Bất động sản phát triển và vai trò của nó đối với sự phát triển kinh tế. Khái niệm, các loại hình, nguyên tắc và nền tảng của sự phát triển

2024 Tác giả: Howard Calhoun | [email protected]. Sửa đổi lần cuối: 2023-12-17 10:44

Phát triển bất động sản là một quá trình gồm nhiều giai đoạn có thể rủi ro, kéo dài và phức tạp trong môi trường ngày nay. Có rất nhiều trở ngại có thể đến trên con đường phát triển bất động sản. Quá trình như vậy có thể mất nhiều năm để đưa một dự án từ giai đoạn lập kế hoạch ban đầu đến khi hoàn thành. Các dự án phát triển bất động sản cũng có thể là cơ hội đầu tư sinh lời cao.

Khái niệm

Trong những năm gần đây, một khái niệm mới trong thuật ngữ kinh tế đã xuất hiện - hoạt động phát triển bất động sản. Sự phát triển của ngành này đề cập đến các hoạt động kinh doanh liên quan đến những thay đổi đối với các tòa nhà, công trình hoặc đất đai hiện có, dẫn đến sự gia tăng giá trị thị trường của chúng.

Phát triển là một loại hình kinh doanh gắn liền với việc tạo ra, xây dựng lại hoặc thay đổi tài sản hoặc đất đai hiện có để xây dựng các tòa nhà nhiều tầng, cơ sở bán lẻ, văn phòng, công nghiệp và nhà kho, nhằm đạt đượcthu nhập từ việc tăng giá của họ.

Khái niệm

Khó khăn trong việc cải thiện sự phát triển của ngành xây dựng đã dẫn đến việc mở rộng nghiên cứu khoa học và ứng dụng trong việc phát triển và triển khai các hình thức, phương pháp và hệ thống quản lý bất động sản mới nhằm tăng khả năng cạnh tranh và năng suất của hoạt động của họ.

Một trong những hình thức này là phát triển. Sự phát triển của phát triển bất động sản ở Liên bang Nga là một loại hình kinh doanh tương đối mới xuất hiện do xu hướng kinh tế thị trường từ các lĩnh vực kinh doanh liên quan đến bất động sản, đầu tư và xây dựng.

Theo số liệu của nhà khoa học kinh tế Nga Mazura I. I., Shapiro V. D., người đã tham gia nghiên cứu trong lĩnh vực quản lý và phát triển bất động sản, phát triển là một quá trình đặc biệt và loại hình hoạt động chuyên nghiệp (kinh doanh). gắn liền với sự chuyển đổi chất lượng cao của bất động sản để tăng giá trị của nó.

Phát triển là quá trình đạt được sự thay đổi chất lượng cao trong lĩnh vực bất động sản.

Cuối cùng, các dấu hiệu chính của sự phát triển là các chỉ số định tính cụ thể, tức là sự chuyển đổi cơ bản và tăng giá của một đối tượng bất động sản, cũng như năng suất và lợi tức đầu tư.

Mặt khác, phát triển cũng đóng vai trò như một hệ thống quản lý quá trình hình thành và phát triển bất động sản, do đóthông số kỹ thuật.

Việc thay đổi đối tượng bất động sản trong quá trình phát triển xảy ra theo cách khiến giá của nó tăng lên nhiều lần.

Kết quả là, các quá trình vật chất phát triển làm xuất hiện các thuộc tính tiêu dùng mới của đối tượng đáp ứng nhu cầu thay đổi của xã hội. Những thay đổi này có thể rất ấn tượng và không thể nhìn thấy được từ bên ngoài. Tuy nhiên, chúng luôn là dấu hiệu phát triển cần thiết, là điều kiện cần để tăng hiệu quả tài chính khi sử dụng bất động sản.

Thuộc tính thay đổi theo thời gian trong quá trình phát triển để đáp ứng nhu cầu của xã hội.

Quá trình phát triển tài chính được thực hiện dưới hình thức tăng giá bất động sản do những thay đổi vật chất được thực hiện. Đồng thời, việc tăng giá không phải do bất kỳ thay đổi vật chất nào mà chỉ do những thay đổi đáp ứng yêu cầu của thị trường và nhu cầu của khách hàng.

Trận đấu này càng nhiều thì giá trị của đối tượng được tạo ra càng cao và hiệu quả phát triển càng cao.

Năng suất phát triển sẽ được cải thiện nếu nó đáp ứng được nhu cầu của khách hàng.

