Tòa nhà mới hay "thứ cấp": mua gì tốt hơn?

2024 Tác giả: Howard Calhoun | [email protected]. Sửa đổi lần cuối: 2023-12-17 10:44

Một trong những câu hỏi chính của nhiều người mua nhà là sự lựa chọn giữa tòa nhà mới và tòa nhà "thứ cấp". Sự lựa chọn sẽ rất phức tạp nếu giá của cả hai loại căn hộ không chênh lệch nhiều. Mỗi lựa chọn đều có ưu và khuyết điểm, vì vậy việc mua nhà cần được tiếp cận rất có trách nhiệm. Dù gì thì đây cũng là một căn hộ, và một số trong số đó có thể trị giá hàng trăm nghìn đô la.

Tòa nhà mới hay "tòa nhà phụ" - cái nào tốt hơn?

Nhà ở sơ cấp là căn hộ trước đây chưa đăng ký cho ai. Trên thực tế, họ thường cố gắng bán những căn hộ thậm chí chưa được xây dựng làm nhà ở chính.

Lưu ý rằng việc bán căn hộ trong những ngôi nhà mới xây hoặc đang lên kế hoạch phát triển được quy định bởi Luật số 214-FZ. Luật này bắt buộc chủ đầu tư phải xây nhà và đưa vào hoạt động, chuyển nhượng cho người tham gia chương trình (người mua) căn hộ (đối tượng) đã được ấn định trong hợp đồngxây dựng).

Sau khi đưa nhà vào hoạt động, ký giấy nghiệm thu đối tượng. Đồng thời, người mua sẽ phải đăng ký quyền sở hữu căn hộ tại tòa nhà mới. Sau khi nhận được giấy chứng nhận đăng ký tiểu bang, tình trạng nhà ở sẽ tự động thay đổi từ chính sang phụ.

"Đồ cũ" là gì?

Nhà ở bán lại là căn hộ thuộc sở hữu của ai đó, tức là tài sản của cá nhân hoặc pháp nhân. Trong trường hợp này, căn hộ có thể là tư nhân, thành phố hoặc tiểu bang. Nhưng nó vẫn là ngôi nhà thứ hai. Vì vậy, ngay cả những căn hộ mới được xây dựng cách đây sáu tháng hoặc một năm cũng đã được coi là nhà ở thứ cấp, mặc dù trên thực tế chúng là mới. Do đó, ban đầu không thể nói cái nào tốt hơn - tòa nhà mới hay "tòa nhà thứ cấp", bởi vì cả hai căn hộ đều có thể mới.

Đối với các căn hộ ở thành phố, mọi người có thể sống ở đó thông qua hợp đồng lao động xã hội. Họ không có giấy chứng nhận đăng ký tiểu bang, nhưng nhà ở nơi họ sống vẫn được coi là thứ yếu, vì họ vẫn có chủ sở hữu - thành phố.

Tiêu chí so sánh cả 2 loại hình căn hộ

Không thể xác định chính xác thứ gì tốt hơn nên mua - "thứ cấp" hay tòa nhà mới, bởi vì không có lợi thế rõ ràng cho nhà ở sơ cấp so với nhà ở thứ cấp. Mọi thứ sẽ phụ thuộc vào tình hình và điều kiện. Nếu bạn muốn đưa ra lựa chọn đúng đắn và cuối cùng tự quyết định cái gì có lợi hơn - "thứ cấp" hay tòa nhà mới, thìxem xét các tiêu chí sau:

