Lưu ý gì khi mua căn hộ? Kiểm tra giấy tờ và pháp lý sạch sẽ của căn hộ

2024 Tác giả: Howard Calhoun | [email protected]. Sửa đổi lần cuối: 2023-12-17 10:44

Bất kỳ giao dịch nào dưới hình thức mua bán đều có nghĩa là thanh toán bằng tiền mặt. Đồ đạc, áo lông, cây xanh ở chợ bà ngoại - một số lượng nhất định tiền giấy chảy từ ví này sang ví khác. Và luôn có rủi ro nhận được hàng hóa khó kiếm được của bạn không có chất lượng như bạn mong đợi, hoặc thậm chí không có nó nếu người bán là một kẻ lừa đảo. Ngay cả với một giá mua nhỏ, việc mất một vài tờ tiền có thể gây ra sự thất vọng sâu sắc, nhưng nếu chúng ta đang nói về hàng triệu? Ví dụ, khi mua một căn hộ hay một ngôi nhà? Đây là nơi bạn nên kiểm tra hàng trăm lần trước khi tiến hành phép tính cuối cùng.

Mới hay bán lại?

Khả năng mua được nhà ở “với hành lý” - các khoản nợ cho một căn hộ chung cư, các chủ sở hữu cổ phần chưa đăng ký và các sắc thái tương tự khác sau đó có thể gây trở ngại cho cuộc sống bình thường trong mỗi mét vuông cá nhân - có thể xảy ra khi mua bất động sản trước đây thuộc về cho ai đó, cái gọi là nhà ở của quỹ thứ cấp. Khi quyết định một giao dịch như vậy, bạn nên biết chắc chắn những gì cần tìm.lưu ý khi mua một căn hộ hoặc nhà ở từ chủ sở hữu trước hoặc người đại diện của họ. Nguy cơ bị kiện tụng vô ích thay vì nhà ở và kết quả là không có góc riêng của bạn và không có tiền khi mua bất động sản thứ cấp là khá cao.

Một lựa chọn đáng tin cậy hơn là mua một căn hộ trong một tòa nhà mới. Đặc biệt nếu căn nhà đã được đưa vào vận hành và đang trong giai đoạn quyết toán. Trong trường hợp này, danh sách các giấy tờ nhà ở được yêu cầu để xác minh ngắn hơn nhiều. Nhưng ngay cả ở đây, sẽ không thừa nếu nhận được lời khuyên về việc mua một căn hộ từ một chủ đầu tư từ một luật sư có kinh nghiệm, vì bất kỳ giao dịch nào cũng có những cạm bẫy riêng. Và trong trường hợp bất động sản, khi nói đến số tiền khá lớn, bạn cần phải cực kỳ cẩn thận.

Nguy cơ của một căn hộ sạch

Ngày nay, cách rẻ nhất để có được bất động sản là tham gia xây dựng chung. Trong trường hợp này, bạn có thể tiết kiệm đến 30% chi phí thực của căn hộ. Nhưng rủi ro, sau nhiều năm tìm thấy một bãi đất hoang mọc um tùm tại vị trí hố cũng khá cao. Làm thế nào để mua một căn hộ trong xây dựng chung - tốt hơn là nên tìm hiểu trước khi gặp chủ đầu tư, để không phải ký một thỏa thuận sẽ không đưa ra bất kỳ đảm bảo nào trong giai đoạn lấy chìa khóa nhà ở. Tuy nhiên, ngay cả những tài liệu đáng tin cậy nhất, được chứng nhận bởi một công chứng viên, cũng không bảo vệ khỏi những tổn thất trong một số trường hợp nhất định. Chủ đầu tư có thể bị phá sản, không được phép xây nhà vào thời điểm đã định, và tiền sẽ mất giá vào thời điểm tất cả chữ ký và con dấu được thu thập. Các quỹ của cổ đông đôi khi biến mất theo một hướng không xác định. Khi quyết định mua một ngôi nhà ngay cả trước khi xây dựng, người mua nên nhớ rằng trong hầu hết các trường hợp, nếu chủ đầu tư có những vấn đề không lường trước được, thì điều tối đa có thể tính đến là phải nhận tình trạng người cho vay lãi bị lừa, chứ không phải chính ngôi nhà đó..

