Sự khác biệt giữa giá trị địa chính và giá trị kiểm kê là gì? Xác định giá trị địa chính

2025 Tác giả: Howard Calhoun | [email protected]. Sửa đổi lần cuối: 2025-01-24 13:27

Bất động sản gần đây đã được định giá theo một cách mới. Giá trị địa chính được giới thiệu, cung cấp các nguyên tắc khác để tính toán giá trị của các đối tượng và càng sát với giá thị trường càng tốt. Đồng thời, sự đổi mới dẫn đến tăng gánh nặng thuế. Bài viết mô tả giá trị địa chính khác với giá trị kiểm kê và cách tính giá trị này.

Giá trị hàng tồn kho là gì?

Giá trị hàng tồn kho của bất động sản là thành quả làm việc của các chuyên gia từ Cục Kiểm kê Kỹ thuật (BTI). Phương pháp luận của họ đưa ra rằng khi đánh giá, chi phí chính của đối tượng được lấy làm cơ sở và nhân với hệ số hao mòn. Sự khác biệt giữa giá trị địa chính và giá trị kiểm kê là trong trường hợp thứ hai, các yếu tố thị trường không được tính đến.

Trong quá trình kiểm kê, mọi thứ mà một tòa nhà, cấu trúc hoặc căn phòng bao gồm đều được tính đến - kích thước và chất liệu của tường, sàn, mái, cửa sổ, cửa ra vào. Các nhân viên của BTI đã cung cấp cho các kỹ thuật viên định kỳ đến địa điểm và xác minh dữ liệu có sẵn cho Văn phòng.

Sau đó, tất cả các thay đổi bắt đầu được thực hiện tự động hàng năm - thứ nhất, điều chỉnh theo lạm phát và thứ hai, điều chỉnh theo thời gian. Tuy nhiên, bất kể tòa nhà già đi nhanh đến mức nào, giá trị hàng tồn kho của nó vẫn đang tăng lên. Nếu một chủ sở hữu bất động sản thắc mắc làm thế nào để tìm ra giá trị hàng tồn kho của một đối tượng, thì anh ta cần phải xem xét hộ chiếu kỹ thuật. Thông tin bạn cần có ở đó.

Giá trị địa chính là gì?

Giá trị địa chính có một phương pháp khác. Trong quá trình phát triển của mình, Bộ Tài chính đặt ra mục tiêu tăng thu thuế vào ngân sách. Tuy nhiên, theo cách truyền thống, đơn giản là tăng thuế suất, điều này không thể đạt được. Vì vậy, chúng tôi quyết định đi từ phía bên kia và thay đổi phương pháp đánh giá. Mục tiêu giống nhau: đưa nó đến gần nhất có thể với giá trị thị trường.

Do đó, Luật Liên bang có tên "Về Hoạt động Thẩm định ở Liên bang Nga" đã được thông qua và giờ đây việc xác định giá trị địa chính đã có tính pháp lý.

Giá trị địa chính thửa đất

Các nguyên tắc định giá mới được lấy từ lĩnh vực thuế đất. Ở đây, trong một thời gian dài, việc tính toán giá trị địa chính dựa vào vị trí của khu đất và hạng mục của nó. Tuy nhiên, nó không chỉ cần thiết chođánh thuế, mà còn đối với quan hệ cho thuê. Các đối tác trong giao dịch sau đó không nghi ngờ gì về quy mô của nó. Tất cả dữ liệu có thể được tìm thấy trong phòng địa chính, nơi phải đánh giá lại ít nhất 5 năm một lần.

Thửa đất cũng có một giá trị tiêu chuẩn, được áp dụng khi không thể xác định được giá trị địa chính. Tuy nhiên, có những trường hợp chỉ sử dụng nó, chẳng hạn như khi vay ngân hàng, mua đất của thành phố, v.v. Chính quyền của các khu vực có quyền thay đổi giá tiêu chuẩn hàng năm, tuy nhiên, không quá một phần tư. Ngoài ra, nó không được vượt quá ngưỡng 75% giá trị thị trường.

