Cạm bẫy của khoản vay thế chấp: các sắc thái của khoản vay thế chấp, rủi ro, sự phức tạp của việc ký kết một thỏa thuận, lời khuyên và khuyến nghị từ luật sư

2024 Tác giả: Howard Calhoun | [email protected]. Sửa đổi lần cuối: 2023-12-17 10:44

Cho vay thế chấp là một phần không thể thiếu trong cuộc sống của các hộ gia đình công và cá nhân có nhu cầu về đất đai, nhà ở và cải thiện điều kiện sống. Khái niệm thế chấp đã tồn tại trên thế giới từ thời cổ đại, khi chính nhân cách của con nợ, người bị bắt làm nô lệ, bị cầm cố cho các khoản nợ. Vào thế kỷ thứ 6 trước Công nguyên, việc cầm cố một người được thay thế bằng việc cầm cố tất cả tài sản mà con nợ có, cụ thể là đất đai. Trong khi tài sản của con nợ được thế chấp cho chủ nợ, một cột thế chấp đã được lắp đặt trên lãnh thổ thuộc quyền sở hữu đất của anh ta - bằng chứng về tài sản cầm cố. Một hồ sơ về khoản nợ đã được ghi trên bài đăng.

Sự thật lịch sử về nguồn gốc của các khoản thế chấp

Trong thời trị vì của Elizabeth Petrovna (250 năm trước), giới quý tộc Nga được trợ cấp bằng các khoản vay thế chấp. Đồng thời, chính bất động sản đó đã được thế chấp nhiều lần mà khôngchỉ trong các ngân hàng quý tộc, mà còn từ những người cho vay tiền tư nhân. Thiếu sự kiểm soát phản hồi từ con nợ-chủ nợ, việc trì hoãn và tái cấp vốn (thế chấp) của thế chấp thế kỷ 18 đã dẫn đến một khoản nợ khổng lồ đối với kho bạc nhà nước và sự phá sản tự nhiên của các ngân hàng.

Động lực cho một vòng phát triển mới của khoản cho vay cầm cố là cuộc cải cách xóa bỏ chế độ nông nô, khi hàng triệu nông dân cần một khoản vay để mua đất. Khoản vay thế chấp được phát hành trong 49 năm với lãi suất 6% mỗi năm. Sau đó, điều lệ của các xã hội tín dụng đô thị được hình thành, trong đó các quy tắc cho một khoản vay thế chấp được quy định. Việc cải cách quyền sở hữu tư nhân về đất đai đã góp phần vào việc lan rộng quan hệ tín dụng trong nông nghiệp trên khắp nước Nga. Các khoản cho vay có bảo đảm bằng đất lúc bấy giờ được gọi là cho vay bằng đất. Trái phiếu thế chấp được đăng ký nghiêm ngặt bởi một công chứng viên, và chứng khoán được phát hành chống lại họ trên thị trường chứng khoán, 35% trong số đó vào năm 1913 là vốn nước ngoài. Hệ thống cho vay ngân hàng phát triển do sự hình thành nền kinh tế mới của đất nước.

Sau Cách mạng Tháng Mười, trong đó các ngân hàng được quốc hữu hóa và các quan hệ tín dụng được tập trung hóa, khái niệm thế chấp đã bị lãng quên trong 70 năm.

Các khoản thế chấp hồi sinh ở Nga chỉ bắt đầu vào những năm 1990 và nhận được sự ủng hộ của pháp luật vào năm 1998. Sau làn sóng khủng hoảng, hoạt động cho vay thế chấp đã trải qua một số thay đổi - thắt chặt các điều kiện cho vay, bảo hiểm thế chấp bắt buộc, trả trước bắt buộc và hệ thống hình phạt - cạm bẫy thế chấp.

Thế chấpthống kê ngày hôm nay

Đến nay, khoảng 400 tổ chức tín dụng hoạt động trên thị trường cho vay thế chấp của Nga. Sau khi Ngân hàng Trung ương Liên bang Nga thiết lập các quy tắc nghiêm ngặt quản lý hoạt động của các tổ chức tín dụng, chỉ những người cho vay cầm cố đáng tin cậy, đã được chứng minh và hoạt động hiệu quả trên thị trường thế chấp. Theo Ngân hàng Trung ương, thời hạn trung bình của một khoản vay thế chấp là 15 năm và lãi suất thế chấp trung bình ở Nga là 9,8% mỗi năm. Tỷ lệ người Nga muốn mua nhà trong 5 năm tới là 70%. Trên thực tế, khoản vay thế chấp hiện chỉ dành cho 33% dân số lao động, để so sánh - trước năm 2000 - chỉ 5% dân số lao động. Các ngân hàng phổ biến nhất trong dân chúng để vay thế chấp là Sberbank và VTB, với việc mua một căn hộ bằng thế chấp cũng có thể trở nên khó khăn hơn nếu bạn không biết về chúng.