1. Chi phí. Nếu chúng ta nói về "chính", thì có một mô hình: giá mỗi mét vuông nhà ở phụ thuộc vào giai đoạn xây dựng của cơ sở. Ở giai đoạn đầu, giá mỗi mét vuông sẽ thấp, và đây là lợi thế chính của nhà ở sơ cấp. Giá của "second hand" luôn cao hơn, và không có cách nào hạ được mức giá cố định này.
2. Thời gian. Khi mua nhà ở thứ cấp, bạn có thể chuyển đến ở ngay sau khi kết thúc giao dịch. Nhưng với "tiểu học" thì không thể. Nếu người mua giao kết và mua nhà ở giai đoạn đào hố móng, thì bạn sẽ phải đợi thêm hai năm nữa. Nếu bạn ký hợp đồng ở giai đoạn hoàn thiện xây dựng, thì giá mỗi mét vuông sẽ cao hơn, nhưng bạn sẽ chỉ phải đợi khoảng ba đến bốn tháng.
3. Đầu tư. Khi mua nhà ở trong một tòa nhà mới, người mua sẽ được giao nhà hoàn thiện thô. Điều này đồng nghĩa với việc bạn sẽ phải đầu tư rất nhiều tiền vào việc sửa chữa, mua vật liệu xây dựng, mua sắm trang thiết bị và nội thất. Khi mua một căn hộ trên thị trường nhà ở thứ cấp, bạn thường có thể tìm thấy những căn hộ đã được tân trang lại. Và mặc dù việc sửa chữa thường rẻ hoặc cũ, nhưng một căn hộ như vậy khá đáng sống. Vì vậy, vấn đề đầu tư thêm là có liên quan khi lựa chọn nhà ở.
4. Phân loại. Thị trường nhà ở thứ cấp rộng lớn hơn nhiều, và có nhiều lời chào bán hơn ở đây. Thông thường những căn hộ thành công nhất trong các tòa nhà mới được mua hết ở giai đoạn đào. Đến cuối quá trình phát triển, các tùy chọn bất lợi nhất vẫn được bán.
5. Đăng ký. Không thể đăng ký ở một tòa nhà mới, bởi vì để có được giấy phép cư trú, bạn phải cógiấy chứng nhận đăng ký quyền sở hữu hoặc có người thân đã đăng ký nhà ở chính phủ.
6. Thu nhập khả dĩ. Ở trên đã viết rằng giá mỗi mét vuông tăng tỷ lệ thuận với giai đoạn xây dựng. Do đó, khi đầu tư ở giai đoạn đào, chủ sở hữu nhà ở hình thành trong tương lai có thể kiếm lợi nhuận lên đến 30% / năm. Đây là trường hợp nếu việc xây dựng diễn ra không chậm trễ. Giá nhà thứ cấp không thể được đảm bảo sẽ tăng, nhưng nó thay đổi do các yếu tố thị trường. Tuy nhiên, bạn có thể kiếm tiền từ một căn hộ thứ cấp bằng cách cho thuê. Rất khó để tính toán số tiền lợi nhuận trong trường hợp này. Tất cả phụ thuộc vào chi phí, diện tích và nhiều yếu tố khác.
7. Thế chấp. "Thứ cấp" hoặc tòa nhà mới có thể được thế chấp. Tuy nhiên, đối với trường hợp vay thế chấp căn hộ chung cư tại tòa nhà mới cũng gặp nhiều khó khăn khác nhau. Các ngân hàng cố gắng không phát hành các khoản vay để mua các căn hộ chưa hoàn thiện, vì có rủi ro rằng chúng sẽ không bao giờ được hoàn thành. Nhiều nhất một hoặc nhiều ngân hàng có thể phát hành một khoản vay như vậy và các điều kiện cho việc này có thể không thuận lợi. Thông thường, tỷ lệ cho nhà ở sơ cấp cao hơn 2-3% so với tỷ lệ cho nhà ở thứ cấp.
8. Pháp lý tinh khiết. Khi mua một ngôi nhà mới, bạn có thể chắc chắn 100% rằng nó sạch sẽ theo quan điểm pháp lý. Chưa có ai sống trong đó trước đây, và người mua ở đây là chủ sở hữu mới. Các căn hộ trên thị trường thứ cấp đã có chủ, đôi khi là một vài căn. Và thường thì không biết họ là người như thế nào và họ đã làm gì trong căn hộ.

