Giá trị thị trường của đất. Địa chính và giá trị thị trường

2024 Tác giả: Howard Calhoun | [email protected]. Sửa đổi lần cuối: 2023-12-17 10:44

Địa chính và giá trị thị trường của một khu đất là hai khái niệm quan trọng cần biết để định hướng việc mua bán. Loại thứ nhất thể hiện giá của mặt bằng theo tiêu chuẩn, được tính tùy theo vị trí và loại đất. Nó được sử dụng như một yếu tố điều chỉnh các quan hệ đất đai khi thực hiện các giao dịch cho thuê và bán, cũng như để tính toán số thuế sẽ phải nộp cho nhà nước. Giá trị địa chính và thị trường của thửa đất được đánh giá ít nhất 5 năm một lần. Dữ liệu thu được từ kết quả đánh giá như vậy được nhập vào địa chính bất động sản của tiểu bang do Cơ quan Đăng ký, Bản đồ và Địa chính Liên bang duy trì.

Mối quan hệ giữa các khái niệm được sử dụng

Luật pháp của Nga không chỉ cung cấp giá trị địa chính mà còn cả giá trị quy chuẩn và thị trường. Quy chuẩn được áp dụng trong trường hợp chưa có định nghĩa về địa chính. Nó được tính trong một số trường hợp được pháp luật quy định: khi vay ngân hàng có bảo đảm bằng đất, mua đất của thành phố và nhà nước, và các trường hợp khác. Tính toán giá trị của đất trong nàyTrong trường hợp này, nó thường được định nghĩa là 200 lần mức thuế đất trên mỗi mét vuông diện tích đất, được tính trên cơ sở mục đích đã định, đồng thời có tính đến các hệ số nhân và không tính đến lợi ích về thuế.

Hàng năm, chính quyền địa phương quy định giá đất, được công nhận là quy chuẩn, có thể thay đổi trong phạm vi 25%. Giá trị thị trường của đất nền thường cao hơn 25% so với giá trị tiêu chuẩn. Bạn có thể nhận được tài liệu xác nhận giá tiêu chuẩn cho một lô đất cụ thể từ thành phố hoặc ủy ban quản lý đất đai và tài nguyên đất.

Tính năng

Giá trị thị trường của đất nền thường được xác định phụ thuộc vào các yếu tố như nhu cầu thị trường và nguồn cung đối với đất của một loại hình nhất định tại một khu vực cụ thể tại thời điểm hiện tại. Về giá trị, nó không được vượt quá mức có thể xảy ra nhất của giá mua của một lãnh thổ tương tự. Điều kiện thị trường thay đổi hoặc định hướng mục tiêu của trang web có thể ảnh hưởng đến quy mô của nó. Giá trị thị trường của các lô đất đặc trưng cho thị trường thứ cấp, nơi mà việc bán lại các khu đất do các chủ sở hữu tư nhân định đoạt được thực hiện. Thị trường sơ cấp, nơi mua lại đất đai của thành phố và nhà nước thành sở hữu tư nhân, khuyến nghị sử dụng giá trị tiêu chuẩn. Tất cả các loại này có thể có những khác biệt nhất định. Các giá trị địa chính và tiêu chuẩn tương tự với giá hàng tồn kho, trong khi giá trị thị trường tương tự với nhu cầu truyền thống vàcung cấp.

Quy trình đánh giá

Ước tính giá trị thị trường của đất được thực hiện để biết giá thực tế của đối tượng. Thông thường, giá cả được hình thành trên cơ sở vị trí lãnh thổ của địa điểm, điều kiện thị trường, động thái của cung và cầu, cũng như tình hình nền kinh tế của đất nước tại thời điểm giao dịch. Nhờ việc xác định toàn diện tất cả các yếu tố này, người ta có thể tính được giá thành của một khu đất, bởi vì công ty thẩm định sẽ thu thập các dữ liệu phù hợp nhất có thể hữu ích cho việc đánh giá khách quan.