Quy trình định giá địa chính

Sau khi bắt đầu tìm hiểu giá trị địa chính khác với giá trị kiểm kê như thế nào, trước tiên bạn nên chú ý đến các phương pháp. Nếu giá trị kiểm kê đòi hỏi sự tỉ mỉ và bài bản trong nhiều năm thì việc xác định giá trị địa chính được thực hiện tương đối nhanh chóng. Chuỗi các hành động với nó như sau:

• Các cơ quan có thẩm quyền của khu vực quyết định đánh giá. Nó phải được tổ chức ít nhất 5 năm một lần.
• Rosreestr chuẩn bị trên cơ sở này một danh sách các đối tượng được đánh giá. Dữ liệu được lấy từ địa chính của bang.
• Rosreestr thu hút một công ty thẩm định trên cơ sở cạnh tranh.
• Người thẩm định, dựa trên các văn bản quy chuẩn và các hệ số được chỉ ra trong đó, thực hiện toàn bộ quy trình.
• Tổ chức thẩm định viên tự quản đang tiến hành thẩm định báo cáo thẩm định giá địa chính.
• Dữ liệu thu được đã được các cơ quan có thẩm quyền của khu vực phê duyệt và xuất bản.
• Dữ liệu được nhập vào hệ thống đăng ký địa chính.

Ai định giá tài sản?

Có thể, thẩm định viên có thể trả lời chính xác nhất câu hỏi giá trị địa chính khác với giá trị kiểm kê như thế nào. Với tư cách này, các công ty đặc biệt có giấy phép cho loại hoạt động này sẽ hành động.

Để có được con đường mong muốn, họ cần phải vượt qua, ngoài ra, cũng là một cuộc tuyển chọn cạnh tranh. Đây là thủ tục được cung cấp bởi Luật Liên bang đặc biệt về Mua sắm Hợp đồng cho các Nhu cầu của Tiểu bang và Thành phố. Hơn nữa, trước khi ký thỏa thuận, thẩm định viên bằng chi phí của mình bảo hiểm rủi ro do xác định không chính xác giá trị. Số tiền bảo hiểm ít nhất là 30 triệu rúp.

Việc nhận công quỹ cho công việc đã thực hiện chỉ có thể thực hiện được sau khi chính quyền khu vực nhận được đánh giá tích cực của các chuyên gia về báo cáo và kết quả đánh giá được phê duyệt.

Giá trị địa chính của tài sản được tính như thế nào?

Thẩm định viên sử dụng toàn bộ các quy định kỹ thuật, tiêu chuẩn, quy tắc và các hành vi lập pháp để xác định giá trị của đối tượng. Tuy nhiên, một cách tiếp cận riêng lẻ không được hoan nghênh ở đây, điều này ngay lập tức cho thấy sự khác biệt giữa địa chínhchi phí từ hàng tồn kho.

Định giá địa chính cung cấp một phương pháp tiếp cận đại chúng, khi không cần thiết phải đo từng căn hộ hoặc ngôi nhà. Rõ ràng, các công ty liên quan đến việc này có một tập hợp các hệ số tùy thuộc vào vị trí của đối tượng và danh mục của nó. Tổng điểm BTI được lấy và nhân với các hệ số này. Đó là lý do tại sao số liệu kiểm kê và giá trị địa chính của một căn hộ đôi khi chênh lệch nhau vài lần. Các quan chức đang cố gắng tính đến mọi thứ theo đúng nghĩa đen - thậm chí khoảng cách đến trạm dừng xe đẩy, tàu điện ngầm hoặc sự hiện diện của sân chơi trẻ em.

Hệ số được hiển thị đơn giản. Các nhà thẩm định cùng với các cơ quan chức năng của các khu vực lấy giá mỗi mét vuông trên thị trường bất động sản làm cơ sở và tính toán xem nó cao hơn bao nhiêu so với hàng tồn kho. Nó còn lại một ít (10 phần trăm) để giảm kết quả của phép chia - và hệ số đã sẵn sàng.

Thuế tài sản phụ thuộc vào giá trị địa chính như thế nào?

Do giá trị địa chính và kiểm kê được xác định khác nhau, nên sự khác biệt về giá bất động sản, được lấy làm cơ sở tính thuế, phát sinh đáng kể.

Nếu thuế suất vẫn giữ nguyên, thì hầu hết các chủ sở hữu bất động sản sẽ phá sản chỉ sau một đêm. Vì vậy, ở Urals, nếu giá một căn hộ trong giấy chứng nhận đăng ký là 200 nghìn rúp thì sau khi định giá lại ít nhất là 500 nghìn. Nhà nước, trong hoàn cảnh mà giá trị địa chính và kiểm kê của bất động sản rất khác nhau, quyết định phần nào bù đắp cho những thiệt hại của người nộp thuế với sự trợ giúp của thuế suất. Do đó, các khu vực được trao quyền đặt thuế suất, mặc dù nằm trong hành lang được phê duyệt ở cấp liên bang. Đối với nhà ở, tỷ lệ tối đa 0,1% được đặt nếu giá trị của bất động sản không quá 300 triệu rúp.

