Ước tính giá trị thị trường: phương pháp, quy trình lập báo cáo, mục đích tiến hành

2025 Tác giả: Howard Calhoun | [email protected]. Sửa đổi lần cuối: 2025-01-24 13:27

Đánh giá một căn hộ hoặc một ngôi nhà có thể cần thiết trong nhiều trường hợp. Có, và điều rất quan trọng là phải biết bạn có thể nhận được bao nhiêu thu nhập từ việc bán bất động sản. Xét cho cùng, đây là một tài sản cần được sử dụng một cách khôn ngoan, có nghĩa là bạn cần biết mọi thứ về nó. Bạn có thể tham khảo thêm về cách thẩm định giá trị thị trường của căn hộ tại bài viết này.

Giá trị thị trường là gì?

Giờ đây, mô hình thị trường của nền kinh tế thống trị trên toàn thế giới, liên quan đến việc mua và bán các loại hàng hóa khác nhau với số tiền mà mọi người sẵn sàng mua chúng. Ví dụ, nếu bạn sản xuất đĩa giá rẻ dùng một lần, thì giá của chúng khó có thể cao lắm. Nếu không, bạn chỉ đơn giản là sẽ không có người mua. Nguyên tắc tương tự có thể được quy cho bất động sản: căn hộ và nhà ở. Nhưng trong trường hợp này, khó hơn nhiều để đặt ra một mức giá khách quan không làm giảm các khoản đầu tư của chủ sở hữu và đồng thời sẽ không bị cắt cổ. Tình hình thường phức tạp do trong quá trình bán tài sản, các chủ sở hữu ít khi khách quan. Nếu những kỷ niệm đẹp gắn liền với ngôi nhà, hoặcbạn đã trải qua thời thơ ấu của mình trong đó, rất khó để định giá một cách chính xác dựa trên điều kiện thị trường.

Đó là lý do tại sao dịch vụ của thẩm định viên rất phổ biến, giúp ấn định giá trị chính xác một cách tỉnh táo. Việc ước tính giá trị thị trường của một căn hộ có thể khó nếu chủ nhân của căn hộ có nhu cầu bán gấp hoặc nếu căn hộ nằm ở khu vực không thuận lợi.

Theo loại, chúng phân biệt giữa giá trị thị trường hiện tại, quá khứ và tương lai. Như bạn có thể đoán, nó phụ thuộc vào thời gian mà nó được tính toán. Thông thường, việc thẩm định liên tục được thực hiện, nhưng nếu bạn định đầu tư vào một căn hộ như một khoản đầu tư, thì giá trị của căn nhà trong tương lai có thể có ích.

Tôi có cần biết giá không?

Tại sao lại hỏi giá trị của tài sản? Các mục đích đánh giá giá trị thị trường của tài sản có thể khác nhau. Nhưng thường thì đối tượng được đánh giá trong các trường hợp sau:

• Nếu họ muốn thế chấp hoặc cho thuê bất động sản. Trong trường hợp đầu tiên, chi phí là cần thiết để tính toán số tiền được cung cấp (ví dụ: cho một khoản thế chấp hoặc một khoản vay).
• Nếu tài sản được tặng và bạn cần xác định giá trị thực của nó.
• Đang phá sản.
• Để thách thức giá trị địa chính. Khi bán tài sản, nhà nước sẽ thu một khoản thuế vào kho bạc, khoản thuế này được đánh vào phần chênh lệch giữa giá trị thị trường và giá trị địa chính. Bạn có thể thường cần sự trợ giúp của người thẩm định để thử thách giá trị của nó.
• Khi bán hoặc mua.
• Trong bất kỳ tình huống nào khác khi bạn cần tìm hiểu giá thực của một đồ vật.

Phương pháp đánh giá

Có ba phương pháp để ước tính giá trị thị trường.