Khi một ngôi nhà đang xây dựng đã được dựng lên dưới một mái nhà, thì khả năng người đó nhanh chóng vào ở sẽ cao hơn nhiều so với trường hợp mua lại ở giai đoạn đào hố móng. Mua căn hộ ở đâu, ai cũng có quyền tự quyết định, nhưng mong muốn tiết kiệm không phải lúc nào cũng chính đáng. Thường trở thành một cổ đông xây dựng một tòa nhà dân cư cũng giống như việc mua một con lợn trong một cuộc chọc ngoáy. Tiền được cho, nhưng không có hàng.

Nếu ngôi nhà được xây dựng và đi vào hoạt động với tài liệu kỹ thuật đã được phê duyệt, bạn nên tự mình kiểm chứng xem những gì viết trên giấy tờ có đúng là thực tế không. So sánh cách bố trí trước mắt bạn với bản thiết kế, số mét vuông của tổng diện tích và diện tích sử dụng, quyền của chủ đầu tư được bán một khu vực cụ thể. Sẽ không thừa nếu kiểm tra xem ai đó đã đăng ký ở căn hộ mới hay chưa. Bán cùng một ngôi nhà hai lần cho những người khác nhau không phải là một kiểu lừa đảo mới.

Phế hệ hiện có

Không ai có thể tránh khỏi sự phát triển của các sự kiện như vậy với việc mua lại nhà ở của chính họ. Kiểm tra tính pháp lý của một căn hộ có thể mất rất nhiều thời gian, nhưng bạn không nên bỏ qua nó. Theo dõi danh sách những chủ sở hữu trước đây của bất động sản, thời gian họ lưu trú tại địa chỉ được chỉ định, tình trạng hôn nhân, tình trạng sẵn cócon cái và những người thân ruột thịt khác là khó, nhưng có thể. Về vấn đề này, bạn có thể nhận được thông tin liên quan và trợ giúp thực sự ở một số cơ quan nhà nước: dịch vụ địa chính, văn phòng hộ chiếu, v.v. Thông tin đầy đủ là cần thiết để ở giai đoạn hoàn thành giao dịch hoặc sau khi chuyển đến đột nhiên không tất cả các mét vuông trong căn hộ đã thuộc về người bán. Một phần của không gian sống, và đôi khi là các phòng riêng lẻ, có thể thuộc sở hữu của người khác. Họ có thể yêu cầu quyền của họ đối với các đồng hồ này bất kỳ lúc nào. Và những tuyên bố của họ được pháp luật bảo vệ nhiều hơn, ngược lại với mong muốn của người mua là hoàn toàn sở hữu những công tơ đã trả tiền.

Điều gì khác cần tìm khi mua căn hộ - tài liệu kỹ thuật. Thông thường, cư dân tiến hành sửa chữa với việc tái phát triển nhà bếp, hành lang, các phòng. Họ phá bỏ những bức tường chịu lực, kết hợp một phòng tắm hoặc ngược lại, chia sẻ một phòng đơn. Với các vấn đề về bản chất pháp lý, khi quyền sở hữu bị đe dọa, không thể so sánh các hình phạt từ BTI trong trường hợp thiết kế lại bố cục. Nhưng chúng cũng có thể mang lại rất nhiều rắc rối. Trong mọi trường hợp, chúng chắc chắn sẽ dẫn đến chi tiêu tiền mặt bổ sung. Phạt, sửa lỗi vi phạm dưới hình thức đại tu không có kế hoạch - diễn biến có thể xảy ra nhất.

Quá khứ bị che giấu của thứ cấp

Ngoài những thông tin mà người bán muốn giấu cho đến khi hoàn tất giao dịch, có rất nhiều cạm bẫy thường khó đoán. Cần chú ý đến điều gì khimua một căn hộ, ngoài các sắc thái được liệt kê? Ví dụ: nếu có thể vi phạm luật trong quá trình tư nhân hóa bất động sản đã mua.

Vào những năm 90 của thế kỷ trước, một đạo luật có hiệu lực, theo đó tất cả mọi người đăng ký tại một không gian sống nhất định đều được hưởng mét vuông của riêng mình. Nó áp dụng cho tất cả mọi người, bao gồm cả trẻ nhỏ, vợ / chồng cũ vẫn đăng ký trong cùng một căn hộ, một người thân tạm vắng mặt, ví dụ, một tù nhân dài hạn. Không phải tất cả các thành viên trong gia đình đều được liệt kê trong tài liệu tư nhân hóa. Tuy nhiên, sau một thời gian, họ có thể phàn nàn rằng họ đã bị lừa vào thời điểm đó.

