nếu đơn đăng ký được chấp thuận

Hãy xem xét một kịch bản thành công - giả sử một người Nga không có vấn đề gì với các khoản vay hiện có, anh ta có mức lương cao và về nguyên tắc, ngân hàng sẵn sàng cho anh ta vay để mua nhà. Bây giờ có đáng để thế chấp cho công dân này không? Câu trả lời cho câu hỏi này có thể được đưa ra dựa trên nghiên cứu về khía cạnh chính của giao dịch sắp tới: liệu có phải sau khi mua một căn hộ, sau một thời gian, nó sẽ trở nên rẻ hơn để thế chấp sẽ không có lợi cho một người?

Về khía cạnh này, khi quyết định có nên vay thế chấp hay không, cách tốt nhất là nghiên cứu thị trường không quá nhiều về tình hình khủng hoảng ngân hàng và các biện pháp trừng phạt, mà là phân tích các xu hướng phản ánh động thái của mua bán bất động sản. Tất nhiên, tình hình chính trị đóng một vai trò nhất định ở đây. Nhưng yếu tố quan trọng trong triển vọng đầu tư vào nhà ở, theo các chuyên gia, là tình trạng của thị trường liên quan.

Tình hình bất động sản

Mọi thứ trong phân khúc bất động sản như thế nào? Liệu bây giờ, liệu có khả năng sinh lời khi vay thế chấp trong điều kiện giá nhà đất biến động như mong đợi? Các chuyên gia xác định ba kịch bản có thể xảy ra liên quan đến triển vọng phát triển thị trường.

Theo thứ nhất, giá bất động sản trong những năm tới sẽ vẫn ở mức tương ứng với hiện tại. Những người ủng hộ quan điểm này cho rằng thị trường bất động sản ngày nay xét về giá cả, tỷ lệ cung cầu là đủ cân đối. Khả năng giảm hoạt động mua ởCác nhà kinh tế cho rằng do hạn chế cho vay của các ngân hàng và khả năng thanh toán thấp của người đi vay, nguồn cung sẽ đi kèm với việc giảm tương ứng - phần lớn là do chủ nhà thích chờ đợi khủng hoảng hơn và không bán nhà ở quá rẻ. Bây giờ có lợi nhuận khi vay thế chấp liên quan đến kịch bản này không? Có lẽ là không nhiều. Giá cả sẽ vẫn giữ nguyên và lãi suất ngân hàng, hơn nữa, có khả năng lớn do khủng hoảng, sẽ phải trả.

Tuy nhiên, sẽ rất hợp lý nếu một người đang thuê một căn hộ nếu một người đang thuê nhà và số tiền thanh toán ước tính sẽ tương xứng với giá thuê. Tuy nhiên, tùy chọn này giả định rằng một công dân có một số tiền đáng kể để trả trước cho một khoản thế chấp. Và trong trường hợp này, có lẽ sẽ có lợi hơn nếu phát hành nó như một khoản đặt cọc, để nhận lãi suất, qua đó, trả tiền cho căn hộ đã thuê. Một số ngân hàng hiện cung cấp gửi tiền từ 20% / năm trở lên. Điều này là do, theo các nhà phân tích, với việc tăng lãi suất tái cấp vốn của Ngân hàng Trung ương, vốn đã tăng lên 17% vào tháng 12. Nếu chúng ta lấy kịch bản đã thảo luận ở trên làm cơ sở, thì từ quan điểm đầu tư, việc đặt cọc sẽ có lợi hơn đầu tư vào một căn hộ - không chắc trong trường hợp này, nó sẽ tăng giá 20% mỗi năm., và sau đó bằng cùng một số tiền, trong trường hợp gửi tiền, ngân hàng đang tích lũy lãi suất.