Phổ biến nhất là loại đắt tiền. Nó tính đến số tiền bạn đã đầu tư vào việc mua và cải tạo nhà. Các tiêu chí cho phương pháp này được xác định khá rõ ràng. Để tính toán, bạn cần biết chi phí xây dựng chính xác một ngôi nhà hoặc căn hộ tương tự tại thời điểm hiện tại. Đồng thời, tất cả những điều nhỏ nhặt đều được tính đến: từ chi phí cửa đến giá dịch vụ lắp đặt. Tất nhiên, khấu hao và bất lợi của ngôi nhà cũng được tính toán, do đó bạn có thể nhanh chóng có được giá chính xác của bất động sản. Một định nghĩa khác cần lưu ý trong cách tiếp cận chi phí là chi phí thay thế. Một căn hộ có cùng diện tích, cùng vị trí nhưng được xây dựng bằng vật liệu khác nhau sẽ có giá bao nhiêu? Nhờ đó, chủ sở hữu có thể hình dung rõ ràng tài sản của mình thực sự có giá trị bao nhiêu. Rốt cuộc, người mua không có khả năng thanh toán cho một đối tượng không đáp ứng các yêu cầu đã nêu.

Một phương pháp khác là so sánh. Nó bao gồm việc tiến hành nghiên cứu các giao dịch tương tự. Ví dụ, vào tháng trước, họ đã mua một căn hộ 1 phòng từ Vasily ở gần cùng khu vực với các tiện nghi xã hội giống nhau. Anh ta đã nhận được bao nhiêu cho nó? Sau khi thu thập một số thống kê nhất định từ một số trường hợp như vậy, chúng tôi có thể đưa ra kết luận về giá trung bình của bất động sản trong phân khúc này. Hiện tại, để đánh giá so sánh, bạn thậm chí không cần phải nhờ đến sự trợ giúpchuyên gia: nhiều trang web thu thập thông tin và hiển thị kết quả.

Phương pháp định giá tài sản thu nhập tính đến số tiền bạn có thể nhận được sau khi mua tài sản. Phương pháp này được sử dụng, ví dụ, khi mua một căn hộ để cho thuê lại sau này. Thật vậy, trong trường hợp này, các yếu tố hoàn toàn khác nhau rất quan trọng: vị trí gần tàu điện ngầm, thiết kế, khu vực, v.v. Phương pháp thu nhập cho phép bạn giả định với xác suất cao khoản đầu tư sẽ sinh lời hoặc không sinh lời trong tương lai.

Tiêu_chí

Trong mỗi cách tiếp cận, các tiêu chí khác nhau được sử dụng để đánh giá giá trị thị trường của cơ sở. Nhưng nhìn chung, tất cả đều dựa trên các yếu tố sau:

• Khả năng tiếp cận phương tiện giao thông (tàu điện ngầm, trạm dừng, đường cao tốc).
• Khu vực sinh hoạt.
• Bố cục.
• Sẵn có các tiện ích xã hội đa dạng: TTTM, trường học, nhà trẻ.
• Chất lượng không khí.
• Sự hiện diện của các công viên gần đó và các vật thể tự nhiên khác.
• Tầng.
• Vật liệu xây dựng nhà ở.
• Sẵn sàng hoàn thiện và sửa chữa.

Thẩm định

Đối tượng thường xuyên nhất để đánh giá thường là các căn hộ chung cư. Khách hàng chỉ cần trả lời câu hỏi tại sao anh ta cần đánh giá. Dựa trên phản ứng, người biểu diễn lựa chọn phương pháp thích hợp. Nhưng thông thường, việc đánh giá giá trị thị trường của một căn hộ phải tính đến cả ba cách tiếp cận. Nếu tất cả chúng được áp dụng, thì giá trị thị trường được coi là hợp lý. Mỗi cách tiếp cận cũng có một hệ số phản ánh nó.tính xác thực. Ví dụ, phương pháp so sánh có hệ số tin cậy khá thấp, vì nhiều giao dịch trên thị trường Nga không minh bạch và các đối tượng thường không có đủ các yếu tố tương tự. Quy trình thẩm định tài sản như thế nào?