Tính năng cung cấp hồ sơ vay thế chấp

Trước khi ký hợp đồng thế chấp, bạn nên tự làm quen không chỉ với lãi suất và thời hạn thanh toán được đề xuất, mà còn với một số điều kiện và những thiếu sót có thể xảy ra trong hệ thống ngân hàng, cái gọi là cạm bẫy thế chấp.

Điều quan trọng cần nhớ là càng xuất trình được nhiều tài liệu thuyết phục về độ tin cậy của người vay thì mối quan hệ với ngân hàng càng bền chặt. Trước khi đến ngân hàng, bạn cần chuẩn bị các giấy tờ tiêu chuẩn: hộ chiếu Nga có đăng ký tại ngân hàng, cũng như giấy chứng nhận thu nhập.

Ngân hàng có thể đồng ý cho vay mà không cần chứng nhận thu nhập, nhưng trongPhiếu chấm điểm phải ghi rõ nơi làm việc và số tiền lương hàng tháng. Nhân viên an ninh bang chắc chắn sẽ kiểm tra tất cả những điều này và nếu người nộp đơn nói dối về nơi làm việc hoặc mức lương, anh ta sẽ bị từ chối thế chấp.

Dựa trên báo cáo thu nhập, ngân hàng tính toán thời hạn của khoản vay thế chấp. Theo các quy tắc, khoản thanh toán khoản vay trung bình không được vượt quá 40% thu nhập hàng tháng của người đi vay, hoặc thời hạn cho vay sẽ được kéo dài theo quy tắc này. Và thời hạn cho vay càng dài, người vay càng trả nhiều hơn cho toàn bộ thời gian cầm cố.

Phí ngân hàng

Khi đăng ký hợp đồng thế chấp, bạn có thể nhận thêm các khoản hoa hồng sau:

• Để thực hiện hợp đồng, mở tài khoản.
• Thanh toán được cung cấp cho một thẩm định viên thế chấp độc lập.
• Bảo hiểm thế chấp bắt buộc, cũng như sức khỏe và cuộc sống của người vay, quyền sở hữu tài sản thế chấp.
• Các yêu cầu bổ sung mà ngân hàng có thể đưa ra cho người vay trong trường hợp chủ đầu tư không tin tưởng khi đăng ký thế chấp trong một tòa nhà mới. Điều này có thể dẫn đến lãi suất thế chấp cao hơn.
• Ngân hàng chỉ có thể bắt buộc người vay chọn căn hộ đã thế chấp thông qua một môi giới bất động sản đáng tin cậy, người này có thể là đối tác của ngân hàng (dịch vụ môi giới thường không thấp hơn 5% chi phí nhà ở).

Tiền phạt và hình phạt

Tiền phạt khi thanh toán thế chấp chậm có thể làm tổng số tiền vay tăng lên đáng kể, vì vậy bạn cần tìm hiểu trước khi ký hợp đồng - bạn cần thanh toán vào ngày nào, như thế nào.cách tốt hơn để gửi tiền: tiền mặt, ATM, thanh toán điện tử. Sẽ rất hữu ích nếu bạn biết mất bao lâu để tiền được ghi có vào tài khoản ngân hàng, ví dụ: từ tài khoản này sang tài khoản khác từ 1-3 ngày ngân hàng.

Do phải xếp hàng tại văn phòng ngân hàng hoặc tại máy ATM, các tình huống có thể phát sinh làm chậm các khoản thanh toán kịp thời hàng tháng. Cần phải tìm hiểu chính xác hình phạt nào sẽ được áp dụng trong trường hợp có một hoặc hai sự chậm trễ, và hình phạt nào - trong trường hợp không thanh toán có hệ thống (do sa thải hoặc bệnh tật) và những gì có thể được thực hiện trước về việc này. Trong trường hợp cực đoan, ngân hàng có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng, bán tài sản thế chấp và thanh toán khoản nợ thế chấp, và trả lại phần còn lại cho người vay.

