Tự mình kiểm tra độ "sạch" của căn hộ khi mua như thế nào? Cần kiểm tra những gì khi mua căn hộ chung cư?

2024 Tác giả: Howard Calhoun | [email protected]. Sửa đổi lần cuối: 2023-12-17 10:44

Khi mua nhà trên thị trường thứ cấp tiềm ẩn vô số rủi ro, do đó người mua cần biết cách tự mình kiểm tra độ "sạch" của căn hộ khi mua. Điều chính là để tránh những rủi ro chính, lớn nhất, thông tin mà bài viết này có. Trước hết, phải loại trừ khả năng tranh chấp giao dịch và quyền sở hữu căn hộ, do đó khuyến nghị về cách tự kiểm tra độ “sạch sẽ” của căn hộ khi mua sẽ được trình bày một cách chi tiết nhất.

Bước đầu tiên

Thứ nhất - tính xác thực của các tài liệu mà người bán cung cấp để xem xét. Điều này phải được kiểm tra đặc biệt cẩn thận, nếu không sau đó có thểtiết lộ các yêu sách đối với không gian sống này của các bên thứ ba hoàn toàn. Ở đây cần lưu ý rằng có rất nhiều tình huống giấy tờ đi kèm khi mua nhà ở, rất khó để đưa ra một công thức duy nhất liên quan đến vấn đề pháp lý về cách kiểm tra độ “sạch” của căn hộ khi mua ở. của riêng bạn. Tuy nhiên, bạn cần bảo mật giao dịch ở mức tối đa và do đó tốt hơn hết bạn nên thực hiện tất cả các bước được khuyến nghị để kiểm tra tài liệu. Tất nhiên, cần phải kiểm tra tính "tinh khiết" về mặt pháp lý mà không vượt quá giới hạn của tính hợp lý, nhưng thông tin tối đa không chỉ phải được thu thập mà còn phải được đánh giá, và nó phải liên quan đến cả bản thân căn hộ và mọi người liên quan đến tài sản và tình trạng của nó..

Tất nhiên, sẽ thuận tiện hơn nhiều nếu nhờ đến các luật sư chuyên nghiệp, nhưng chúng ta lại phải đối mặt với một câu hỏi khác: làm thế nào để tự mình kiểm tra độ “sạch sẽ” của căn hộ khi mua? Về nguyên tắc, điều này là hợp lý, mặc dù rắc rối hơn. Hơn nữa, sự trợ giúp của người có chuyên môn chỉ có thể tăng độ tin cậy của giao dịch chứ không thể đảm bảo thành công một trăm phần trăm. Trong trường hợp cực đoan, bạn có thể bảo đảm tiêu đề nếu vẫn còn lo ngại. Các công ty bảo hiểm thường khá sẵn lòng hỗ trợ.

Tòa nhà mới và "thứ cấp"

Nếu nhà ở mới xây, bạn cần biết cách kiểm tra chủ đầu tư khi mua căn hộ. Ở đây, các đánh giá được thu thập trên các trang web đặc biệt trên Internet là hữu ích nhất. Tất nhiên, bạn cần phân biệt những đánh giá trung thực với những âm mưu của đối thủ cạnh tranh, nhưng nhiệm vụ này không quá khó: nếu không có con số,ngày tháng, tên tuổi, sự việc cụ thể, bạn không nên để ý đến những thông tin đó. Việc theo dõi thời hạn của các đối tượng khác (thường là có sẵn thông tin như vậy) và đọc nhận xét của khách hàng cũng rất tốt. Có nhiều cách để kiểm tra chủ đầu tư khi mua căn hộ.