Theo cấu trúc của nó, một công ty có thể là một công ty đầu tư và xây dựng đa dạng hoặc một công ty mẹ với một hệ thống phát triển phức tạp, bao gồm một số tổ chức, mỗi tổ chức diễn ra theo một hệ thống phân cấp nhất định và có mục tiêu.

Cần nhấn mạnh rằng không phải tất cả các tổ chức tham gia vàoquá trình tạo và thực hiện một dự án đầu tư và xây dựng, là một phần của cấu trúc (hệ thống) của một công ty phát triển.

Họ có thể là các công ty thành phố và tư nhân tham gia vào các giai đoạn nhất định của dự án. Nhưng họ càng tham gia vào công ty đầu tư và xây dựng này và chịu sự quản lý chung của một công ty phát triển, thì công ty này sẽ hoạt động hiệu quả hơn. Đồng thời, các công ty này sẽ thực hiện một số chức năng nhất định về quản lý, tổ chức, tạo động lực, kiểm soát, v.v.

Phát triển là một loại hình hoạt động kinh doanh mới liên quan đến khôi phục, kỹ thuật, xây dựng và các công trình khác. Sau khi hoàn thành các công việc này, sự thay đổi về chất của tài sản xảy ra và giá trị của tài sản tăng lên.

Sự khác biệt giữa sự phát triển của Nga và nước ngoài

Sự khác biệt chính là sự phát triển phía Tây dựa trên kế hoạch về nhu cầu tạo ra đối tượng bất động sản, dựa trên nghiên cứu tiếp thị. Ở bang chúng tôi, một dự án đầu tư đang được phát triển cho một khu đất cụ thể có sẵn cho dự án.

Phát triển bất động sản ở Nga ngụ ý rằng các công ty của chúng tôi chưa thể cạnh tranh với các công ty nước ngoài, nhưng học thuyết này ngày càng trở nên phổ biến do hệ thống quy hoạch đô thị đang phát triển và sự Âu hóa của xã hội hiện đại. Vai trò của các nhà phát triển ngày càng trở nên rõ ràng hơn. Họ có thể tổ chức cơ bảnnhững thay đổi. Các phép biến hình được thực hiện theo nhiều cách khác nhau. Các nhà phát triển là những nhà kinh doanh và chuyên gia có nhiều kinh nghiệm: trong lĩnh vực luật, tiền bạc và xây dựng. Ở Nga có rất ít dịch vụ và giá dịch vụ của họ khá cao.

Nhiệm vụ phát triển

Mục tiêu trọng tâm của phát triển và quản lý bất động sản là tối đa hóa thu nhập từ bất động sản. Nguồn thu nhập này là giá trị gia tăng được tạo ra trong quá trình thực hiện dự án như là phần chênh lệch giữa chi phí của đối tượng và chi phí của dự án.

Ở đây, hoạt động của nhà phát triển phải tập trung vào việc tối đa hóa giá trị của đối tượng đã hoàn thành và giảm thiểu chi phí.

Mục tiêu chính của phát triển bất động sản chuyên nghiệp:

1. Tổ chức hiệu quả quá trình phê duyệt dự án với các cơ quan chính phủ.
2. Tổ chức hiệu quả công việc với các nhà thầu, cũng như thu hút các nhà thầu đáng tin cậy với việc giảm thiểu giá cả và thời gian dự án thông qua đấu thầu theo hợp đồng. Một trong những công cụ chính để cải thiện việc quản lý phần xây dựng (thực hiện) các dự án phát triển là sự tham gia của các nhà quản lý dự án chuyên nghiệp có kiến thức về công nghệ xây dựng.
3. Tổ chức hiệu quả việc tài trợ vốn cho dự án - hình thành một cơ chế hiệu quả về kinh tế và được thiết lập tốt để phân bổ các nguồn tài chính, bao gồm sự kết hợp của các nguồn vốn khác nhau và sự thay đổi tỷ lệ giữa chúng khi bạn tiến hànhdự án.

Các nguồn vốn cho các dự án phát triển là: vốn tự có, tài trợ trực tiếp, vốn vay (bao gồm cả vốn vay ngân hàng, vốn).

Mỗi nguồn này đều có ưu và nhược điểm. Do đó, quỹ riêng của nhà phát triển thường chiếm phần nhỏ nhất trong tổng số vốn được phân bổ cho dự án.