Các sắc thái và rủi ro của khoản vay thế chấp

Trước khi ký hợp đồng, bạn phải đọc kỹ, và nếu có thể hãy hỏi ý kiến luật sư về những điểm còn tranh cãi và khó hiểu. Vì vậy, chính xác những cạm bẫy khi đăng ký thế chấp mà bạn cần phải tìm ra là gì?

1. Nghiên cứu số tiền của tất cả các khoản phí và cách chúng được thanh toán.
2. Tự làm quen với danh sách các hình phạt, kích thước của chúng và lý do áp đặt chúng. Hợp đồng không được có hình phạt cho việc trả nợ trước hạn.
3. Nghiên cứu lịch trình thanh toán: số tiền đóng góp và ngày đến hạn.
4. Điều quan trọng là phải đọc danh sách các tình huống liên quan đến việc tăng lãi suất vay thế chấp. Thảo luận với người quản lý ngân hàng về bất kỳ ngôn từ nào không rõ ràng, chẳng hạn như "tăng lãi suất do thay đổi điều kiện thị trường."
5. Tìm hiểu xem cần bao nhiêu bảo hiểm và liệu có khả thi nếu khôngcó được bằng nó. Ngân hàng không có quyền ép buộc bảo hiểm khoản vay hoặc tính mạng của người vay bằng thế chấp, nhưng có quyền tăng lãi suất trong trường hợp từ chối bảo hiểm lên 1-1,5%.

Hợp đồng thế chấp được ký kết bởi hai bên bình đẳng, vì vậy người vay có quyền không đồng ý vô điều kiện với các điều khoản của ngân hàng, gánh chịu những cạm bẫy và rủi ro của việc thế chấp. Trong trường hợp có tranh chấp, cần giải quyết trước khi ký hợp đồng. Khách hàng có thể yêu cầu một điều khoản về quyền tái cấp vốn thế chấp phải được đưa vào thỏa thuận, điều này sẽ tạo điều kiện thuận lợi hơn cho các trường hợp bất khả kháng có thể xảy ra trong tương lai.

Tinh tế của việc ký kết hợp đồng thế chấp

Khi nghiên cứu cạm bẫy của thế chấp, điều quan trọng là phải ghi nhớ một số sắc thái của quan hệ tín dụng và thế chấp với ngân hàng. Ví dụ, trong suốt thời hạn của hợp đồng, tài sản thuộc sở hữu của người đi vay, nhưng anh ta không thể định đoạt hết cho đến khi kết thúc hợp đồng. Ngoài ra, người vay không thể:

• Cho thuê tài sản đã thế chấp để cho thuê mà không cần sự chấp thuận trước của ngân hàng. Thông thường, các tổ chức tín dụng không muốn cho phép giao dịch bằng bất động sản làm tài sản thế chấp, vì tình trạng của đối tượng có thể xấu đi, dẫn đến giảm giá thị trường nếu cần bán. Tuy nhiên, người cho vay không có quyền ngăn cản việc cho thuê tài sản thế chấp trong thời hạn không quá một năm.
• Thực hiện công việc cải tạo, bao gồm cả việc tái phát triển căn hộ bất hợp pháp. Thực hiện các thay đổi sửa chữa và xây dựng cần thiếtbạn sẽ cần chuẩn bị một dự án, sau đó xin phép cơ quan thanh tra nhà ở, và sau đó thông báo cho người cho vay.
• Trong toàn bộ thời hạn của hợp đồng thế chấp, pháp luật cấm đăng ký lại tài sản thế chấp vào các cơ sở không phải là nhà ở.
• Không thể thực hiện các giao dịch trao đổi hoặc tặng cho bất động sản thế chấp, cũng như bán mà không có sự cho phép của chủ nợ. Việc bán sẽ chỉ có thể thực hiện được nếu người đi vay mắc nợ ngân hàng chủ nợ và số tiền thu được từ việc bán sẽ được sử dụng để trả nợ và đóng các nghĩa vụ với ngân hàng.

Cạm bẫy của thế chấp tại Sberbank

Sberbank có hợp đồng cho vay thế chấp tiêu chuẩn, bạn có thể xem mẫu của nó trên trang web để xem xét sơ bộ.

