Phương pháp so sánh. Phương pháp xác định giá trị bất động sản

2024 Tác giả: Howard Calhoun | [email protected]. Sửa đổi lần cuối: 2023-12-17 10:44

Trong thực tiễn thế giới trong lĩnh vực thẩm định bất động sản, ba cách tiếp cận được sử dụng:

• so sánh, hoặc thị trường;
• tốn kém;
• lợi nhuận.

Việc lựa chọn phương pháp luận phần lớn phụ thuộc vào đối tượng đánh giá và tình hình thực tế đã phát triển xung quanh một loại hình bất động sản cụ thể. Tuy nhiên, phương pháp so sánh trong việc xác định giá trị ước tính vẫn được coi là cách đáng tin cậy nhất.

Nguyên tắc đo điểm chuẩn cơ bản

Phương pháp so sánh là một tập hợp các phương pháp để xác định giá trị thị trường của tài sản. Tài sản đã thẩm định được so sánh với các tài sản tương tự.

Đánh giá dựa trên các nguyên tắc sau:

• Cung và cầu. Hai chỉ số này có mối liên hệ không thể tách rời, một số lượng cung cấp hạn chế sẽ tạo ra một nhu cầu nhất định và ngược lại, càng nhiều ưu đãi thì nhu cầu càng ít.
• Thay thế. Không người mua nào sẽ trả nhiều hơn nếu một bất động sản có đặc điểm tương tự có giá thấp hơn.

Khái niệm giá trị thị trường gần giống với khái niệm giá cân bằng. Giá cân bằng là một tập hợp các đặc điểm định lượng vàcác yếu tố định giá xác định cung và cầu đối với mặt hàng đang được so sánh.

Tiêu chí chính để lựa chọn bất động sản có thể so sánh được để định giá bất động sản

Có một số lượng lớn các yếu tố được tính đến trong một phân tích so sánh và sự kết hợp của chúng gần như là vô hạn. Do đó, việc phân tích chỉ giới hạn ở một số yếu tố nhất định ảnh hưởng trực tiếp đến giá cả.

Các yếu tố so sánh. Chất lượng quyền

Mọi sự cản trở, dễ dãi đều dẫn đến giảm giá trị tài sản được định giá. Có nghĩa là, bất kỳ hạn chế nào trong quyền sở hữu là giảm giá. Nếu đối tượng được định giá không có những thiếu sót như vậy so với các đối tượng có thể so sánh được, thì ngược lại, giá sẽ tăng lên.

Đối với đất nền, tình trạng sẵn có không phải là yếu tố giảm duy nhất. Khi thẩm định giá trị là rất quan trọng, chuyển quyền sở hữu đất hoặc quyền cho thuê, sử dụng lâu dài. Hai quyền cuối cùng được coi là các yếu tố giảm thiểu. Điều rất quan trọng là đất có những hạn chế nhất định đối với các giao dịch tiếp theo với nó hay không.

Điều khoản bán hàng

Các điều kiện như vậy sẽ được tính đến nếu đối tượng được thẩm định thực sự có đặc điểm nổi bật khi bán.

Phá sản là yếu tố giảm, tức là người bán vội vàng thực hiện giao dịch mua bán, vì thời gian tiếp xúc của đối tượng thị trường bất động sản rõ ràng là giảm so với đối tượng tương tự.

Đánh giá cũng bị ảnh hưởng đáng kể bởi quan hệ gia đình, quan hệ đối tácmối quan hệ, mặc dù rất khó để đánh giá những rủi ro này.

Nếu người bán và người mua được kết nối bằng quan hệ cho thuê, và dự định ký kết hợp đồng mua bán giữa họ, thì để tiết kiệm tiền thuế, tất nhiên, chi phí ước tính sẽ được đánh giá thấp hơn. Trong trường hợp này, chỉ có một động lực - vì các bên tham gia giao dịch được kết nối bằng các quan hệ phi thị trường khác, do đó, người bán thực sự ghi có cho người mua. Một tình huống tương tự cũng xảy ra nếu giao dịch tuân theo các điều khoản của quyền chọn.

