Thế chấp ở Đức: lựa chọn bất động sản, điều kiện để được thế chấp, các giấy tờ cần thiết, ký kết thỏa thuận với ngân hàng, tỷ lệ thế chấp, các điều khoản xem xét và quy tắc trả nợ

2024 Tác giả: Howard Calhoun | [email protected]. Sửa đổi lần cuối: 2023-12-17 10:44

Nhiều người đang nghĩ đến việc mua nhà ở nước ngoài. Ai đó có thể nghĩ rằng điều này là không thực tế, bởi vì giá căn hộ và nhà ở ở nước ngoài quá cao, theo tiêu chuẩn của chúng tôi. Đó là một sự ảo tưởng! Lấy ví dụ, một khoản thế chấp ở Đức. Quốc gia này có một trong những quốc gia có lãi suất thấp nhất ở châu Âu.

Vì chủ đề hấp dẫn nên các bạn xem xét chi tiết hơn, cũng như nghiên cứu chi tiết quy trình làm hồ sơ vay mua nhà nhé.

Về thị trường bất động sản

Trước khi nói về các khoản thế chấp ở Đức, cần phải lưu ý rằng nhu cầu về nhà ở ở quốc gia này đang vượt quá nguồn cung. Rất khó để tìm thấy các tòa nhà mới trong các khu nhà đã hoàn thiện. Nhưng có rất nhiều lời đề nghị mua căn hộ trong những tòa nhà mới bắt đầu xây dựng.

Giá thì sao? Có cả cao và thấp. Có thể nói một điềuChính xác: giá tăng theo hướng từ đông sang tây. Nhà ở đắt nhất thủ đô Bavaria - München. Có 1 m2có giá từ 4000 euro. Rẻ hơn nhiều ở Berlin - 2500 euro.

Trong mọi trường hợp, ngay cả khi một người muốn có một căn hộ hoặc studio một phòng, thì sẽ cần phải có một khoản tiền chắc chắn khoảng 150-200 nghìn euro. May mắn thay, các ngân hàng Đức cung cấp các khoản vay thế chấp cho cả công dân của họ và cư dân của các quốc gia khác. Bạn có thể lấy toàn bộ số tiền mua và một số đợt nếu bạn định mua nhà ở chưa hoàn thành.

Và bây giờ là điều quan trọng nhất. Tỷ lệ thế chấp ở Đức là bao nhiêu? Đối với người Đức, nó dao động từ 0,8 đến 2%. Và đối với người nước ngoài, nó dao động từ 3 đến 5%.

Mua nhà cho thuê

Nhiều người vay thế chấp vì mục đích này. Bạn có thể hiểu tại sao. Sau khi mua một căn hộ ở Munich hoặc Berlin, một người có thể tin tưởng vào lợi suất khoảng 4% mỗi năm. Nhà cho thuê ở Wuppertal sẽ mang lại 8%, ở Gelsenkirchen - gần 10%. Lợi nhuận cao có thể ở Dortmund, Duisburg, Essen.

Nó đáng để đưa ra một ví dụ. Giả sử một người mua một căn nhà 8 căn ở Dortmund, bỏ ra 620.000 USD. Một căn hộ sẽ mang lại cho anh ta khoảng 6.500 euro một năm. Và tất cả cộng lại - khoảng 52.000 USD. Như vậy, khả năng sinh lời sẽ là 8%. Tức là, thế chấp sẽ không chỉ trả hết mà còn tạo ra lợi nhuận.

Đặc điểm của điều kiện

Nếu bạn muốn thế chấp một căn hộ ở Đức, tốt hơn là bạn nên xem xét các lựa chọn có giá hơn 100.000 euro. Theo tỷ giá hối đoái hiện tại, đây là một íthơn 8.000.000 rúp. Với số tiền này, một người sẽ nhận được không phải một chiếc hộp mà là một căn hộ rộng rãi được trang trí.

Tại sao xem các tùy chọn đắt tiền lại tốt hơn? Bởi vì các ngân hàng sẵn sàng tiếp cận những khách hàng nước ngoài như vậy nhiều hơn.

Nếu chúng ta nói về các điều kiện, thì chúng có các tính năng riêng cho từng người. Khi lập hợp đồng, nhiều yếu tố được tính đến, bao gồm:

• Số tiền trả trước.
• Khả năng thanh toán.
• Lịch sử tín dụng.
• Vị trí và tình trạng bất động sản.