Những cạm bẫy chính khi ký kết hợp đồng thế chấp với Sberbank là chi phí bổ sung cho người thẩm định tài sản thế chấp, cho việc thuê chi nhánh ngân hàng, cho các dịch vụ của một môi giới bất động sản hoặc luật sư, trả tiền bảo hiểm và tất nhiên, phí nhà nước.

Các điều khoản của hợp đồng thế chấp quy định khả năng người vay tự lựa chọn thẩm định viên, nhưng anh ta phải đáp ứng các yêu cầu của Sberbank. Do đó, không nên chấp nhận rủi ro và đánh giá tài sản đảm bảo trước, Sberbank có thể từ chối các tài liệu thẩm định đã cung cấp, giải thích việc từ chối là không tuân thủ các quy tắc quy trình đã thiết lập và tiền sẽ bị lãng phí.

Hình phạt cho sự chậm trễ trong Sberbank

Phần khó chịu nhất của cạm bẫy khi vay thế chấp ở Sberbank để thảo luận là hình phạt và tiền phạt. Nhưng điều quan trọng là phải hiểu những điểm sau của hợp đồng.

Mục liên quan đến phí trễ hạn. Số tiền phạt phụ thuộc trực tiếp vào lãi suất tái cấp vốn của Ngân hàng Trung ương vào ngày phạt. Điều này có thể làm tăng đáng kể số tiền phạt hiện tại. Do đó, sẽ rất hữu ích nếu bạn biết trước về các điều kiện có thể bị phạt nếu thanh toán chậm.

Điều kiện chấm dứt hợp đồng thế chấp. Sberbank có quyền hủy bỏ hợp đồng trong một số trường hợp bất hợp pháp, ví dụ, trong trường hợp chậm trễ có hệ thống, khi tài sản thế chấp được sử dụng cho mục đích khác, trong trường hợp ngân hàng chủ nợ từ chối kiểm tra tình trạng của tài sản, và cả khi chấm dứt hợp đồng. hợp đồng chính sách bảo hiểm.

Trong thời hạn của hợp đồng cho vay cầm cố, người đi vay không có quyền bán nhà ở đã thế chấp, đăng ký người khác trong đó, cho thuê, phát triển lại mà không có sự chấp thuận của người cho vay.

Thế chấp trong "VTB": cạm bẫy

Từ những cạm bẫy gay gắt khi giao kết hợp đồng, bạn nên chú ý những điều sau.

Ngân hàng VTB khuyến nghị Quý khách chỉ nên mua hợp đồng bảo hiểm quyền sở hữu (quyền sở hữu), sức khỏe, tính mạng với đối tác là Bảo hiểm VTB. Nếu bạn từ chối bảo hiểm, tỷ lệ cho vay cầm cố chắc chắn sẽ tăng thêm 1%.

Khoản vay thế chấp tối thiểu là từ 2 triệu rúp. Số tiền nhỏ hơn ngụ ý hạn chế đối với việc trả trước hoặc chi phí bổ sung khi đăng ký khoản vay. Ngân hàng cho các khoản vay nhỏ trong thời gian dài sẽ không có lợi.

Khitrong trường hợp chậm trễ, ngân hàng không chủ động cơ cấu lại khoản nợ hoặc sắp xếp kỳ nghỉ tín dụng. Ngân hàng sẽ có lợi hơn nếu giữ các điều khoản đã thỏa thuận trước đó và trả lại tiền đã vay đúng hạn. Để giải quyết vấn đề thanh toán chậm, người vay tự mình làm đơn gửi ngân hàng.

Ngân hàng "VTB" là một tổ chức tín dụng hiệu quả đáng tin cậy và do đó yêu cầu thực hiện rõ ràng các nghĩa vụ theo hợp đồng. Do đó, trong trường hợp có nghi ngờ về khả năng tài chính của ngân sách, tốt hơn hết bạn nên hoãn quyết định vay thế chấp một thời gian.

Tư vấn và tư vấn từ luật sư

Các luật sư hành nghề khuyên bạn nên tránh những cạm bẫy thế chấp trước khi ký hợp đồng vay.

