Cổ đông - đây là ai? Làm thế nào để không trở thành kẻ lừa đảo

2024 Tác giả: Howard Calhoun | [email protected]. Sửa đổi lần cuối: 2023-12-17 10:44

Làn sóng phá sản của các công ty xây dựng đã ảnh hưởng nặng nề đến những người sở hữu cổ phần mơ ước có nhà ở mới của riêng họ. Mỗi cổ đông là bên bị thiệt nhất, không chỉ mất tiền mà còn chia tay lâu dài với mong muốn dọn về căn hộ mới. Làm thế nào để không rơi vào bẫy của những lời hứa hão huyền của các chủ đầu tư? Hãy cố gắng xây dựng các quy tắc chính để làm việc với đại diện của các công ty xây dựng.

Chủ sở hữu vốn cổ phần là ai

Trước hết, chúng ta hãy giải quyết các thuật ngữ. Chủ đầu tư là các tổ chức xây dựng và đại diện của họ đề nghị mua một căn hộ trong một tòa nhà dân cư chưa hoàn thiện. Theo quy định, căn hộ ở giai đoạn này tương đối rẻ, nhưng bạn không thể chuyển vào nhà ở như vậy. Chủ đầu tư có quyền chào bán căn hộ trong bất kỳ giai đoạn xây dựng nào.

Cổ đông là người có quyền đối với một phần (cổ phần) của ngôi nhà đang được xây dựng, thường bị giới hạn trong không gian sống mà anh ta sẽ chuyển đến sau khi tòa nhà đi vào hoạt động. Cả hai bên - cả nhà phát triển và cổ đông - đều quan tâm đến việc xây dựng một tòa nhà dân cư. Sau đó, sau này có thể chuyển vàocăn hộ và nhà phát triển - để nhận tiền.

Tài liệu chính của cổ đông

Trước hết, bạn nên đảm bảo rằng công ty xây dựng làm việc trong khuôn khổ của 214-FZ. Chính luật liên bang này đã hình thành mối quan hệ "cổ đông-nhà phát triển" và giải thích quy trình chính xác cho sự tương tác giữa những người muốn mua một căn hộ và những người phải xây dựng nó.

Thỏa thuận Tham gia Xây dựng Chung (DDU) là tài liệu phải có chữ ký của cả nhà phát triển và cổ đông. Quy tắc này được ghi trong luật và phải được tuân thủ. Đó là DDU cho phép người mua căn hộ trong tương lai được hoàn lại tiền trong trường hợp tổ chức xây dựng phá sản. Cổ đông cần nhớ rõ rằng chỉ có DDU là người bảo lãnh và được chấp nhận trước tòa. Tại sao các nhà phát triển không vội vàng lập DDU mà lại đưa ra các tài liệu hoàn toàn khác để ký?

Hợp đồng sơ bộ: lừa dối cổ đông

Một cách đơn giản và đáng tin cậy để đánh lừa người thuê nhà trong tương lai là đề nghị anh ta ký không phải một thỏa thuận về việc tham gia xây dựng chung, mà là tài liệu “gần như giống nhau”, được cho là đảm bảo tất cả các quyền của người thuê nhà trong tương lai. Tài liệu này có thể có tiêu đề khác. Tên thông dụng nhất là "hợp đồng sơ bộ". Bản chất của một tài liệu như sau.

Hợp đồng sơ bộ được đề xuất ký kết trong thời gian xây dựng, đổi lại hứa hẹn sẽ là mối quan hệ hợp tác đầy đủ. Điều này được hiểu rằng hợp đồng mua bán sẽ chỉ được giao kết với cổ đông sau khi việc xây dựng một ngôi nhà mới được hoàn thành và tài sản nhà ở này sẽ được đưa vàohoạt động.

Nhưng theo quy định, các luật sư không tìm thấy bất kỳ gợi ý nào về việc bảo vệ đồng đầu tư trong các hợp đồng sơ bộ. Những tài liệu này không được đăng ký ở bất cứ đâu và có thể được xé rời một cách đơn phương. Thỏa thuận sơ bộ hoàn toàn không quy định bất kỳ giao dịch tiền tệ nào - tất cả các thỏa thuận chung đều được quy định bởi thỏa thuận tham gia cổ phần. Kết quả là, chủ sở hữu cổ phần bị lừa dối không nhận được điều quan trọng nhất - những bảo đảm có trong luật về xây dựng chung. Người đóng góp:

• không được bảo hiểm khi bán gấp đôi cùng một không gian sống;
• không có cơ hội để tuyên bố về chất lượng và thời gian xây dựng;
• không có các biện pháp pháp lý để gây áp lực lên nhà phát triển.