Thế chấp đầu tiên khó lấy hơn thế chấp thứ hai hoặc thứ ba, mà không phải ai cũng có kế hoạch thực hiện. Khi đăng ký khoản vay mua nhà đầu tay, bạn có thể phải đặt cọc 40-50% tổng giá trị tài sản.

Đây vừa là điểm cộng vừa là điểm trừ. Một mặt, sẽ có ít nợ hơn, và do đó, họ sẽ có thể trả hết nhanh hơn. Nhưng mặt khác, không phải ai cũng có thể tiết kiệm và cho đi 4-5 triệu rúp cùng một lúc.

Nhưng nhiều ngân hàng đồng ý tăng số tiền trong khi giảm lãi suất. Nhân tiện, nếu sau đó một công dân quyết định phát hành khoản thế chấp thứ hai, thì anh ta, trong trường hợp không có vấn đề với khoản đầu tiên, thậm chí sẽ không cần phải đóng góp. Hoặc sẽ không quá 20% chi phí nhà ở.

Yêu cầu của Khách hàng

Nếu bạn đang có kế hoạch vay thế chấp ở Đức, bạn cần biết những gì được yêu cầu cho việc này. Khách hàng được yêu cầu:

• Phải có tài khoản mở tại ngân hàng Đức ít nhất 2 năm. Điều quan trọng là nó không được rỗng. Trên anh tatiền phải được nhận thường xuyên.
• Phải từ 21 đến 65 tuổi.
• Bạn phải có bằng chứng về thu nhập tại Đức. Nhân viên cần xuất trình bản trích lục trong 6 tháng gần nhất và doanh nhân - trong 2 năm. Nhưng nó không chỉ là về công việc. Hoạt động của chủ nhà cũng là một nguồn thu nhập.
• Bạn phải cung cấp bằng chứng về việc có hoặc không có khoản vay hoặc tiền cấp dưỡng. Theo luật pháp Đức, một người không nên chi hơn 35% thu nhập hàng tháng để trả nợ thế chấp.

Giấy tờ cần thiết

Để đăng ký vay thế chấp tại Đức, bạn cần đến ngân hàng với một bộ hồ sơ gồm:

• Hộ chiếu gốc và bản sao.
• Bảng câu hỏi với dữ liệu cá nhân.
• Hộ chiếu nước ngoài và bản sao của nó.
• Xác nhận thu nhập: dành cho cá nhân - Giấy xác nhận thuế thu nhập cá nhân. Đối với một doanh nhân - báo cáo về công ty của anh ấy.
• Các tài liệu về bất động sản mà khách hàng muốn mua: mô tả về đối tượng, ảnh của nó, hợp đồng thuê nhà và bản trích lục từ sổ đăng ký đất đai (nó phải được lập tối đa là 6 tuần trước).
• Kết quả định giá nhà.
• Cần có hợp đồng cho thuê nếu tài sản được cho thuê.
• Xác nhận sự sẵn có của số tiền cần thiết cho khoản trả trước.

Đảm bảo dịch tất cả các tài liệu sang tiếng Đức và chứng thực chúng bằng công chứng.

Khảo sát là gì?

Trên thực tế, đây là một dạng tương tự của biểu mẫu, thường được điền vàoCác ngân hàng của Nga. Bảng câu hỏi dữ liệu cá nhân của người nộp đơn là một tài liệu chứa thông tin ngắn gọn về một người dự định vay.

Nó phải chứa thông tin về tài sản của anh ấy, thu nhập và chi phí hàng tháng, bao gồm các khoản vay khác, tiền thuê nhà, cấp dưỡng, điện nước và bảo hiểm. Khách hàng càng gặp ít vấn đề tài chính, lịch sử tín dụng càng rõ ràng, thì khả năng họ được chấp thuận cho vay thế chấp ở Đức càng cao.

Về tỷ giá và thanh toán

Gần đây, các ngân hàng Đức đang cho vay với lãi suất cố định. Điều này rất tiện lợi, vì nó sẽ không thay đổi cho đến khi kết thúc thời gian cho vay - nó sẽ không bị ảnh hưởng bởi tỷ giá hối đoái theo bất kỳ cách nào.

Họ trả hết thế chấp ở Đức bằng các khoản thanh toán hàng tháng: cứ sau 30 ngày, khách hàng phải gửi cùng một số tiền vào tài khoản. Nó bao gồm cả lãi suất thế chấp ở Đức và số tiền của khoản vay chính.