1. Người thẩm định lựa chọn phương pháp thẩm định phù hợp nhất cho một căn hộ hoặc ngôi nhà cụ thể.
2. Khách hàng có thể chọn thời gian đặt hàng của mình. Anh ta cũng phải nêu rõ mục đích của nghiên cứu và số lượng phần thưởng.
3. Nếu cả hai bên đi đến thỏa thuận, thì một hợp đồng sẽ được ký kết giữa họ. Thông thường, các dịch vụ của một thẩm định viên không hề rẻ, vì vậy hợp đồng là một sự đảm bảo bổ sung cho việc thực hiện các nghĩa vụ.
4. Nghiên cứu càng sử dụng nhiều phương pháp thì càng đắt. Do đó, thẩm định viên có thể thông báo giá của từng loại riêng biệt để nắm được mức giá là bao nhiêu.
5. Tiếp theo, người biểu diễn tự tiến hành đánh giá, tính toán các hệ số tin cậy và đưa ra giá trị cuối cùng.
6. Báo cáo về giá trị thị trường hiện tại của đối tượng được điền sau cùng.

Thẩm định nhà

Thẩm định giá trị thị trường của căn nhà không khác nhiều so với thủ tục tương tự đối với căn hộ. Để bắt đầu, người thẩm định xác định chi phí không phải của chính ngôi nhà, mà là địa điểm. Với số tiền này, chuyên gia sẽ thêm chi phí công việc và vật liệu cần thiết để xây dựng cùng một ngôi nhà. Thông thường, việc đánh giá giá trị thị trường của địa điểm được thực hiện theo phương pháp chi phí. Nếu khách hàng đã chọn phương pháp so sánh, thì nhà thầu sẽ tìm kiếm các đối tượng tương tựở các khu vực lân cận để tính giá thành trung bình của một lô đất với một ngôi nhà. Kết quả là giá trung bình có trọng số mà bạn có thể dựa vào trong quá trình giảm giá.

Mua hoặc bán bất động sản là một bước rất quan trọng. Với một đánh giá không chính xác về giá trị, chủ sở hữu có thể rất hối tiếc vì đã không sử dụng dịch vụ của một thẩm định viên chuyên nghiệp. Sau cùng, kết quả là bạn có thể mất một số tiền lớn hơn nhiều.

Quy trình biên dịch tài liệu giá trị

Báo cáo là kết quả thẩm định bất động sản, bao gồm tất cả các thông tin cần thiết. Nó bao gồm các phương pháp đã được áp dụng để đánh giá, phân tích các đặc điểm, mô tả tình hình thị trường và nhiều hơn nữa. Nói một cách đơn giản, báo cáo đóng vai trò như một xác nhận chính thức về giá trị thị trường được ấn định và có thể được sử dụng trong các giao dịch hoặc để vay vốn. Để một báo cáo hợp lệ, nó phải chứa các phần sau:

• Trang tiêu đề (số, thông tin về nhà thầu và chủ sở hữu bất động sản).
• Mục lục. Mặc dù báo cáo không dài lắm nhưng mục lục cho phép bạn hiểu nhanh các phần hiện có.
• Thư xin việc, trong đó có tất cả các thông tin cơ bản được trình bày dưới dạng tự do. Nó thường đề cập đến các cách tiếp cận được thực hiện.
• Các phát hiện chỉ ra kết quả đánh giá.

Nhờ định dạng thuận tiện của báo cáo giá trị thị trường, mỗi người có thể dễ dàng tìm thấy thông tin họ cần và có thể tìm thấy kết quả của quy trình chỉ bằng cách nhìn vào trang cuối cùng.