Và trong trường hợp này, khi nhà ở được mua trong một tòa nhà mới, việc xác minh tài liệu phải kỹ lưỡng, ngay cả khi việc mua bán này là của một chủ đầu tư. Nhà ở thứ cấp, tất nhiên, sẽ đòi hỏi nhiều nỗ lực, vì các tòa nhà mới không có lịch sử đăng ký, trích xuất và thay đổi chủ sở hữu phong phú như vậy. Nhưng ngay cả ở đây, ngay cả khi đã kiểm tra kỹ lưỡng tính pháp lý "thuần khiết" của bất động sản, vốn được thực hiện theo đúng các quy định, thì khả năng bị tước quyền sở hữu căn hộ đã mua vẫn còn. Ví dụ: nếu người bán có thể chứng minh rằng quyền của mình trong quá trình mua hàng đã bị xâm phạm. Nhưng nếu mua nhà ở thứ cấp, việc tháo gỡ sẽ không chỉ diễn ra với người bán, mà còn với chủ sở hữu, người đã sở hữu căn hộ này trước anh ta. Bạn có thể sẽ phải trải qua một loạt các vụ kiện tụng. Việc kiểm tra độ “thuần” pháp lý khi mua căn hộ trên thị trường thứ cấp phải mất nhiều thời gian và khó khăn: đây là tính xác thực của tất cả các giấy tờ, đây là đánh giá về tình trạng pháp lý của bất động sản, đây là phân tích về khả rủi ro liên quan đến giao dịch mua này.

Tài liệu

Pháp lý "sạch" của căn hộ có thể được kiểm tra, đảm bảo giao dịch nhất có thể khi mua bất động sản. Người bán phải yêu cầu các tài liệu sau.

1. Tốt nhất là bắt đầu đọc tài liệu với chứng chỉvề đăng ký nhà nước về các quyền, cũng như liên quan đến nó: hợp đồng mua bán hoặc thừa kế, tặng cho, tư nhân hóa, và những thứ tương tự.
2. Bước thứ hai sẽ là nghiên cứu tuyên bố USRR. Nó nằm trong Sổ đăng ký trạng thái thống nhất chứa tất cả thông tin về bất kỳ giao dịch nào với tài sản này.
3. Bước thứ ba là trích lục sổ nhà để đảm bảo không có khách thuê đăng ký trong không gian sống này. Một chiết xuất như vậy có thể được đặt hàng tại bất kỳ trung tâm đa chức năng nào. Tài liệu phải chỉ ra rằng tất cả những người trước đây sống trong căn hộ này đều đã được hủy đăng ký.
4. Trợ giúp - cũng từ MFC - sẽ trả lời câu hỏi làm thế nào để kiểm tra các khoản nợ khi mua một căn hộ, vì sự hiện diện của bất kỳ khoản nợ tiện ích nào được chỉ ra ở đó.
5. Cần phải có giấy chứng nhận của người bán từ một trạm y tế thần kinh và bệnh tự nhiên.

Chi tiết

Làm sao để kiểm tra căn hộ có bị bắt giữ hay không? Từ trích xuất EGRP. Nó cho biết, nếu đó là một tuyên bố đơn giản, liệu người bán có phải là chủ sở hữu hay không. Và trong phiên bản mở rộng của phần trích xuất, có toàn bộ lịch sử của căn hộ này từ mục nhập đầu tiên trong USRR. Nó cho biết ai là chủ sở hữu trước đây và tần suất nó được bán. Tuy nhiên, người ta không thể giới hạn bản thân trong câu nói này. Làm thế nào để kiểm tra xem căn hộ có được thế chấp khi mua hay không? Thông thường, nhà ở được bán theo ủy quyền, và do đó chủ sở hữu thực tế không tham gia vào giao dịch. Đây là một tình huống rất rủi ro. Thông thường, những tài liệu như vậy được lấy bằng cách không trung thực.