Triển vọng nhận được trợ cấp của nhà nước để phát triển cơ sở hạ tầng có thể dẫn đến sự gia tăng giá trị ước tính của bất động sản nhà ở. Số tiền cho vay ưu đãi dự kiến được xác định dựa trên sự khác biệt giữa cho vay ưu đãi và cho vay thị trường.

Điều kiện thị trường

Điều chỉnh giảm có thể được áp dụng nếu có sự khác biệt đáng kể giữa giá trị thị trường của một tài sản tương tự và tài sản chuyên gia.

Một thay đổi về chức năng cũng có thể được tính đến trong quá trình đánh giá, vì nó ảnh hưởng đến sự cân bằng cung và cầu.

Vị trí bất động sản

Trình điều khiển giá trị	Yếu tố làm giảm chi phí
Uy Tín Khu Phố Tình trạng của các chủ sở hữu bất động sản nhà ở khác Khu đặt trước Có chỗ đậu xe Khả năng tiếp cận đường cao tốc Sự hiện diện của các di tích kiến trúc và các điểm tham quan khác Khu giải trí gần bất động sản Nét kiến trúc độc đáo của tòa nhà	Cách trung tâm thành phố Không có cửa hàng tạp hóa nào trong khoảng cách đi bộ Cách xa trường học và cơ sở mầm non Tình hình môi trường tồi tệ trong khu vực Hiện diện các xí nghiệp nhà máy, kho bãi gần khu nhà, bãi chôn lấp

Yếu tố vật lý (đối với đất)

Phương pháp so sánh trong đánh giá một khu đất liên quan đến việc thu thập các đặc điểm về bất động sản:

• kích thước;
• hình;
• địa chất;
• địa hình;
• mức độ chuẩn bị, tức là đất đã được dọn sạch thực vật chưa, có loại bỏ các bất thường hay không;
• chỉ tiêu định tính của lớp phủ đất.

Đáng chú ý nhất là sự hiện diện hoặc vắng mặt của các ngọn đồi hoặc sườn dốc, đá hoặc rãnh. Điều quan trọng nữa là khả năng chịu lực của trái đất, sức mạnh của nó, sự hiện diện của nước ngầm. Điều rất quan trọng là liệu có thông tin về khả năng xuất hiện của khoáng chất hay không. Nếu thông tin được xác nhận thì tương lai đất chắc chắn sẽ có vật cản.

Đặc điểm chung của đối tượng được đánh giá

Phương pháp tiếp cận so sánh thị trường là nghiên cứu các đặc điểm làm tăng giá trị của đối tượng. Chúng bao gồm:

• kích thước của tòa nhà hoặc phòng;
• chiều cao tòa nhà;
• tình trạng sẵn có và diện tích các công trình phụ trợ;
• chiều cao trần.

Vật liệu xây dựng công trình cũng rất quan trọng, càng hiện đại và đáng tin cậy thì giá trị tài sản càng cao. Cuối cùng nhưng không kém phần quan trọng là diện mạo chung của toàn bộ tòa nhà, khả năng sửa chữa và lối vào thuận tiện. Nếu lối vào là từ sân, thì đây sẽ là một yếu tố giảm.

Thiếu sửa chữa là một lý do để sửa đổi báo cáo đánh giá. Việc tính toán như vậy được thực hiện trên cơ sở chi phí sửa chữa hoặc phục hồi, có tính đến lợi nhuận mà doanh nhân sẽ nhận được từ việc đầu tư vào xây dựng hoặc sửa chữa.