Hơn nữa, các luật sư cảnh báo rằng các thỏa thuận sơ bộ có thể bị coi là một thỏa thuận giả mạo.

Đề án ghi chú quảng cáo

Trong trường hợp mua bán hối phiếu, chủ đầu tư-khách hàng phải ký kết hai hợp đồng - hợp đồng sơ bộ và hợp đồng mua bán. Thoạt nhìn, hối phiếu đòi nợ đóng vai trò như một bảo đảm cho các mối quan hệ đáng tin cậy, và chứng từ thanh toán này sẽ được sử dụng để giải quyết lẫn nhau theo hợp đồng chính. Nhưng kỳ phiếu cũng sẽ không được tòa chấp nhận như một nghĩa vụ đảm bảo: chủ đầu tư có mọi quyền từ chối ký hợp đồng chính cho chủ sở hữu vốn chủ sở hữu của khu dân cư, trả lại tiền trên kỳ phiếu và bán căn hộ. cho người khác.

Cần lưu ý những gì khi chuẩn bị hồ sơ?

Trước khi bạn mua một căn hộ trong một tòa nhà mới, bạn nên đảm bảo rằngchủ đầu tư đã nhận được giấy phép xây dựng và có hợp đồng bảo hiểm trách nhiệm dân sự hợp lệ. Một chính sách như vậy có thể là một bảo lãnh ngân hàng hoặc một thỏa thuận chính thức với công ty bảo hiểm.

Nếu nhà phát triển đề xuất kết thúc DDU, bạn nên đảm bảo rằng phương tiện truyền thông hoặc Internet có tài liệu chi tiết về dự án để phát triển trong tương lai. Nhà phát triển có nghĩa vụ công bố kế hoạch xây dựng 14 ngày trước khi ký thỏa thuận DDU đầu tiên. Chỉ có luật sư mới có thể xác minh tính hợp pháp của việc xây dựng. Do đó, sẽ rất hữu ích nếu bạn yêu cầu một mẫu thỏa thuận, tài liệu luật định, giấy phép, tài liệu dự án và kiểm tra những giấy tờ này với một luật sư đủ năng lực.

Bước tiếp theo trong phân tích độ tin cậy của nhà phát triển là nghiên cứu dư luận. Tốt nhất là hiểu đánh giá về hoạt động của một công ty xây dựng từ các đánh giá của các chủ sở hữu vốn chủ sở hữu được đăng trên mạng. Chủ đầu tư phải có uy tín, kinh nghiệm liên quan trong công việc xây dựng và đã hoàn thành các tòa nhà mới, chất lượng xây dựng có thể được đánh giá.

Khám phá lịch sử xây dựng nhà mới từ khi có giấy phép đến nay. Có lẽ cuộc khủng hoảng trong nền kinh tế đã buộc công ty xây dựng phải tạm dừng việc xây dựng tòa nhà mới. Và tài sản được rao bán đã thuộc sở hữu của một số cổ đông đang cố gắng tiết kiệm tiền của mình.

Ghé thăm trang web

Nhất định bạn nên đến thăm công trường nơi tòa nhà mới đang được xây dựng. Gần khu vực xây dựng trên hàng rào có thông tin về chủ đầu tư, khách hàng, các điều khoản gần đúnggiao đối tượng để ở. Cần kiểm tra dữ liệu của bảng thông tin với thông tin được trình bày trong DDU. Sự khác biệt nhỏ nhất có thể là cơ sở để cổ đông chấm dứt hợp đồng - đây là đơn kiện trực tiếp lên tòa án yêu cầu hoàn lại tiền và bồi thường. Thảo luận tất cả các điểm nghi ngờ với luật sư của bạn hoặc gửi địa chỉ đến đường dây nóng của chính quyền địa phương.

Chúng tôi hy vọng rằng những mẹo đơn giản này sẽ giúp bạn có được căn nhà mà bạn mong đợi từ lâu đúng thời hạn và không bị chậm trễ. Chúc các bạn thành công!