• Tính toán các khoản thanh toán thế chấp sao cho chúng không vượt quá 30% thu nhập của gia đình.
• Chỉ vay thế chấp bằng loại tiền mà thu nhập hàng tháng đi. Ngay cả khi tiết kiệm tiền là hợp lý, không cần phải chấp nhận rủi ro. Khoản vay thế chấp là khoản vay dài hạn và khi tỷ giá hối đoái biến động, bạn sẽ phải trả quá nhiều lần khi quy đổi rúp lấy đồng tiền hợp đồng.
• Đối với khoản vay thế chấp, chỉ chọn đơn vị cho vay từ các ngân hàng lớn, có nhiều năm kinh nghiệm và uy tín, cung cấp các điều kiện thuận lợi nhất.
• Đừng vội chọn chương trình vay thế chấp. Cần phải cẩn thận tìm người phù hợp nhất với các điều khoản ưu đãi, có thể có.
• Không cần thế chấp nhận ngay không gian sống rộng. Bạn nên cải thiện dần điều kiện sống của mình. Ví dụ, sau odnushki, bạn không nên nhắm vào các căn hộ ba hoặc bốn phòng.các căn hộ. Đầu tiên, hãy mua một căn hộ hai phòng và sau khi thanh toán toàn bộ số tiền, bạn đã có thể nghĩ về một căn hộ ba phòng thoải mái hơn.
• Nghiên cứu kỹ hợp đồng, chú ý các khoản hoa hồng và chi phí bổ sung khi vay thế chấp. Chúng là cạm bẫy của hợp đồng thế chấp.
• Thời hạn cầm cố càng dài, lãi suất càng cao. Nên vay thế chấp trong thời gian ngắn hơn. Xét cho cùng, thời hạn thế chấp càng dài, tổng số tiền trả thừa càng lớn.
• Chọn một tỷ giá cố định, thích lãi suất này hơn là lãi suất thả nổi, trên thực tế, có lợi hơn, nhưng không phải trong điều kiện thị trường biến động cao, có thể khiến người đi vay rơi vào những khoản nợ khổng lồ. Tỷ giá cố định không cho phép bạn tiết kiệm, nhưng nó cũng không cho phép bạn mất.
• Chỉ liên hệ với các thẩm định viên độc lập khi chọn đối tượng thế chấp, vì các nhà môi giới luôn chỉnh sửa tình trạng của tài sản để bán có lợi hơn.
• Nên tạo khoản dự phòng tài chính trước khi ký hợp đồng. Đây là cái gọi là túi khí tài chính, bao gồm 3 khoản thanh toán thế chấp hàng tháng để bạn cảm thấy tự tin trong toàn bộ thời gian của hợp đồng.

Bán lại cầm cố

Thế chấp trên thị trường thứ cấp dễ thu xếp hơn do căn nhà đã được đưa vào vận hành và không có rủi ro xây dựng.

Khi mua bất động sản thứ cấp thế chấp, các cạm bẫy phải được kiểm tra: ai là chủ sở hữu và ai đã đăng ký trong căn nhà đã chọn. Một tình huống có thể phát sinh khi một trong những chủ sở hữu của các phần của không gian sống khôngđồng ý bán.

Tiếp theo, bắt buộc phải kiểm tra xem tất cả tái phát triển hiện có trong căn hộ có hợp pháp hay không, có nợ trên hóa đơn hay không và đảm bảo rằng căn hộ chưa được cầm cố tại một tổ chức tín dụng khác.

Kiểm tra trạng thái thông tin liên lạc, liệu đã tiến hành sửa chữa chưa và ở cấp độ nào, đảm bảo cửa sổ, trần nhà và các yếu tố khác của nhà ở ở tình trạng tốt.

Tái cấp vốn thế chấp

Tái cấp vốn là việc tái cấp vốn cho một khoản vay cầm cố hiện có ở một ngân hàng khác. Thủ tục tái cấp vốn cho một khoản thế chấp có nhiều cạm bẫy như vậy rất hợp lý nếu bạn cần trả hết một khoản thế chấp có thời hạn hơn hai năm.

Xin lưu ý rằng trong thời gian chuyển tài sản thế chấp từ ngân hàng này sang ngân hàng khác, lãi suất sẽ cao hơn một chút, vì ngân hàng mới sẽ tạm thời thiếu tài sản thế chấp, và đây là rủi ro lớn.

Khi tái cấp vốn, sẽ có các chi phí bắt buộc cho việc định giá tài sản thế chấp, công chứng, …