Sắc thái tiếp theo là hợp đồng tặng hoặc thuê. Theo quy định, những người thân của mối thù hiếm khi được thông báo về các hoạt động như vậy. Sự thật có thể lộ ra, một thời gian sau, sau khi mua một ngôi nhà gây tranh cãi. Nhưng điều ngạc nhiên phổ biến nhất mà bạn có thể gặp phải khi mua bất động sản là một căn hộ bị nợ tiền điện nước. Ở đây, vấn đề có thể được phát hiện trước khi ký hợp đồng, và điều quan trọng là người mua phải thỏa thuận với người bán cách giải quyết. Theo quy định, nó được dập tắt bằng cách giảm chi phí nhà ở. Nhưng mỗi trường hợp khác nhau.

Thông tin đáng tin cậy nhất

Không phải tất cả gia phả đáng tin cậy của bất động sản này hoặc bất động sản đó đều nằm trong các tài liệu chính thức. Những người thân ẩn, những người xin nhà có thể không được tìm thấy trong họ. Ngoài ra, các khoản thanh toán tiện ích có thể được thực hiện không phải bởi chủ nhà, mà bằng cách hoàn toàn khácnhững người mà nó đã được hứa hẹn. Đề án như sau: chủ sở hữu căn hộ cao tuổi ký một thỏa thuận với họ hàng xa hoặc nhân viên xã hội rằng sau khi họ qua đời, họ sẽ nhận được diện tích, nhưng những người cần phải trả tiền cho căn hộ chung cư ngay bây giờ. Họ thường xuyên chuyển tiền cho công ty quản lý, theo hợp đồng và coi nhà ở gần như là của mình. Không tính đến một thỏa thuận như vậy, những người thừa kế trực tiếp sau khi người cũ qua đời đều cố gắng loại bỏ món quà không đáng tin cậy. Việc mua bán căn hộ đang được xử lý nhưng đã có hai người nộp đơn đăng ký.

Có một cách đáng tin cậy nhất để tìm hiểu về tất cả những cạm bẫy có thể làm lu mờ niềm vui mua nhà - đó là nhận thông tin về những người chủ cũ của nó từ những người hàng xóm ở hiên nhà hoặc những câu chuyện phiếm ngoài sân. Nếu căn hộ đã được sở hữu bởi cùng một chủ sở hữu trong một thời gian khá dài, thì không có bí mật nào về nó có thể được che giấu với những người sống gần đó. Thông tin nhận được từ họ không thể tìm thấy trong bất kỳ tài liệu nào khi mua căn hộ. Đột nhiên, một người nào đó trong gia đình người bán là người tâm thần hoặc người tàn tật không thể định đoạt tài sản của mình một cách độc lập, và người giám hộ không cho là cần thiết để tôn trọng quyền của họ. Nếu ngôi nhà mới tồi tệ hơn ngôi nhà trước đó, giao dịch có thể bị hủy bỏ theo yêu cầu của cơ quan giám hộ. Vì vậy, thông tin từ những người hàng xóm cũng không nên bỏ qua.

Người môi giới tốt nhất là chính người mua

Điều quan trọng cần nhớ sau đây - không trả thù lao cho người trung gian sẽ khiến anh ta cảnh giác hơn khi kiểm tra giấy tờ mua nhà, ngoại trừ những điểm quy định trong hợp đồng. Do đó, biếnđể được hỗ trợ bên môi giới, cần nói rõ trách nhiệm của mình với người sử dụng lao động, nếu đột nhiên xảy ra sự cố và giao dịch bị gián đoạn. Mua một căn hộ thông qua một đại lý là một công việc khá rủi ro khác. Thêm vào đó, nó rất đắt. Người môi giới không thu thập thông tin về quá khứ của những người chủ cũ, không cố gắng bảo vệ khách hàng của mình trong tương lai. Ông chỉ so sánh dữ liệu về nhà ở với những dữ liệu mà các công trình kiến trúc chính thức có. Và chỉ sau khi đăng ký hóa đơn mua bán và thanh toán bất động sản, cũng như thù lao cho đại lý, những người nộp đơn tiềm năng cho căn hộ đã mua mới có thể xuất hiện. Trong cộng đồng tuyệt đối sẽ có một môi giới. Và chủ sở hữu trước và chủ sở hữu mới sẽ lao vào một loạt các vụ kiện.