Bên cạnh đó, trong các tòa nhà mới luôn có hệ thống kỹ thuật và thông tin liên lạc mới. Trong thị trường thứ cấp, thông tin liên lạc có thể bị hao mòn và cần thay thế, vì vậy trong trường hợp này, đây là một lợi thế có lợi cho một tòa nhà mới. Ngoài ra, khi mua bất động sản “chính”, khả năng rất thấp là một người nghiện ma túy hoặc nghiện rượu sẽ sống gần đó.

Rủi ro

Khi mua một căn hộ trong một tòa nhà mới đang xây dựng, có nguy cơ công ty xây dựng bị phá sản và công trình sẽ không hoàn thành. Trong trường hợp này, bạn không thể lấy lại tiền của mình. Nó là không thực tế để thấy trước. Thực tế cho thấy, các công ty xây dựng thường trì hoãn việc giao nhà và người mua không thể làm gì được. Tất nhiên, chính phủ đang cố gắng giảm thiểu rủi ro này bằng cách xem xét các luật về bảo hiểm bắt buộc của các nhà phát triển chống lại việc phá sản. Nhưng vẫn có rủi ro, và ngay cả các hình phạt trì hoãn cũng không ngăn được nhà phát triển trì hoãn thời hạn. Khi lựa chọn giữa một tòa nhà mới hoặc một "thứ cấp", bạn cần nhớ những rủi ro này. Nhưng nếu chủ đầu tư được tin tưởng và có thẩm quyền, thì rủi ro mua lại nhà ở từ anh ta sẽ giảm đáng kể.

Tuy nhiên, thị trường nhà ở thứ cấp cũng có những rủi ro. Chúng có liên quan đến việc thực hiện hợp đồng mua bán. Hợp đồng này có thể bị chấm dứt tại tòa án sau khi người mua đã thanh toán hết tiền. Cũng có trường hợp xuất hiện bên thứ ba có quyền sở hữu hợp pháp đối với bất động sản. Trong trường hợp này, hợp đồng mua bán một lần nữa có thể bị chấm dứt, và giao dịch sẽ bị tuyên bố vô hiệu. Trong trường hợp này, bạn sẽ mất tiền vàở nhà vô gia cư. May mắn thay, tất cả những rủi ro này có thể được giải quyết với sự trợ giúp của một luật sư có năng lực, nhưng dịch vụ của anh ấy có thể đắt đỏ.

Ưu điểm của tòa nhà mới

Căn hộ trong tòa nhà mới có những ưu điểm sau:

1. Chúng được làm bằng vật liệu hiện đại. Điều này gián tiếp có nghĩa là chúng bền hơn và đáng tin cậy hơn.
2. Chúng được thiết kế đẹp và hầu như luôn rộng rãi.
3. Cách bài trí thoải mái và được làm theo tiêu chuẩn hiện đại.
4. Bãi đổ bộ sạch sẽ và rộng lớn. Điều tương tự cũng áp dụng cho lối vào.
5. Tất cả các căn hộ đều có cửa sổ lắp kính hai lớp.
6. Đồng hồ đo nước và khí đốt ở khắp mọi nơi.
7. Có thang máy hoạt động, một số ngôi nhà thậm chí còn có thang máy chở hàng.
8. Có bãi đậu xe ngầm và trong sân.

Giá của tòa nhà mới là lợi thế chính

Tất cả những lợi thế này là nhỏ so với lợi thế quan trọng nhất - chi phí. Mức độ phổ biến cao nhất của nhà ở sơ cấp cung cấp mức giá. Nếu bạn mua một căn hộ như vậy ở giai đoạn khai quật, thì một căn hộ trong tòa nhà mới có thể có giá thấp hơn 30% so với căn hộ cùng loại trên thị trường nhà ở thứ cấp. Có nghĩa là, nếu một "thứ cấp" tốt có điều kiện có giá 100 nghìn rúp (giá được lấy làm ví dụ), thì "chính" tương tự sẽ có giá chỉ 70 nghìn. Đúng, cô ấy sẽ phải đợi khoảng một năm, thậm chí hai năm.