Cần cho các hoạt động thẩm định

Thông thường, liên hệ với các công ty chuyên môn để đánh giá được khuyến khích trong một số trường hợp, trong số đó được nhấn mạnh:

- nhu cầu định giá địa chính;

- nếu trang web được cho là được mua lại từ quyền sở hữu nhà nước;

- nếu cần chuyển nhượng phần vốn góp của doanh nghiệp;

- trong trường hợp thế chấp hoặc cầm cố;

- nếu cần, hãy xác định chi phí bán đất;

- tính toán số thuế phải trả cho các khoản đóng góp.

Phân chia tài sản

Cần đánh giá giá trị thị trường của lô đất khi phân chia tài sản. Điều này áp dụng cho các cá nhân và pháp nhân. Nếu chúng ta đang nói về các cá nhân, thì quá trình đánh giá bắt đầu khi cặp vợ chồng ly hôn và được tính đến các tòa nhà nằm trên địa điểm. Đối với pháp nhân, việc định giá đất bao gồm việc phân bổvà định giá cổ phần của từng cổ đông hoặc đồng sở hữu công ty theo tư cách pháp nhân của công ty. Thông thường, việc phân chia tài sản đi kèm với việc kiện tụng trước tòa, do đó giá trị thị trường của các lô đất có thể được xác định nhiều lần.

Khi nhiều người thừa kế đứng tên thừa kế thì việc đánh giá đầy đủ các thửa đất cũng được thực hiện. Nếu một trong các bên không đồng ý với kết quả kiểm tra, thì vụ việc sẽ được chuyển lên tòa án.

Xác định chi phí thuê

Loại đánh giá này có thể hữu ích khá thường xuyên. Trong trường hợp này, khi tính giá thành của một lô đất, sự chênh lệch giữa giá trị thực của nó trên thị trường và giá thuê xúc tác cho các vùng lãnh thổ thuộc loại này được lấy làm cơ sở. Chi phí của quyền thuê phụ thuộc trực tiếp vào quyền hạn của người thuê, quyền hạn và thời hạn của quyền thuê, quyền đối với tài sản được định giá bởi bên thứ ba, cũng như mục đích dự định của đất.

Giá trị thị trường của đất nền phụ thuộc trực tiếp vào các yếu tố như: vị trí của các vùng lãnh thổ; khả năng tiếp cận cho các phương tiện; sự sẵn có của thông tin liên lạc, cũng như thành phần định lượng và chất lượng của chúng. Ngoài ra, cần phải tính đến số liệu của các nghiên cứu trắc địa và địa chất công trình, tầm quan trọng của chúng là khá lớn, đặc biệt khi lập kế hoạch xây dựng công trình trên công trường.

Trạng thái vào một ngày cụ thể

Vì thị trường đất đai được đặc trưng bởi sự thay đổi liên tục về giá cả, nên việc định giá bắt buộc phải được thực hiện vào một ngày nhất định. Giá trị thị trường của đất nền cũng thay đổi tùy theo mục đích sử dụng theo giấy tờ, tức là theo trường hợp sử dụng được phép. Mục đích ngụ ý việc xử lý lãnh thổ có hiệu quả nhất hoặc có thể xảy ra. Tất cả điều này được sử dụng để xác định chi phí mua lại đất. Trong trường hợp này, các ước tính được chia thành các lãnh thổ riêng biệt khác nhau về hình thức và bản chất của việc sử dụng đất.

Phương pháp đánh giá

Vì vậy, trước khi xác định giá gốc của một lô đất, bạn cần trả lời một số câu hỏi:

- mục đích dự định của mảnh đất là gì, cũng như những gì được phép sử dụng mà nó được ban tặng;

- các phương pháp và loại hình sử dụng đất phổ biến ở vùng lân cận trên các mảnh đất là gì;

- thị trường đất đai đang có những thay đổi gì;

- loại hình sử dụng đất được mong đợi vào lúc này.