Vì vậy, tất cả những gì cần phải kiểm tra rất kỹ khi mua căn hộ là giấy tờ của chủ sở hữu trực tiếp của căn nhà. Để làm được điều này, bạn cần nhờ đến một người thân tín và liên hệ với chủ nhà để họ xác nhận rằng căn hộ được rao bán. Tiếp theo, bạn cần kiểm tra cột "Ngầm" trong phần trích lục USRR, trong đó có thông tin liên quan đến tình trạng của căn hộ - có được cầm cố hay không. Nếu tài sản được bán ngay sau khi thừa kế, tốt hơn là không nên mua nó. Trong vòng ba năm, những người thừa kế mới có thể xuất hiện, những người sẽ phản đối thương vụ này trước tòa. Ngoài ra, theo phiên bản mở rộng của chứng chỉ USRR, có thể xác định rằng, ví dụ, khoản thế chấp cho căn hộ này vẫn chưa được thanh toán đến cùng.

Điều cần đặc biệt chú ý đến

Điều đầu tiên nhìn vào là giá cả. Nếu các căn hộ tương tự được bán đắt hơn, điều này cần đặc biệt đáng báo động, và chỉ khi quan tâm nhiều đến bất động sản này, bạn mới có thể tiếp tục kiểm tra độ "sạch" của nó về mặt pháp lý, và thực hiện việc này cẩn thận hơn nhiều so với những gì đã nghĩ trước đây. Người bán cần được hỏi tỉ mỉ và tìm hiểu chi tiết: không chỉ ai sở hữu căn hộ này, mà còn mua căn hộ này khi nào, bằng cách nào và từ ai, tại sao lại bán, căn hộ có bị kiện tụng hay không. Sau đó, kiểm tra những gì đã được nói trên các tài liệu. Từ đây, sẽ rõ mức độ trung thực của người bán, vì bạn sẽ phải giao dịch với anh ta như một đối tác. Nhưng làm thế nào để kiểm tra người bán căn hộ khi mua khác?

Hãy chú ýHộ chiếu của anh ta và các giấy tờ khác liên quan đến căn hộ được kiểm tra: trên cơ sở tài sản đó đã được đăng ký, ở đâu, khi nhận được giấy chứng nhận đăng ký quyền đối với nó. Đảm bảo mang theo các bản sao để kiểm tra lại, nhưng hãy kiểm tra bản gốc để biết sự hiện diện của con dấu, chữ ký, hình mờ và mọi thứ khác liên quan đến tài liệu của chính phủ. Ngoài ra, hãy chắc chắn để so sánh các bản sao với bản gốc. Họ cũng có thể nộp các tài liệu hoàn toàn khác nhau. Thông tin trình bày trên giấy phải khớp với câu chuyện truyền miệng của người bán. Kiểm tra người thừa kế khi mua căn hộ chung cư như thế nào? Không đời nào. Tốt nhất nên mua khi quyền được chấp thuận sau ba năm kể từ ngày thừa kế. Làm thế nào để kiểm tra căn hộ trước khi mua qua Rosreestr? Ở trên đã nói rằng tại MFC, bạn có thể đặt hàng và nhận hoàn toàn mọi giấy tờ liên quan đến bất động sản.

Thông tin thêm

Trước khi nhận và kiểm tra hồ sơ, người bán không được chuyển tiền đặt trước và đặt cọc, vì chủ cũ có thể giữ giấy chứng nhận và hợp đồng gốc, kể cả đã bán căn hộ này. Điều bắt buộc là phải tìm hiểu bằng văn bản xem người bán có công dân phụ thuộc, con chưa đủ tuổi vị thành niên hay không, người bán hiện đã kết hôn hay chưa và liệu anh ta đã kết hôn vào thời điểm anh ta mua căn hộ này hay chưa, và quan trọng nhất là anh ta hành động cá nhân hay thông qua người ủy quyền.

Không thể kết thúc một thỏa thuận mà không nói chuyện với chủ sở hữu. Tốt hơn là bạn nên ký hợp đồng với chủ sở hữu, chứ không phải với người được ủy thác. Một số lượng đáng kể các giao dịch giả mạo theomột lý do rằng chủ sở hữu vắng mặt: ở thành phố khác, ở quốc gia khác, v.v. Giấy ủy quyền có thể là giả mạo. Nếu người được ủy thác không muốn cho người mua biết chủ nhân của căn hộ thì điều này nên đáng nghi ngờ, và những lý do ở đây hoàn toàn không liên quan. Cũng không chắc rằng công chứng viên đã cấp nó sẽ có thể xác minh tính xác thực của giấy ủy quyền, bởi vì các công chứng viên không trả lời những yêu cầu như vậy.