Không gian sống và nâng cao an ninh

Một lập luận khác ủng hộ"primaries" - một khu vực sống rộng lớn. Dự án hiện đại cung cấp cho cư dân một diện tích lớn. Ví dụ, các ngôi nhà bảng điều khiển mới phổ biến nhất ở Nga (dòng P-44T) cung cấp diện tích tối thiểu cho một căn hộ bằng 38 "ô vuông". Nhưng trong một ngôi nhà bằng bảng cũ, diện tích của căn hộ một phòng / u200b / u200ba có thể là 30-33 mét vuông. Đây là tiêu chuẩn tại thời điểm ngôi nhà cổ này được xây dựng.

Vẫn không biết cái nào tốt hơn - "đồ cũ" hay hàng mới? Sau đó, đây là một lập luận khác cho bạn: trong các tòa nhà mới, các yêu cầu an toàn mới được tuân theo, các công nghệ và vật liệu mới được sử dụng. Ngoài ra còn có sự đảm bảo cho một số yếu tố: trần nhà, thiết bị kỹ thuật, tường và cửa sổ. Nếu trong vòng năm năm, người thuê nhà gặp phải các vấn đề không liên quan đến việc vận hành nhà ở không đúng cách, thì người đó có thể liên hệ với chủ đầu tư và yêu cầu loại bỏ khiếm khuyết và bồi thường thiệt hại đã gây ra.

Pháp lý sạch sẽ của nhà ở

Khi chọn mua căn hộ nào - tòa nhà mới hay "nhà ở thứ cấp", bạn cũng phải nhớ rằng nhà ở thứ cấp có thể có một "quá khứ đen tối" trong lịch sử. Nhưng về mặt pháp lý, các tòa nhà mới luôn sạch sẽ và bạn không phải lo lắng rằng một số người thân của người bán có quyền đối với căn hộ của bạn sẽ xuất hiện. Rủi ro duy nhất liên quan đến việc mất tiền có thể xảy ra trong quá trình xây dựng nhà ở ở giai đoạn đào. Nhưng trong trường hợp có vấn đề với nhà phát triển liên quan đến việc triển khai mạng kỹ thuật hoặc tài liệu, điều này sẽ chỉ làm hoãn thời hạn hoàn thành cơ sở. Khả năng nhà phát triển phá sản là rất nhỏ. Rất có thể, anh ta sẽ được bảo hiểm chống lại sự phá sản hoàn toàn. Tuy nhiên, nhìn chung vẫn có những trường hợp đáng buồn khi vì một lý do nào đó, chủ đầu tư đóng băng đối tượng, sau đó những người mua căn hộ trong một tòa nhà đang xây dở dang không nhận được và không thể trả lại tiền.

Hạ tầng và cảnh quan

Ngoài ra, khi mua căn hộ ở tòa nhà mới có cơ hội đi vào khu vực có cơ sở hạ tầng kém phát triển của thành phố. Thông thường, ban đầu chủ đầu tư đưa vào hoạt động một tòa nhà dân cư, và chỉ những năm sau đó, các cửa hàng, trường học, nhà trẻ và các đồ vật khác xuất hiện xung quanh nó. Vì vậy, khi mua nhà ở như vậy, bạn cần phải hiểu rằng ban đầu bạn sẽ phải đi lại cho các cửa hàng tạp hóa. Mặc dù nếu một tòa nhà mới đang được xây dựng ở trung tâm thành phố, thì giá thành của một căn hộ ở đó sẽ rất cao.