Đánh giá giá trị thị trường của một lô đất dựa trên một số thông tin nhất định. Điều này thường yêu cầu: xác định các mục tiêu của đánh giá; đặt một ngày cụ thể cho việc giải quyết; biết các thông tin chi tiết của khách hàng; có tài liệu xác nhận quyền của chủ sở hữu trang web đối với lãnh thổ, đó có thể là người thuê hoặc chủ sở hữu.

Bạn cũng cần biết:

- mục đích của lãnh thổ được đánh giá;

- được phépsử dụng đất;

- loại hình sử dụng trang web hiện tại;

- vị trí của đối tượng được đánh giá trong quy hoạch lãnh thổ, tức là khả năng tiếp cận giao thông của nó và môi trường ngay lập tức;

- mục đích sử dụng chính của đất ở khu vực ngay lập tức.

Ngoài ra phải có:

- quy hoạch đất đai;

- thông tin về việc ấn định biên giới lãnh thổ;

- dữ liệu về sự hiện diện của một số cải tiến, cụ thể là các tòa nhà, cấu trúc, thông tin liên lạc trên trang web, cũng như thông tin chi tiết về chúng;

- dữ liệu về sự hiện diện của các vật cản dưới dạng tòa nhà, thông tin liên lạc và cơ sở vật chất nằm trên trang web, với thông tin chi tiết về chúng.

Giá trị thị trường của đất nền được tính theo nhiều sắc thái. Với sự đánh giá chính xác dưới sự hướng dẫn của các chuyên gia giàu kinh nghiệm, mọi giao dịch tài chính với đất đai đều có thể được thực hiện một cách an toàn.

Các yếu tố ảnh hưởng đến điểm

Các loại đất khác nhau chịu ảnh hưởng của các yếu tố giống nhau khi định giá: vị trí, các yếu tố bên ngoài, điều kiện thị trường, mục đích sử dụng và khả năng thay đổi, lợi nhuận có thể nhận được từ việc sử dụng. Điều quan trọng là giá trị ước tính của giá trị sau.

Việc đánh giá giá trị thị trường của một lô đất được thực hiện vào một ngày nhất định. Theo thời gian, con số này có thể thay đổi. Chúng tôi khuyến nghị rằng đánh giá đượccơ sở để đạt hiệu quả tối đa. Có nghĩa là, khi tiến hành nghiên cứu, các chuyên gia sử dụng giả định về tính hợp lý của việc sử dụng đối tượng này theo quy định của pháp luật, cũng như thực tế tài chính và vật chất. Nó chỉ ra rằng theo kết quả của đánh giá, không phải chi phí trung bình được tính, mà là chi phí tối đa. Đôi khi cho phép phân chia có điều kiện, nhưng hợp lý, một đối tượng thành một số phần, được đặc trưng bởi các kiểu, dạng khác nhau và các tính năng khác. Thường thì kết quả của nghiên cứu khác với dự kiến do thực tế là loại sử dụng hiện tại không phù hợp với loại hiệu quả tối đa. Khái niệm này cần được xử lý.

Công dụng tối đa

Trong trường hợp giá trị thị trường của một khu đất được xác lập thì phải tính đến các yếu tố sau:

- mục đích dự định, cũng như tính khả dụng của các quyền cho một loại hình sử dụng nhất định;

- sử dụng trang web sau khi thực tế;

- loại hình sử dụng đất ưa thích ở quận hiện tại;

- dự báo về thay đổi giá cho các phần tương tự.

Kết luận

Quá trình đánh giá tính đến chi phí trung bình của các vùng lãnh thổ trong khu vực nghiên cứu, sự sẵn có của mạng lưới giao thông, sự vắng mặt hoặc hiện diện của các tòa nhà, mạng lưới kỹ thuật trên đất, tình hình môi trường, sự xa xôi của cơ sở hạ tầng, và khác. Đối với đất nông nghiệp phải đánh giá năng suất cây trồng thực tế, chi phí sản xuất, giá thànhdoanh số bán sản phẩm trong khu vực, cũng như một số yếu tố quan trọng không kém. Các loại đất nền khác cũng được đánh giá theo cách tương tự.