Thuế mới có luôn cao hơn thuế cũ không?

Sự khác biệt giữa giá trị địa chính và giá trị kiểm kê là gì? các nguyên tắc của thuế. Với giá trị hàng tồn kho, thuế nhỏ và ít người để ý đến. Bây giờ nó là một vấn đề khác. Ở một số khu vực đã chuyển sang chế độ mới, người nộp thuế đã bắt đầu nhận được các thông báo có chứa những con số đáng nản lòng vượt qua cả nỗi sợ hãi tồi tệ nhất của họ.

Tuy nhiên, trong một số trường hợp, thuế tài sản có thể được nộp với số tiền nhỏ hơn trước. Thực tế là loại thuế này không bị đánh thuế đối với căn hộ 20 mét vuông, đối với nhà ở - 50, đối với cơ sở ở - 10. Nếu chúng ta cũng tính đến các quyền lợi được hưởng, rõ ràng là những người sống trong nhà ở và các khu vực uy tín.

Ví dụ: ở các vùng nông thôn hẻo lánh, giá một mét vuông nhà ở theo địa chính có thể từ 7 đến 15 nghìn rúp, và ở Mátxcơva từ 150 nghìn rúp trở lên.

Tôi có thể tìm giá trị địa chính của tài sản của mình ở đâu?

Từ ngày 1 tháng 1 năm 2015, Rosreestr đã tung ra một dịch vụ mà mỗi chủ sở hữu có thể so sánh giá trị hàng tồn kho và địa chính của một căn hộ khác nhau như thế nào. Bản kiểm kê, như chúng tôi đã nói, có trong giấy chứng nhận đăng ký, và bản kiểm kê địa chính sẽ được báo cáo để phản hồiyêu cầu.

Cần lưu ý rằng một số lãnh thổ chưa hoàn thành quá trình chuyển đổi và vẫn còn giá trị hàng tồn kho. Cách tính thuế trong những trường hợp như vậy sẽ không thay đổi. Tuy nhiên, chính quyền của các khu vực này đã vội vàng tính toán lại giá trị hàng tồn kho mà người dân đã thấy trong các thông báo thuế. Ý định của các quan chức rất đơn giản: vào thời điểm giá trị địa chính đến, giá trước đó sẽ ở mức tối đa có thể, và khi hệ số được đưa ra, ngân sách sẽ nhận được thêm thu nhập.

Định giá địa chính có thể bị thách thức không?

Hóa ra thuế tài sản trong nước được hình thành bởi cả giá trị địa chính và kiểm kê. Sự khác biệt giữa chúng cũng là không thể thách thức ước tính hàng tồn kho, vì nó được thực hiện trên cơ sở các quy định kỹ thuật, SNIP và GOST, và địa chính khá khả thi, vì có các hệ số.

Để bày tỏ sự không đồng ý với đánh giá đã trình bày, ở giai đoạn đầu, bạn nên liên hệ với một ủy ban đặc biệt trực thuộc Rosreestr, nơi có các chi nhánh khu vực ở tất cả các phòng ban. Bạn sẽ cần xuất trình một gói tài liệu nhất định xác nhận quyền của người nộp đơn đối với tài sản này.

Tòa án hoặc khiếu nại - chọn gì?

Lỗi địa chính có thể được sửa chữa bằng biện pháp hành chính hoặc thông qua tòa án. Tuy nhiên, hệ thống thách thức định giá địa chính ban đầu được xây dựng theo cách không thể qua mặt được ủy ban Rosreestr. Ủy ban trọng tài sẽ đơn giản bác bỏ đơn kiện nếu đơn không kèm theokết luận của cơ thể này. Tuy nhiên, trong tương lai, nếu chủ sở hữu tin rằng mình đúng, cần phải khởi kiện.

Đồng thời, một vấn đề nảy sinh trong quyết định của tòa án - cần có sự tham gia của một thẩm định viên độc lập để anh ta bác bỏ kết luận của phòng địa chính. Và dịch vụ này đắt tiền và trong một số trường hợp đơn giản là không có lãi. Chi phí cho một chuyên gia có thể vượt quá mức chênh lệch đáng kể về thuế.

Nếu phán quyết được thông qua có lợi cho người nộp thuế, thì trước khi đưa ra thông tin mới, sẽ mất một khoảng thời gian cho đến khi phòng địa chính cập nhật cơ sở dữ liệu.