Mua căn hộ không qua trung gian cũng tiềm ẩn những khó khăn không lường trước được, nếu bạn không nắm bắt được đầy đủ thông tin về tất cả những bất ngờ có thể xảy ra liên quan đến thủ tục giấy tờ, chuyển tiền và những sự khôn khéo khác của giao dịch. Nhưng trong số những thiếu sót có thể nhìn thấy này, có một lợi thế đáng kể: không ai sẽ bảo vệ lợi ích của mình một cách nhiệt tình như người mua cho mình, người trả tiền. Chỉ cần tranh thủ sự hỗ trợ của một cố vấn giàu kinh nghiệm, người sẽ có thể cho bạn biết về tất cả những điều phức tạp của quá trình vận hành, và căn hộ bạn mua sẽ được kiểm tra một cách kỹ lưỡng nhất.

Những kẻ lừa đảo đang trong tình trạng cảnh giác

Bán căn hộ của người khác là một trong những trò lừa đảo bất động sản phổ biến nhất. Những kẻ lừa đảo có kinh nghiệm có tài liệu giả mạo cho chính ngôi nhà, một giấy ủy quyền mà họđược trao quyền để thực hiện một giao dịch, thường trông đẹp hơn những giao dịch thực. Trong lĩnh vực mua bán, cho thuê bất động sản, những kẻ lừa đảo có chuyên môn cao hoạt động, những người nắm rõ mọi sự phức tạp của hệ thống pháp luật về vấn đề này. Chỉ cần một giấy ủy quyền là điều đầu tiên cần cảnh báo cho người mua. Tại sao chính chủ không tự mình bán nhà ở, làm sao có thể liên hệ ít nhất để mình xác nhận chính chủ trung gian. Trong mọi trường hợp, việc xác minh giấy tờ khi mua căn hộ, bắt đầu bằng giấy ủy quyền, không thể không có công chứng viên. Anh ta phải xác nhận tính xác thực của tài liệu, xác minh tính hợp lệ của nó. Tốt nhất bạn nên đến gặp công chứng viên đã cấp giấy ủy quyền này.

Thủ đoạn tiếp theo của những kẻ lừa đảo là làm hộ chiếu giả. Chủ nhà đang đi công tác dài ngày hoặc đi nghỉ mát và khu vực của họ được quản lý bởi những người lạ mặt, những người đã nắm giữ các mẫu giấy tờ gốc của nó hoặc thậm chí là bản chính của họ. Có rất nhiều kế hoạch tội phạm mà những kẻ lừa đảo có thể sử dụng. Đừng quên về môi giới màu đen. Vì vậy, khi lên kế hoạch mua nhà ở, tốt hơn hết bạn nên hỏi ý kiến luật sư và liên hệ chặt chẽ với ông ta trong suốt quá trình giao dịch. Anh ấy có thể đưa ra lời khuyên thiết thực về thời điểm tốt hơn nên mua một căn hộ, tập trung vào nhu cầu hiện tại của thị trường bất động sản.

Tư liệu dưới kính hiển vi

Dù điều kiện ưu đãi và giá ưu đãi hấp dẫn đến đâu, bạn cũng đừng vội thanh toán. Đầu tiên, bạn cần thu thập bản sao thứ hai hoặc bản sao của tất cả các giấy tờ về nhà ở, chủ sở hữu của nó và mang tất cả các giấy tờ đến công chứng. Nếu bất động sản trongtrong số các chủ sở hữu có thành viên gia đình vị thành niên, luật sư sẽ cho bạn biết làm thế nào để ghi đúng điều khoản cho họ trong hợp đồng. Ngoài ra, ông sẽ đề nghị cơ quan chức năng nào đến thăm, lấy chứng chỉ gì để quyền lợi của trẻ nhỏ không bị xâm phạm và sau này không ai có thể làm mất giá trị của việc mua bán căn hộ.

Lời khuyên hữu ích từ luật sư sẽ giúp thực hiện hóa đơn mua bán, nếu chủ sở hữu là vợ hoặc chồng có phần sở hữu tài sản khác nhau hoặc căn hộ chỉ thuộc sở hữu của một trong hai người và người thứ hai chỉ được đăng ký trong đó. Trong trường hợp này, làm thế nào để lập các tài liệu đúng cách và những biên lai nào để nhận - một lần nữa, bạn không thể thực hiện nếu không có công chứng viên. Ngay cả khi bản thân người mua là người chuyên nghiệp trong các vấn đề pháp lý, mỗi giấy tờ xác nhận tính xác thực của giao dịch phải được kiểm tra cẩn thận để không có sai sót trong việc viết địa chỉ, dữ liệu người bán và người mua, ngày tháng, số tiền và các chi tiết thiết yếu khác.