Cơ quan giám hộ và chứng chỉ năng lực pháp luật

Nếu trẻ vị thành niên đăng ký bán căn hộ, bạn phải có sự đồng ý bằng văn bản của cơ quan giám hộ, nếu không thương vụ sẽ không thể được ký kết. Nếu bản thân người bán được tuyên bố chính thức là không đủ năng lực, công việc của họ được giao cho một người giám hộ và chỉ cho người được cơ quan giám hộ chỉ định. Từ các tài liệu, bạn cần kiểm tra các quyết định của tòa án về vấn đề đầu tiên (về tình trạng mất năng lực) và về vấn đề thứ hai (về việc chỉ định người giám hộ). Và để tự mình thực hiện giao dịch thì cần được sự đồng ý của cơ quan chức năng giám hộ. Rủi ro của một kế hoạch thỏa thuận như vậy là rất lớn nên người mua thường từ chối mua những căn nhà như vậy.

Nhưng một vấn đề còn lớn hơn là tình huống khi người bán không được công nhận là mất năng lực, nhưng liên tục hoặc đôi khi ở trong tình trạng không thể hiểu được ý nghĩa của hành động của chính mình (định nghĩa này do luật định). Khá khó để tính trạng thái này bằng mắt ngay cả với những cuộc họp cá nhân lặp đi lặp lại. Vì vậy, đề phòng trường hợp, bạn cần xin giấy xác nhận của bác sĩ tâm lý, ghi ngày giao dịch. Giải pháp cũng có thể là mời một người bạn bác sĩ tâm thần để thỏa thuận với tư cách là người thânhoặc một người bạn. Tuy nhiên, nó chỉ đơn giản là không thực tế để đảm bảo một thỏa thuận như vậy khỏi tất cả các trường hợp xấu. Ngay cả khi giao kết với một công chứng viên, doanh nghiệp này có thể không đạt được thành công trọn vẹn. Vì vậy, tốt hơn là nên từ bỏ doanh nghiệp không rõ ràng, vì ngày nay cung bất động sản cao hơn cầu gần gấp ba lần.

Trên các trang web chính thức

Bạn cần vào trang web chính thức của tòa án quận, nơi có căn hộ này, và gõ tìm kiếm tên của người bán và những người tiền nhiệm - chủ sở hữu căn hộ. Nguyên tắc tương tự cũng được áp dụng nếu bạn cần kiểm tra xem liệu những người bán và vợ / chồng của họ đã có bất kỳ vụ kiện nào trước tòa hay chưa, và nếu có thì vụ án nào. Vấn đề chính là liệu cuộc hôn nhân có bị giải tán hay không và tài sản có được chia hay không, chủ sở hữu có được công nhận là mất năng lực hay không. Sau đó được kiểm tra tại nơi đăng ký, vì vậy hộ chiếu của người bán phải được nghiên cứu rất kỹ lưỡng, sau đó truy cập trang web của tòa án nơi người này đã đăng ký hoặc đã được đăng ký.

Hệ thống tư pháp chưa được thiết lập để bạn có thể tìm thấy tất cả những điều này trong một vài cú nhấp chuột, rất tiếc. Tòa án trọng tài cũng có cơ sở dữ liệu chính thức. Ở đó bạn cần xác định xem người bán đã bị tuyên bố phá sản hay chưa. Nếu có, thì điều này nhất thiết phải được phản ánh tại tòa án trọng tài của thành phố nơi đăng ký. Thông qua cơ sở dữ liệu chính thức mở về các thủ tục cưỡng chế trực tuyến, bạn cần tìm hiểu xem chủ sở hữu căn hộ hoặc vợ / chồng của anh ta có phải là con nợ hay không và liệu một vụ kiện đã được khởi xướng chống lại những công dân này.