Kịch bản thứ hai giả định rằng giá bất động sản vẫn sẽ tăng. Điều này sẽchủ yếu do lạm phát. Chẳng hạn, dự kiến tổng hợp kết quả phát triển kinh tế năm 2014, con số tương ứng sẽ vượt 11%. Ngay cả khi nhu cầu trên thị trường bất động sản không đủ động, các chuyên gia cho rằng việc tăng giá nhà ở nhìn chung có thể được kỳ vọng tương ứng với lạm phát. Bây giờ có đáng để mua một khoản thế chấp không, với tình huống này?

Rất có thể, các nguyên tắc dành cho người mua tiềm năng trong trường hợp này sẽ giống như trong trường hợp của tùy chọn đầu tiên. Có nghĩa là, bạn có thể vay một căn hộ, nếu hiện tại căn hộ đang được cho thuê và các khoản trả lãi sẽ bằng hoặc không nhiều hơn tiền thuê nhà. Hoặc đặt cọc cho số tiền thu được cho khoản thanh toán ban đầu, nhận lãi suất và trả tiền thuê do khoản này.

Kịch bản thứ ba liên quan đến sự sụt giảm giá nhà ở. Điều này có thể do sự mất cân bằng cung cầu trên thị trường có thể xảy ra, điều này có thể được thúc đẩy bởi thực tế là trong những năm gần đây Nga đã đưa vào sử dụng một lượng lớn các tòa nhà mới. Mặc dù một phần đáng kể các căn hộ được xây dựng trong khuôn khổ các dự án đó được chia sẻ, nhưng một phần lớn trong số đó sau đó sẽ được bán theo giá thị trường hoặc ví dụ như bán lại. Điều này có thể tạo ra điều mà một số nhà kinh tế tin rằng là cung vượt quá cầu trên thị trường nhà ở.

Có lẽ nếu kịch bản này được tuân theo, thì việc tự hỏi liệuBây giờ tôi có nên cầm cố không? Tất nhiên, đây sẽ không phải là lựa chọn tốt nhất. Nếu chúng ta đang nói về việc tìm kiếm các khoản đầu tư sinh lời, thì bạn có thể chú ý đến tiền gửi. Nếu có nhu cầu về nhà ở, tốt hơn là nên thuê nó trong thời gian này, đặc biệt là vì giá tương ứng, theo quy luật, sẽ giảm theo phân khúc bán hàng.

Các yếu tố được kết nối với nhau

Tất nhiên, mỗi kịch bản trên thị trường bất động sản phần lớn phụ thuộc vào tình hình trong lĩnh vực ngân hàng và mức độ khả năng thanh toán của người dân. Do đó, chúng ta có thể nói rằng các yếu tố khủng hoảng được thảo luận ở trên ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường nhà ở, cũng như bất kỳ yếu tố nào khác. Đồng thời, các chuyên gia vẫn cho rằng cơ chế thị trường khách quan - cung và cầu - được hình thành dưới tác động của các yếu tố trên ở mức độ hạn chế. Các tiêu chí phản ánh nhu cầu thực sự của người Nga đối với một số loại nhà ở là rất quan trọng, có tính đến tác động của quá trình di cư, thay đổi công nghệ xây dựng căn hộ, v.v.

Yếu tố tỷ giá hối đoái USD

Đồng thời, một số chuyên gia cho rằng có thể chấp nhận được nếu chọn ra kịch bản thứ tư, nghĩa là giá bất động sản tăng đáng kể do tác động của một yếu tố duy nhất, theo một nghĩa nào đó,. Như bạn đã biết, tỷ giá hối đoái của đồng đô la so với đồng rúp đã tăng gần gấp đôi vào năm 2014. Tuy nhiên, hầu hết các loại tiền tệ của các nước đang phát triển khác, bao gồm cả các nước CIS, không giảm giá quá nhiều so với đồng tiền của Mỹ. Kết quả là, mức lương trung bình tính bằng đô la ở Nga và bằngKazakhstan, trên thực tế đã chững lại, hoặc thậm chí, có lẽ, đã trở nên kém hơn so với quốc gia láng giềng. Do đó, các căn hộ ở Liên bang Nga, ví dụ, đồng tenge Kazakhstan, đã trở nên rẻ hơn đáng kể ở một số phân khúc so với các căn hộ ở các nước láng giềng của họ. Công dân Kazakhstan cuối cùng đã đến Nga và mua nhà ở tại đây. Xu hướng này, như một số nhà kinh tế gợi ý, có thể tiếp tục và cũng tăng lên do hoạt động tương tự của cư dân các nước láng giềng khác - Belarus, Azerbaijan, các nước B altic và có thể cả Trung Quốc. Điều này ở một mức độ nào đó có thể hâm nóng nhu cầu bất động sản và khiến giá cả tăng theo các động lực vượt quá lạm phát.