Họ nói rằng việc thỏa thuận cá nhân với nhau về khả năng trả nợ trước hạn là điều thực tế. Nhưng điều này không thuận tiện cho ngân hàng, và do đó tỷ lệ sẽ cao hơn.

Và nếu khả năng trả nợ trước hạn không được cung cấp, thì người đó cũng sẽ phải trả tiền phạt. Bạn cần nghĩ ngay đến và vay vốn với khả năng trả nợ gốc cấp tốc. Giải pháp tiện lợi: trong 1 năm, bạn có thể hoàn trả khoản vay khoảng 10%.

Ví dụ

Vì vậy, giả sử một người quyết định cầm cố ở Đức để mua một studio rộng 39 m2 ở trung tâm Munich2được cải tạo theo phong cách châu Âu. Giá của nó là 290.000 euro. Đây là khoảng 23.000.000rúp.

Khoản thanh toán ban đầu sẽ là 9.200.000 rúp. Tất nhiên, một người sẽ cần 13.800.000 khoản vay, tức là 171.735 euro. Ngân hàng Đức sẽ cung cấp một số tiền như vậy, vì mức tối thiểu của họ là 50.000 USD. đ.

Thế chấp ở Đức có thể được cấp trong thời hạn từ 5 đến 40 năm. Tuy nhiên, theo quy luật, mọi người đều lấy 10. Giả sử đối với một khách hàng, họ đặt lãi suất là 4%. Đây là những gì xảy ra trong trường hợp này bằng đồng rúp:

• Trả góp hàng tháng: 46.016.
• Số tiền lãi 1 năm: 552.000.
• Tất cả các khoản thanh toán sau khi kết thúc thời hạn tín dụng: 19.322.000.
• Trả thừa cho cả 10 năm: 5.520.000.

Điều quan trọng cần lưu ý là cho đến khi một người trả hết nợ với lãi suất thế chấp ở Đức, nhà ở sẽ là tài sản của ngân hàng.

Chi

Sự tồn tại của họ cũng phải được ghi nhớ. Nói về lãi suất vay thế chấp ở Đức, cần phải nói đến các chi phí. Có nhiều chi phí bổ sung khi mua nhà, trong số đó:

• Thuế tài sản. Tỷ lệ thay đổi tùy thuộc vào vị trí của tài sản. Nó thường dao động từ 3,5% đến 6%.
• Thanh toán dịch vụ sang tên lại nhà ở cho chủ mới. Số tiền này sẽ chiếm 0,5-1% tổng số tiền giao dịch.
• Phí công chứng (1,5-3%).
• Hoa hồng cho trung gian (3-6%). Nếu không có người môi giới và môi giới, các giao dịch ở Đức không được kết thúc. Đặc biệt là với người nước ngoài. Ngoài ra, họ còn làm công việc chính và giúp cuộc sống của khách hàng dễ dàng hơn nhiều.
• Thanh toán cho dịch vụ bao gồm chủ sở hữu mới trong địa chính (0,5%).
• Hoa hồng được tính cho việc vay thế chấp ở Đức đối với người Nga và người nước ngoài khác (1%).
• Thanh toán cho việc thẩm định tài sản để thế chấp (khoảng $ 1.500).
• Kiểm toán bất động sản (0,5-1,5%).
• Cấp chứng chỉ và sao kê, duy trì tài khoản ngân hàng (lên đến 150 USD hàng năm).

Tổng cộng, nếu một người định mua một căn nhà với giá 100.000 c.u. Tức là anh ta phải có thêm 10-15 nghìn euro cho các chi phí phát sinh. Có lẽ chi phí sẽ ít hơn, nhưng tốt hơn là bạn nên chơi an toàn.

Bắt đầu từ đâu?

Ở trên đã nói rất nhiều về các yêu cầu, điều kiện và lãi suất áp dụng cho các khoản thế chấp ở Đức. Chúng ta cũng cần nói về bước đầu tiên.

Đừng giới hạn bạn ở hai hoặc ba ngân hàng. Bạn nên đến thăm 10-15 tổ chức để tiết kiệm trong tương lai. Ngân hàng càng cung cấp nhiều nghiên cứu về con người, thì xác suất tìm được phương án có lợi nhất càng cao.