Theo tuyên bố và tài liệu tham khảo

Trên thẻ của chủ sở hữu, có nghĩa là, một trích từsổ nhà, bạn cần xác định ai được đăng ký trong căn hộ này, bao gồm (và đặc biệt) những người không sống ở đó. Hóa đơn điện nước cũng phải được nộp. Một lựa chọn lý tưởng khi không có ai đăng ký trong căn hộ, nhưng điều này không phải lúc nào cũng đúng. Nếu có những người đã đăng ký trong căn hộ, cần phải ghi rõ trong hợp đồng thời hạn mà họ sẽ được xóa khỏi sổ đăng ký. Những người đã đăng ký trong không gian nhà ở này, nhưng không sống ở đó, phải xuất trình cam kết hủy đăng ký có công chứng trước một ngày nhất định.

Tốt hơn hết là bạn nên viết giấy tờ sau ra khỏi căn hộ trước khi giao dịch hoàn tất, nếu không bạn có thể ở trong căn hộ đã mua với "đống đồ". Tại tòa án, các trường hợp liên quan đến yêu cầu trục xuất thường bị mất, vì vấn đề này chứa nhiều sắc thái khó chịu. Đồng ý giao dịch có công chứng cũng cần thiết đối với chủ sở hữu đã đăng ký kết hôn, xác nhận rằng vợ hoặc chồng không phản đối việc bán không gian sống này. Điều này được thực hiện không thất bại nếu căn hộ được mua trong thời kỳ hôn nhân, và vào thời điểm bán, cuộc hôn nhân đã bị giải tán. Các tài liệu bổ sung chỉ không cần thiết trong trường hợp căn hộ được nhận làm quà tặng, tài sản thừa kế (cách đây hơn ba năm!), Đã được tư nhân hóa. Đó là tất cả những điều cơ bản nhất bạn cần kiểm tra khi mua một căn hộ. Sau khi nhận được tất cả thông tin khổng lồ này, bộ tài liệu được nghiên cứu và phân tích kỹ lưỡng.

Tình trạng pháp lý

Trước hết, bạn cần đánh giá tình trạng pháp lý của căn hộ này: như thế nào và trên cơ sở các chủ sở hữu hiện tại đã mua lại căn hộ này như thế nào và trên cơ sở những gì. Nếu ba năm chưa trôi qua kể từ khi mua lại, thì hai vấn đề sẽ xuất hiện. Chưa hết thời hiệu, tức là thương vụ đặt cọc mua căn hộ vẫn có thể bị thách thức bởi các chủ sở hữu trước đó. Để giảm thiểu thuế, người bán có thể yêu cầu bạn chỉ ra giá căn hộ thấp hơn trong các tài liệu. Tốt hơn là không nên đồng ý, bởi vì nếu giao dịch này bị tuyên bố là vô hiệu, người bán sẽ không trả lại toàn bộ số tiền mà chỉ trả lại số tiền xuất hiện trong hợp đồng.

Lý do không đáng tin cậy nhất để chủ sở hữu mua căn hộ là để thừa kế, đặc biệt nếu thời hạn ba năm để nhận căn hộ chưa hết hạn. Nếu một người thừa kế mới ra hầu tòa muộn hơn thời hạn này, thì rủi ro của người mua sẽ giảm đi đáng kể. Nếu căn hộ thường được mua đi bán lại trong thời gian ngắn thì đây là dấu hiệu lừa đảo dễ nhận biết nhất. Tốt hơn là ngay lập tức tìm kiếm một lựa chọn mua hàng khác, vì hiện tại thực tế không có vấn đề gì với việc này. Mua bán căn hộ càng nhiều thì lịch sử pháp lý của nó càng xấu. Nếu mong muốn mua không gian sống đặc biệt này thực sự lớn, thì bạn cần phải kiểm tra không chỉ người bán cuối cùng, mà còn cả vợ / chồng và tất cả chủ sở hữu trước đó trong ít nhất 5 năm qua.