Đấu tranh cho giá trị

Điều cần chú ý khi mua căn hộ, ngoài những điểm đã được liệt kê, chính là số tiền đã chi trên giấy tờ và thực tế bàn giao cho người có hóa đơn mua bán. Người bán sẽ có lợi hơn khi kê khai trong báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh (và việc bán nhà ở theo quy định này) giá trị giao dịch thấp hơn, vì anh ta sẽ phải nộp thuế cho khoản đó. Điều chính là không được thấp hơn số lượng quy định trên thị trường từ 20 - 30%, vì điều này có thể gây nghi ngờ cho cơ quan chức năng kiểm tra. Nếu thời điểm thông đồng giữa người bán và người mua được chứng minh, thì sau này có thể trở thànhbị cáo trong một vụ án gian lận hành chính.

Người bán chỉ ra số tiền thấp hơn sẽ có lợi và họ có thể yêu cầu người mua cung cấp dịch vụ này.

Bạn không nên đồng ý vì nhiều lý do:

• Thứ nhất, sự nhượng bộ như vậy thực sự vi phạm luật hiện hành và đầy hậu quả.
• Thứ hai, người mua có quyền trả lại khoảng 13% số tiền đã bỏ ra để mua nhà ở. Cơ hội tương ứng được quy định bởi Bộ luật thuế.
• Thứ ba, nếu giao dịch sau đó bị một trong các bên tranh chấp và tuyên bố là vô hiệu, thì người bán chỉ có quyền trả lại cho người mua số tiền được ghi trong chứng từ. Nạn nhân sẽ không thể chứng minh điều ngược lại khi một con số nhất định được quy định trong hợp đồng.

Tính toán thông minh

Và mối nguy hiểm lớn cuối cùng có thể chờ đợi cả người bán và người mua là quyết toán cuối cùng. Những khó khăn trong việc lựa chọn (mua nhà ở chính hoặc thứ cấp) đang ở phía sau chúng tôi, khung thời gian được xác định khi nào tốt hơn để mua căn hộ, thử thách thu thập và xác minh tất cả các tài liệu, tích lũy số tiền cần thiết hoặc vay ngân hàng đã được hoàn thành. Và mọi thứ có thể sụp đổ vào giây phút cuối cùng, nếu bạn không chơi an toàn với việc chuyển tiền. Nó có thể được thực hiện bằng cách chuyển số lượng tiền giấy cần thiết vào tay người bán, hoặc bằng cách chuyển vào tài khoản ngân hàng, sẽ an toàn hơn. Nếu chúng ta đang nói về một số tiền lớn, thì họ thường sợ phải lộn xộn với tiền mặt. Tuy nhiên, nếu một trong các bên thích phương thức thanh toán cụ thể này, tiền có thểchuyển nhượng bằng cách thuê két sắt, từ đó họ có quyền chọn người xuất trình một số giấy tờ, được cấp khi mua căn hộ. Danh sách của họ được kiểm tra bởi một chuyên gia của tổ chức. Nó cũng đảm bảo tính xác thực của chúng. Tất cả các sắc thái của cả kiểu tính toán này và không dùng tiền mặt đều có thể được tìm thấy trong ngân hàng.

Điều quan trọng cần nhớ khác ở giai đoạn thanh toán cuối cùng của chi phí căn hộ là không được nhầm lẫn giữa số tiền đặt cọc và số tiền tạm ứng, vì chúng có các mục đích khác nhau và các tùy chọn trả lại nếu giao dịch không thành đi qua vì một số lý do. Số tiền tạm ứng được tính đến trong tính toán cuối cùng, nhưng tiền đặt cọc thì không. Nó hoặc được trả lại cho người mua nếu giao dịch mua thành công hoặc vẫn ở với người bán nếu hoạt động không thành công mà không có lý do. Trong mọi trường hợp, khoản tiền đặt cọc vẫn thuộc về bên bị thiệt hại trong trường hợp giao dịch bị gián đoạn.