Nguồn tài chính chính cho dự án trong giai đoạn xây dựng là vốn vay và vốn từ các nguồn tài trợ trực tiếp, trong khi tỷ trọng của nguồn vốn này tăng lên khi dự án kết thúc. Nhà phát triển phải có khả năng kết hợp các nguồn này khi dự án tiến triển, tránh sự phụ thuộc không cần thiết của dự án vào việc phân bổ nguồn vốn từ các khoản vay và giảm thiểu phí cho các nguồn vốn thu hút được.

4. Tổ chức hiệu quả việc bán (cho thuê) một đối tượng, được tạo ra với sự tham gia của các công ty môi giới chuyên biệt. Nâng cao năng lực của đội bán hàng thông qua việc sử dụng các cách khác nhau để tổ chức bán hàng bao gồm: làm việc qua Internet, sử dụng mạng xã hội, bán hàng tại hiện trường.

Nguyên tắc

Một trong những nguyên tắc chính của phát triển bất động sản là tạo ra một đội ngũ tư vấn hùng hậu, những người sẽ làm việc ở các giai đoạn khác nhau của dự án - từ công việc tiếp thị đến triển khai vận hành các công trường. Thu hút những chuyên gia như vậy không hề rẻ, nhưng, theo kinh nghiệm cho thấy, nó có lợi nhuận.

BậtMỗi bước trong quá trình phát triển dự án cần nêu bật những điểm chính, với việc thực hiện thành công bạn có thể mong đợi một kết quả thành công của toàn bộ dự án. Nghiên cứu thị trường nên trả lời những câu hỏi sau:

• khu vực thị trường nào có những ngóc ngách chưa được lấp đầy hiện tại và chúng sẽ vẫn duy trì trong tương lai;
• mức giá khả dĩ hơn cho việc bán khu vực đã xây dựng là bao nhiêu;
• dự báo khả năng sinh lời của dự án là gì;
• mức độ cạnh tranh trong một lĩnh vực cụ thể là bao nhiêu;
• rủi ro có thể xảy ra và cách giảm thiểu.

Nghiên cứu thị trường bất động sản cho phép bạn tìm thấy sự cân bằng cung và cầu hiện có trong các lĩnh vực khác nhau và từ đó xác định các ngách chưa được lấp đầy mà trong đó thiếu một số lĩnh vực nhất định.

Nghiên cứu giá bán và giá xây dựng cho phép bạn tìm ra các lĩnh vực mà ở đó hiệu quả của dự án phát triển sẽ là tối đa.

Nghiên cứu cần chú ý nhiều đến những dự báo về những đặc điểm này, vì tình hình thị trường liên tục thay đổi. Nghiên cứu cũng nên bao gồm một nghiên cứu về công việc của các đối thủ cạnh tranh, xác định điểm mạnh và điểm yếu của họ.

Lượt xem

Người ta thường phân biệt giữa hai hình thức phát triển chính: phát triển thu phí và phát triển đầu cơ.

Phí phát triển là loại hình kinh doanh xây dựng mà công ty chủ đầu tư không sở hữu đối tượng đang xây dựng mà chỉ tham gia phát triển thuần túy không có chức năng đầu tư. Kiểu phát triển này làrủi ro ít nhất.

Sự phát triển truyền thống trong thị trường xây dựng hiện đại của Nga ngụ ý rằng sự tham gia không thể thiếu của các quỹ nhà phát triển trong các khía cạnh đầu tư và xây dựng.

Tỷ trọng đóng góp của công ty xây dựng trong các dự án đầu tư dao động từ 100 đến 35-40%.

Đầu cơ phát triển khó hơn phương án đầu tiên. Chủ đầu tư xây dựng bất động sản thương mại, hành động với tư cách là người sáng lập dự án. Kế hoạch tài chính của các dự án phát triển lớn là sự kết hợp phức tạp giữa nguồn vốn của nhà phát triển và các khoản đầu tư thu hút: các khoản vay ngân hàng và thanh toán từ những người thuê nhà trong tương lai.

Lợi nhuận cao trong việc đầu cơ phát triển đi kèm với rủi ro cao trong trường hợp dự án thất bại. Đầu cơ phát triển là hình thức quan hệ khó khăn nhất giữa những người tham gia quá trình đầu tư vào thị trường bất động sản, vì bất động sản, quá trình xây dựng, thiết kế và các hoạt động ngân hàng cực kỳ khó khăn được trộn lẫn trong một dự án.

Nhà phát triển là ai?