Sự khác biệt giữathị trường và giá trị địa chính

Trong quá trình mua bán bất động sản, bạn có thể sẽ phải xử lý một thứ như giá trị địa chính. Đây là giá nhà ở do nhà nước tự định giá. Giá trị địa chính không phải lúc nào cũng chính xác, vì vậy khoảng cách vài trăm nghìn rúp có thể phát sinh giữa giá trị đó và giá thị trường. Các bước cần thực hiện trong trường hợp này là gì?

• Đặt hàng thẩm định tài sản của bên thứ ba.
• Nếu sự khác biệt hóa ra thực sự đáng kể, thì cần phải gửi đơn đến Rosreestr với yêu cầu sửa lại giá trị địa chính dựa trên các tài liệu có sẵn. Trong trường hợp này, một báo cáo được viết tốt có thể đóng một vai trò lớn.
• Nếu bạn từ chối, bạn có thể phản đối quyết định trước tòa. Điều quan trọng là phải có thời gian để thực hiện việc này trong vòng 6 tháng kể từ ngày đánh giá.

Mẹo của Chuyên gia

Đánh giá giá trị thị trường của bất động sản nhà ở là một thủ tục rất phức tạp, mang nhiều sắc thái:

• Nếu giá trị địa chính thấp hơn giá trị thị trường, điều này có thể làm giảm đáng kể thuế. Nhưng nếu bạn định bán bất động sản, thì tốt hơn là bạn nên xem xét lại.
• Sử dụng tư vấn miễn phí. Một số công ty cung cấp chúng miễn phí cho các mục đích khuyến mại. Ngoài ra, trên Internet, bạn có thể nhận được lời khuyên từ các chuyên gia về các vấn đề gây tranh cãi.
• Đánh giá sớm. Quá trình này có thể mất nhiều thời gian. Tự đánh giábản thân không được hoàn thành nhanh chóng, và những khó khăn không lường trước có thể nảy sinh trong quá trình thực hiện.
• Chọn các công ty nằm trên địa bàn cùng đối tượng. Trong trường hợp này, bạn sẽ không phải trả thêm chi phí vận chuyển và thời gian của các chuyên gia.

Tôi nên liên hệ với ai?

Nếu bạn quyết định sử dụng dịch vụ của một thẩm định viên, thì bạn sẽ cần một chuyên gia giải quyết cụ thể về phân khúc bất động sản của bạn. Ở các thành phố lớn, thường có rất nhiều lựa chọn. Lựa chọn công ty phù hợp dựa trên đánh giá hoặc giới thiệu từ bạn bè. Nếu không ai trong môi trường của bạn có thể chia sẻ địa chỉ liên hệ của một người đã được xác minh, thì khi chọn người biểu diễn, bạn nên được hướng dẫn theo các tiêu chí sau:

• Công ty phải có mặt trên thị trường được vài năm và có danh tiếng tốt.
• Trang web phải xuất trình giấy phép và chứng chỉ xác nhận quyền điều hành công ty.
• Phản hồi tích cực trên Internet cũng có thể là một yếu tố để hợp tác.

Chi phí dịch vụ của thẩm định viên

Nhiều người nghĩ rằng dịch vụ của một thẩm định viên tốn kém một khoản tiền lớn, bởi vì anh ta phải đến tận nơi và thực hiện rất nhiều công việc. Nhưng trên thực tế, bạn sẽ cần phải trả từ 3.500 đến 5.000 rúp cho một lần thẩm định căn hộ. Chi phí phụ thuộc vào công ty, quy mô của căn hộ và khoảng cách của nó với thành phố. Thông thường các chuyến đi đến khu vực được thanh toán riêng. Ngoài ra còn có phụ phí giá đối với những đơn hàng gấp, thường giá sẽ tăng 20%.

Kết quả

Nếu bạn hiểu được đánh giá giá trị thị trường là gì, những phương pháp nào tồn tại, thì bạn đã trở nên thành thạo hơn trong các vấn đề mua bán bất động sản. Sau khi đánh giá đối tượng và tạo báo cáo, bạn sẽ biết chính xác căn hộ, nhà hoặc đất của mình có giá bao nhiêu.