Có lẽ một người nên nghiên cứu, khi quyết định xem có nên cầm cố, ý kiến của các chuyên gia về kịch bản thứ tư, nhưng chỉ khi anh ta sống ở một thị trấn biên giới. Có nghĩa là, tùy chọn này có thể được phân loại là đã bản địa hóa.

Kết luận

Như vậy, chúng tôi đã xác định được các yếu tố chính quyết định xu hướng khủng hoảng trên thị trường bất động sản và xem xét các kịch bản chính, nghiên cứu về các kịch bản đó sẽ cho phép chúng tôi quyết định xem có đáng để thế chấp một căn hộ ở tình hình thị trường hiện tại.

Hãy thử tóm tắt lại. Vì vậy, có một cuộc khủng hoảng trên thị trường cho vay của ngân hàng. Các ngân hàng, trong tất cả các khả năng, sẽ không thể phát hành các khoản vay với động thái như họ đã làm trong những năm trước, và với cùng một điều kiện lãi suất. Ngược lại, những người đi vay sẽ không phải lúc nào cũng có cơ hội khách quan để trả khoản thế chấp. Kết quả là giảm nhu cầu. Lý do của cuộc khủng hoảng ngân hàng là do tình hình chính trị. Đó là lý do tại sao,quyết định xem có nên vay thế chấp ngay bây giờ hay không, khi có các lệnh trừng phạt của EU và Hoa Kỳ đối với Nga, chúng tôi có thể nói không. Chúng ta cần đợi cho đến khi tình hình các ngân hàng ổn định, họ sẽ tìm nguồn cho vay mới để thanh toán các nghĩa vụ hiện có hoặc Chính phủ sẽ giúp họ việc này.

Yếu tố thứ hai có thể ảnh hưởng đến quyết định có nên vay thế chấp ngay bây giờ hay không là tình hình thị trường bất động sản Nga. Các nhà kinh tế xác định ba kịch bản cơ bản. Đây là sự ổn định của giá cả, sự tăng nhẹ của chúng, tương xứng với lạm phát, hoặc giảm. Hoặc, nếu một người sống ở một thị trấn biên giới, một số giá căn hộ sẽ tăng lên.

Tôi có nên cầm cố không? Ưu và nhược điểm của quyết định này so với tình hình thị trường hiện tại là khá rõ ràng. Trong số những mặt tích cực là cơ hội đầu tư sinh lời nếu nhu cầu tăng lên trong thời gian tới. Các nhà kinh tế, mặc dù họ nhận ra chiều sâu đáng kể của cuộc khủng hoảng hiện tại, nhưng tin rằng tình hình sẽ được cải thiện trong tương lai gần - do giá dầu có thể quay trở lại, thay thế nhập khẩu và đa dạng hóa nền kinh tế của đất nước. Ngoài ra, đầu tư vào bất động sản ít nhất sẽ đảm bảo an toàn cho các khoản đầu tư tiền tệ trong mối quan hệ với lạm phát. Trong số những mặt tiêu cực của quyết định mua nhà - xác suất giá giảm hoặc không có sự tăng trưởng của chúng là khá cao. Việc này cũng như không sẽ không mang lại lợi nhuận cho người mua căn hộ. Ngoài ra, rất có thể, ở giai đoạn này, các ngân hàng sẽ không thể cung cấp cho người vay các điều kiện thoải mái đểphần trăm.