Nhà phát triển là một công ty tạo ra một đối tượng và quản lý quá trình này. Tổng thể các công trình do chủ đầu tư thực hiện là một dự án đầu tư phức hợp trong lĩnh vực bất động sản. Trong quá trình thực hiện dự án, chủ đầu tư (hay còn gọi là nhà phát triển) tìm cách giảm thiểu rủi ro và tăng khả năng sinh lời. Trong một số trường hợp, anh ta chỉ có thể đóng vai trò là một nghệ sĩ biểu diễn và nhận một khoản phí cố định từ khách hàng cho tác phẩm của mình. Nếu nhà phát triểnđóng vai trò là người khởi xướng dự án, sau đó anh ta buộc phải chấp nhận mọi rủi ro.

Một nhà phát triển là một chuyên gia bất động sản, người chuyên tạo mới hoặc tân trang các bất động sản hiện có, tiếp thị và bán thành công của họ. Những nhân viên này thường làm việc với các đối tác để chia sẻ rủi ro và khối lượng công việc và họ có thể làm việc cho các công ty lớn phát triển bất động sản trên quy mô lớn hoặc sử dụng phát triển bất động sản như một phương tiện đầu tư trong danh mục đầu tư đa dạng.

Mọi người có thể tiếp cận sự nghiệp của nhà phát triển từ các khía cạnh khác nhau. Các nhà phát triển có thể có bằng cấp về phát triển bất động sản hoặc đến từ hoạt động như một đại lý bất động sản, nhà thầu hoặc kiến trúc sư.

Làm việc như một nhà phát triển bất động sản là một nhiệm vụ rất khó khăn. Các nhà phát triển phải có khả năng đánh giá một loạt các kịch bản trong tương lai và xác định xem chúng có khả thi và chấp nhận được hay không. Anh ta có thể nhìn vào một khu đất trống và thấy tiềm năng trong đó hoặc tham quan một tòa nhà đổ nát và lập kế hoạch tái phát triển và bán thành công trong tương lai.

Các nhà phát triển có xu hướng làm việc trên quy mô lớn, tham gia vào việc xây dựng nhiều đơn vị có thể trải dài hàng nghìn bất động sản.

Kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản là rất quan trọng, vì nhà phát triển phải hiểu rõ thị trường để hiểu được liệu dự án có thành công hay không. Các nhà phát triển cũng cần liên kết với chính quyền địa phương để giúp họ đáp ứngcác dự án khác nhau, từ những người trong văn phòng, những người có thể cung cấp hướng dẫn để giúp chuyển dự án về phía trước đến các cộng sự quy hoạch trong thành phố, những người sẽ chuyển các dự án này về phía trước.

Một nhà phát triển giỏi cũng là một phần của một nhóm lớn hơn. Chủ đầu tư phải làm việc với các kiến trúc sư, nhà thầu, cảnh quan, chính trị gia, đại lý bất động sản và nhiều chuyên gia khác để hướng dẫn dự án từ đầu đến cuối. Các nhà phát triển phải chọn các nhóm tốt, tổ chức hiệu quả và quản lý họ để đáp ứng nhu cầu của dự án và các thành viên trong nhóm trong khi duy trì quyền kiểm soát đối với sự phát triển chung.

Nhiều chủ đầu tư chọn một lĩnh vực chuyên môn cụ thể, chẳng hạn như bất động sản nhà ở cao cấp, bất động sản thương mại, bất động sản tầm trung, nhà ở thu nhập thấp, v.v.

Nhà phát triển cũng có thể mở rộng ranh giới địa lý cho các dự án của họ. Ví dụ, một sự phát triển gắn liền với thị trường dân cư cao cấp ở Thành phố New York sẽ không nhất thiết phải thành công ở Minneapolis.

Các giai đoạn của dự án

Dự án phát triển bất động sản nhà ở có thể được chia thành ba giai đoạn:

1. Giai đoạn đầu: Ở giai đoạn đầu, dự án được tập trung vào chuyên môn, nghiên cứu và xin giấy phép. Đây thường là phần không nhất quán nhất về thời lượng. Đầu tư vào giai đoạn này mang những rủi ro lớn nhất và đa dạng nhất vì có nhiều yếu tố chưa được biết đến. Một số bước chính trong giai đoạn này bao gồm các thủ tục sau:

• đánh giá môi trường;
• thi;
• phân tích thị trường và nghiên cứu khả thi;
• thu hồi đất hoặc bảo đảm quyền mua đất;
• kế hoạch địa điểm, kế hoạch phát triển và kế hoạch xây dựng;
• tổ chức tài trợ xây dựng;
• cải thiện cơ sở hạ tầng.