Một bất lợi khác là thiếu tiện nghi. Một căn hộ trong một ngôi nhà mới là một hộp bê tông thậm chí không có các tiện ích. Không có gì ở đây, vì vậy bạn sẽ phải đầu tư tiền bạc và công sức vào việc tạo cảnh quan.

Ưu điểm của "thứ cấp"

Khi lựa chọn giữa một tòa nhà mới hoặc một "thứ cấp", bạn cũng phải nhớ những nhược điểm và lợi thế của loại hình nhà ở sau này. Hãy bắt đầu với những ưu điểm:

1. Khả năng dọn ngay vào căn hộ vừa mua.
2. Trong một căn hộ như vậy sẽ có liên lạc kỹ thuật và một số loại sửa chữa, điều này đã cho phép bạn sống ở đây.
3. Phân loại lớn. Thị trường nhà ở thứ cấp rất lớn và bạn thường có thể chọn giữa các phương án khác nhau. Và nó có thểtìm một căn hộ gần tàu điện ngầm và có tầm nhìn tuyệt vời từ cửa sổ.

Nhược điểm của các căn hộ trên thị trường nhà ở thứ cấp

Tất nhiên, tất cả những lợi thế này thường thúc đẩy người mua xem xét thị trường nhà ở thứ cấp. Nhưng, nói về căn hộ nào tốt hơn - tòa nhà mới hay "tòa nhà thứ cấp", bạn nhất định phải chỉ ra khuyết điểm:

1. Giá cao trên mét vuông.
2. Một câu chuyện dài có thể che giấu những sự thật khó chịu. Để chắc chắn mua được nhà ở tốt mà không gặp vấn đề pháp lý trong tương lai, bạn sẽ phải đầu tư vào một luật sư chuyên nghiệp, người có thể kiểm tra lịch sử và độ “sạch sẽ” của căn hộ.
3. Các bức tường chắn có thể đã trở nên yếu trong suốt cuộc đời của chúng.
4. Truyền thông kỹ thuật đã cũ và có thể sớm cần thay thế hoặc chúng có thể hoạt động trong một thập kỷ nữa.

Nhà dột nát như một thiệt thòi có thể xảy ra

Tuy nhiên, những bức tường yếu và các tiện ích có thể nằm trong một ngôi nhà được xây cách đây 20-25 năm. Mặc dù có vẻ ngoài hấp dẫn của ngôi nhà nhưng tình trạng chung của nó có thể kém, do đó, khi mua nhà, nên kiểm tra hệ thống kỹ thuật và sức mạnh của chính ngôi nhà. Để làm được điều này, bạn sẽ phải tốn kém chi phí cho các cuộc đánh giá chuyên môn của các bác sĩ chuyên khoa. Đôi khi tình huống có thể xảy ra khiến bạn sẽ phải bỏ ra một nửa chi phí căn hộ để thay thế thông tin liên lạc và thực hiện công việc củng cố cấu trúc của ngôi nhà. Do đó, cần phải suy nghĩ cẩn thận về việc căn hộ nào tốt hơn để mua - một "thứ cấp" hay một tòa nhà mới. Có những điểm cộng và điểm trừ cả ở đó và ở đó. Không thể khái quát cái nào tốt hơn. Cần phải so sánh căn hộ cụ thể ở nhà cũ và nhà mới.

Đánh giá có quan trọng không?

Tiêu chí cuối cùng giúp bạn lựa chọn bán lại hay xây mới chính là phản hồi từ cư dân và người mua! Ví dụ: nếu một người thợ xây đang xây một ngôi nhà mới, hãy nhớ đọc các bài đánh giá về nó. Người mua có thể nói tiêu cực về anh ta, vì trước đây anh ta đã trì hoãn rất nhiều quá trình xây dựng. Nếu nhà phát triển là người mới, thì bạn cũng không nên đặc biệt tin tưởng anh ta, nhưng nếu anh ta có danh tiếng hoàn hảo và được đánh giá tốt, anh ta có thể được tin tưởng.