Yếu tố kinh tế

Phương pháp so sánh trong bất động sản có tính đến khả năng tiết kiệm tài nguyên năng lượng trong quá trình vận hành. Sự gia tăng không ngừng của chi phí tiện ích khiến mọi người không ngừng suy nghĩ về việc tiết kiệm và sử dụng các nguồn năng lượng thay thế.

Yếu tố này đặc biệt quan trọng nếu đối tượng được mua để cho thuê tiếp. Tỷ lệ thu nhập trên chi phí đi vào hoạt động của một tòa nhà hoặc mặt bằng càng cao, thì lượng vốn có thể hoàn lại trong thu nhập ròng cho thuê bất động sản càng ít.

Danh mục này cũng bao gồm chỉ báo về sự hiện diện hay vắng mặt của đồng hồ đo, liệu các biện pháp đã được thực hiện để giảm thiểu thất thoát nhiệt hay chưa.

Các chỉ số khác

Đánh giá bao gồm việc tính đến sự hiện diện hay vắng mặt của các yếu tố dịch vụ. Ví dụ đơn giản nhất là ngôi nhà có thang máy hay không. Sự hiện diện hoặc vắng mặt hoàn toàn hoặc một phần của tất cả các thông tin liên lạc,kết nối nhiều hơn với hệ thống cục bộ. Nếu có quá nhiều thiếu sót thì tiến hành chỉnh sửa giảm xuống. Việc thẩm định bất động sản được thực hiện theo nhiều chỉ số khác nhau.

Các bước tính toán

Tất cả các tính toán so sánh đều dựa trên thông tin từ các nguồn mở về các giao dịch gần đây với bất động sản tương tự.

Các bước đánh giá:

1. Nghiên cứu các ưu đãi tương tự trong một phân khúc bất động sản cụ thể, xác định các bất động sản tương đương đã được bán gần đây.
2. Thông tin thu thập được sẽ được phân tích và từng ưu đãi được so sánh riêng với bất động sản đang được thẩm định.
3. Xác định các đặc điểm định giá, sửa đổi báo cáo định giá.

Đồng ý giá đã điều chỉnh và tính chi phí cuối cùng bằng phương pháp so sánh.

Ưu điểm của phương pháp so sánh

Trước hết, phương pháp này cho phép bạn phản ánh ý kiến của chỉ những người mua và người bán điển hình.

Việc định giá được phản ánh theo giá hiện tại, có tính đến những thay đổi trong điều kiện tài chính và thậm chí cả quá trình lạm phát. Ước tính luôn được xác minh một cách tĩnh.

Để đánh giá một bất động sản cụ thể, bạn không cần phải nghiên cứu toàn bộ thị trường bất động sản mà chỉ cần những bất động sản tương tự. Kỹ thuật này rất đơn giản, với kết quả đáng tin cậy.

… và nhược điểm

• Khá khó để tìm ra giá thực tế.
• Phụ thuộc hoàn toàn vào hoạt động và sự ổn định của thị trường bất động sản.
• Khó khăn trongđối chiếu dữ liệu, nếu các đối tượng tương tự khác nhau đáng kể về cách bán.

Đang đóng

Bản chất của phương pháp so sánh trong định giá bất động sản là rõ ràng cho cả người mua và người bán. Kỹ thuật này cho phép các bên nghiên cứu thị trường bất động sản và đảm bảo rằng họ không bị thua. Việc đánh giá có thể được thực hiện trên cơ sở các giao dịch đã hoàn thành hoặc theo lời đề nghị từ những người bán khác. Trong mọi trường hợp, kỹ thuật so sánh là hệ thống hóa và so sánh dữ liệu về các bất động sản tương tự. Điều chính là việc lựa chọn các đối tượng tương tự để so sánh cần tính đến các yếu tố đặc biệt hoặc bất thường, ví dụ, mối đe dọa thu giữ tài sản thế chấp, thay đổi quy định ở cấp địa phương hoặc việc không tuân thủ các điều khoản của hợp đồng vay, sự hiện diện của các yếu tố cưỡng chế.