2. Giai đoạn giữa (giai đoạn xây dựng): bao gồm việc xây dựng và hoàn thiện các công trình. Vì công việc tiền dự án đã được hoàn thành nên rủi ro của dự án ở giai đoạn này được giảm thiểu đáng kể, nhưng không được loại bỏ hoàn toàn. Một số bước chính trong giai đoạn này bao gồm các thủ tục:

• huy động vốn xây dựng;
• tiếp thị dự án;
• cho thuê trước;
• tổ chức quản lý tài sản (trừ khi được thực hiện trong giai đoạn tiền phát triển).

3. Giai đoạn cuối cùng (vận hành): là giai đoạn đầu tiên của vòng đời công trình. Mặc dù đến thời điểm này, các rủi ro liên quan đến việc xây dựng và phát triển trước có thể được loại bỏ, nhưng điều kiện của người thuê vẫn có rủi ro. Một số hoạt động trong giai đoạn cuối bao gồm các thủ tục sau:

• tìm kiếm người mua nếu chưa xong;
• tiếp thị và cho thuê vĩnh viễn;
• xác định chiến lược duy trì;
• tăng cường quản lý tài sản;
• đạt được sự ổn định.

Và nếu chúng ta kinh doanh bất động sản thương mại?

Để khoản đầu tư mang lạilợi nhuận kỳ vọng, bạn cần phải lo lắng về vị trí thích hợp và khuyến mãi của nó trên thị trường. Hiện tại ở Nga, nhiệm vụ rất phức tạp do sự cạnh tranh trên thị trường này rất cao. Vì lý do này, phát triển bất động sản thương mại trở nên phù hợp hơn bao giờ hết.

Phát triển bất động sản thương mại mang lại nhiều lợi ích cho nhà tài chính. Những cái chính là:

• giá mặt bằng bán lẻ tăng dần, cho phép họ sớm bán lại mặt bằng với chi phí cao hơn;
• cơ hội kiếm thu nhập cho thuê thụ động;
• đầu tư an toàn với ít rủi ro nhất.

Trong mọi trường hợp, bản thân đối tượng cũng có một số giá trị, vì khi cần thiết, bạn có thể nhận được tiền từ việc triển khai nó.

Ứng dụng của phát triển trong thương mại

Có tính đến sự phát triển của phát triển bất động sản bán lẻ, chúng tôi có thể chỉ ra các nhiệm vụ chính được đặt ra cho chủ đầu tư trong trường hợp này.

Chúng bao gồm:

• Tiếp thị nghiên cứu thị trường để xác định đối thủ cạnh tranh và tìm ra các phương án tốt nhất để thu hút khách hàng đến với khu mua sắm và giải trí phức hợp;
• tìm kiếm địa điểm tối ưu cho vị trí của trung tâm mua sắm hoặc thương mại, có tính đến dòng người;
• phát triển kế hoạch đề xuất cho vị trí của mặt bằng bán lẻ (chia thành các khu).

Đối với các trung tâm mua sắm, giá thuê không chỉ phụ thuộc vào diện tích của mặt bằng mà còn phụ thuộc vào vị trí của nó - những điểm nằm gần cửa ra vào hoặc những nơi có rất đông người qua lại sẽchi phí cao hơn.

Đôi khi cũng có thể cần thu hút thêm vốn đầu tư xây dựng.

Tài sản kho

Bất động sản nhà kho ngày nay là một trong những phân khúc hấp dẫn nhất của thị trường phát triển Nga. Thị trường vẫn còn lâu mới bão hòa. Cung cấp của các đối tượng chất lượng là không đáng kể. Nhu cầu là đáng kể. Lợi tức đầu tư khoảng 15-17%, thời gian hoàn vốn trong vòng 4-5 năm. Việc triển khai các dự án phát triển bất động sản nhà kho được thực hiện bởi cả các chủ đầu tư lớn và quy mô vừa.

Kết

Như vậy, phát triển là một hệ thống các quan hệ kinh tế, tổ chức, luật pháp và vật chất trên thị trường bất động sản. Việc thực hiện một dự án trong lĩnh vực này có cơ hội áp dụng các đổi mới và thu được lợi nhuận dựa trên khoản đầu tư của họ.