Ngoài ra, khi liên lạc với đại diện của các tổ chức khác, khách hàng có thể đặt chỗ mà ở nơi trước đó mình đã được đưa ra mức giá thấp hơn. Nhiều ngân hàng, không muốn mất một người đi vay tiềm năng, đang bắt đầu quan tâm đến các khoản tiền thưởng bổ sung.

Bạn cũng cần biết rằng mức giá thấp nhất được đưa ra nếu nhà ở đáp ứng các yêu cầu sau:

• Bảo hành của nó là 100 năm.
• Nằm ở nơi có hệ sinh thái, hậu cần tốt và gần trung tâm.
• Nó có thể được lấycho thuê.

Tìm kiếm bất động sản như thế nào? Đối với vấn đề này, có các công ty bất động sản, tài nguyên trực tuyến chuyên biệt, cũng như các nhà môi giới và quảng cáo tư nhân.

Làm thế nào để mở tài khoản?

Người ta đã lưu ý rằng việc thanh toán bất động sản chỉ có thể được thực hiện thông qua ngân hàng. Và ở đây nó là cần thiết để làm rõ một sắc thái. Thực tế là thông qua "Sberbank" của Nga, điều này cũng có thể được thực hiện! Đó là lý do tại sao thanh toán không dùng tiền mặt.

Nhưng bạn vẫn phải mở tài khoản tại ngân hàng Đức. Tất nhiên, bạn cần phải có mặt cá nhân cho việc này. Cái gọi là "hợp pháp hóa bưu điện" chỉ dành cho công dân Đức.

Từ các tài liệu, bạn sẽ cần bản chính và bản sao hộ chiếu (dân sự và nước ngoài), các biểu mẫu đã điền và đăng ký. Một số ngân hàng yêu cầu bạn xuất trình thư giới thiệu tham chiếu. Ở Đức, họ chỉ thích giao dịch bằng vốn thuần túy.

Tài khoản sẽ được mở bằng euro, sau đó hợp đồng sẽ được ký kết. Tiền có thể được gửi ngay trong ngày.

Kết hợp đồng

Sắc thái này cũng đáng được xem xét khi nói về hình thức thế chấp ở Đức. Khi khách hàng và ngân hàng đồng ý về tất cả các điều kiện, thời điểm ký kết một thỏa thuận sẽ đến, đây là cơ sở để phát hành khoản vay trong tương lai.

Cơ sở pháp lý trong trường hợp này là Bộ luật Dân sự Đức, cũng như luật về các ngân hàng thế chấp (các khoản 601-610 và 14-16, 19 tương ứng).

Hợp đồng có các thông tin sau:

• Số tiền vay: số tiền + lãi + chi phí.
• Điều kiện thế chấp.
• Thông tin về các khoản thanh toán bắt buộc (quy mô, ngày bắt đầu trả khoản vay, cách tính lãi suất, v.v.).
• Phương thức trả nợ.
• Thông tin về người vay.
• Điều kiện mà hợp đồng có thể bị chấm dứt.

Nói chung là không có gì phức tạp. Đúng vậy, để có được một khoản thế chấp ở Đức là một quá trình phức tạp và tốn thời gian hơn một chút, nhưng điều này là dễ hiểu, bởi vì một người nước ngoài mua bất động sản. Nhưng nếu không, mọi thứ vẫn giống như ở Nga.

Thạo chọn ngân hàng và nhà ở, bạn thậm chí có thể tiết kiệm được rất nhiều. Xét cho cùng, Đức nằm trong TOP-3 quốc gia châu Âu cung cấp tỷ lệ thế chấp thấp nhất. Và 3-5% đó thực sự rất nhỏ so với 10-12% được cung cấp ở Nga.

Thời gian

Thời gian vay thế chấp ở Đức là bao lâu? Thường mất 1 tháng, nhưng đôi khi lâu hơn.

Ở giai đoạn đầu, các tài liệu đang được chuẩn bị và việc này mất khoảng hai tuần. Song song đó, nên làm quen với thị trường chào bán. Sau đó - đến các ngân hàng, nộp đơn. Phải mất 2-4 ngày hoặc hơn.

Mất bao lâu để có quyết định vay mua nhà? Tối đa là bốn tuần sau khi phỏng vấn với nhân viên ngân hàng. Khi một người nhận được sự chấp thuận, anh ta sẽ chỉ phải chọn ưu đãi có lợi nhất, mở tài khoản và đặt cọc. Sau đó, bạn có thể mua bất động sản.