Quỹ đền bù xây dựng vốn chủ sở hữu

2024 Tác giả: Howard Calhoun | [email protected]. Sửa đổi lần cuối: 2023-12-17 10:44

Xây dựng chung ngày nay là một cách khá phổ biến để mua nhà ở. Thỏa thuận cổ phần được ký kết giữa tổ chức xây dựng, tổ chức sẽ tham gia trực tiếp vào việc xây dựng tòa nhà và các nhà đầu tư, tức là các chủ sở hữu vốn chủ sở hữu. Cả pháp nhân và cá nhân đều có thể hoạt động như một khách hàng xây dựng.

Nghĩa vụ của các bên

Nhà thầu - một tổ chức xây dựng cam kết xây dựng một ngôi nhà và bàn giao cho các chủ sở hữu vốn chủ sở hữu.

Người sửa theo hợp đồng cam kết thanh toán cho các dịch vụ của nhà thầu và chấp nhận nhà xây sẵn.

Về cơ bản, hợp đồng xây dựng chung là một giao dịch đầu tư, nhưng nó không được quy định bởi Bộ luật Dân sự, mà bởi các văn bản pháp luật đặc biệt.

Vấn đề xây dựng chung

Xây dựng chung bắt đầu phát triển ở nước ta từ năm 2005. Pháp luật đã có nhiều thay đổi liên quan đến việc xây dựng như vậy, nhưng điều này không làm giảm bớt các vấn đề đối với các nhà đầu tư trong việc tìm kiếm một nhà thầu trung thực. Cho đến ngày nay, xây dựng chung là một rủi ro rất lớn, một nhà đầu tư có thể đơn giản là không có nhà ở và không có tiền. Hoặc chính anh ta sẽ phải tham gia vàohoạt động của tòa nhà, nếu không sẽ có vấn đề với việc đăng ký quyền sở hữu.

Bộ Xây dựng trong một thời gian dài đã không từ bỏ nỗ lực tạo quỹ đền bù cho việc xây dựng chung. Và, cuối cùng, kể từ tháng 7 năm nay, một công cụ mới đã được thành lập ở cấp chính phủ, được thiết kế để bảo vệ quyền lợi của người mua nhà trong các tòa nhà mới xây và thay đổi luật chơi cho các nhà phát triển. Mặc dù quỹ bồi thường chính thức bắt đầu tồn tại từ ngày 1 tháng 1 năm 2017, nhưng các thủ tục để tổ chức hoạt động vẫn chưa được phát triển kỹ lưỡng.

Bản chất của quỹ

Quỹ Bồi thường là một tổ chức được thành lập để bảo vệ người dân khỏi những tổn thất có thể xảy ra khi việc xây dựng không được hoàn thành hoặc chủ đầu tư không hoàn thành các nghĩa vụ khác.

Quỹ không được ủy thác với nghĩa vụ giải quyết các vấn đề của chủ sở hữu vốn chủ sở hữu đã có. Nói một cách đơn giản, các nhà đầu tư đã bị lừa dối thì không có gì để mong đợi. Điều này là do nếu chúng ta bắt đầu giải quyết các vấn đề hiện tại ngay bây giờ, tổ chức sẽ đơn giản là phá sản.

Tỷ lệ đóng góp

Số tiền đóng góp cho nhà phát triển sẽ được tính dựa trên giá của mỗi giao dịch với cổ đông. Nhà phát triển sẽ phải đóng góp tại thời điểm nhà nước đăng ký một thỏa thuận riêng về tham gia cổ phần. Tuy nhiên, biểu giá dành cho nhà phát triển không được vượt quá lãi suất biên của giá hợp đồng tham gia phát triển chung. Nói chung, tại thời điểm ký kết sửa đổi luật, các chủ đầu tư phải trả 1,2% chi phí cho mỗi hợp đồng. Hơn nữatỷ lệ có thể thay đổi dựa trên luật liên bang, nhưng không quá 12 tháng một lần.

Mỗi nhà phát triển phải đóng góp 3 ngày trước ngày đăng ký thỏa thuận xây dựng chung.

Hiện đã hủy các phương thức giao dịch đảm bảo như vậy, chẳng hạn như bảo hiểm trách nhiệm hoặc bảo lãnh ngân hàng. Giờ đây, tổ chức-nhà phát triển hợp đồng có nghĩa vụ đóng góp bắt buộc vào quỹ bồi thường, người sáng lập quỹ này là Liên bang Nga.

Chức năng chính của quỹ

Quỹ Đền bù được thành lập dưới hình thức một công ty đại chúng và được thiết kế để giải quyết một số vấn đề:

• nhận đóng góp từ các nhà phát triển;
• kiểm soát việc nhận đóng góp kịp thời;
• đóng vai trò là người quản lý trọng tài trong các trường hợp phá sản của các công ty phát triển, nhưng chỉ khi các công ty này đóng góp vào quỹ cho ít nhất một tòa nhà đang được xây dựng;
• bồi hoàn thiệt hại cho chủ sở hữu vốn cổ phần;
• cung cấp các khoản vay (ngay cả trên cơ sở không tính lãi suất);
• cung cấp, nếu cần, hỗ trợ tài chính cho các nhà phát triển, những người sẽ đảm nhận việc hoàn thành một đối tượng chưa hoàn thành.

Các khoản tiền miễn phí của quỹ bồi thường có thể được đầu tư vào các tài sản khác được quy định trong luật.

Tham gia vào tổ chức tự quản

Trong bối cảnh những thay đổi gần đây trong luật pháp, vòng tròn những người có nghĩa vụở trong một tổ chức tự quản lý. Nghĩa vụ vẫn còn với những người sau:

• người đã ký hợp đồng chuẩn bị tài liệu dự án với khách hàng kỹ thuật, nhà phát triển hoặc tổ chức chịu trách nhiệm vận hành tòa nhà;
• thực hiện độc lập việc chuẩn bị tài liệu dự án và xây dựng các cấu trúc và tòa nhà.

Không có nghĩa vụ như vậy đối với các tổ chức có vốn ủy quyền thuộc sở hữu của nhà nước hoặc các thành phố trực thuộc trung ương một nửa trở lên. Cũng không bắt buộc phải tham gia SRO đối với các doanh nghiệp thuộc sở hữu nhà nước, đơn vị hoặc nhà nước.

Quỹ đền bù SRO “Thực thi nghĩa vụ hợp đồng” được hình thành nhằm bù đắp trách nhiệm phụ của tất cả các thành viên. Nhưng để thành lập một quỹ như vậy, ít nhất 15 thành viên của SRO phải nộp đơn đăng ký. Nếu có ít người nộp đơn hơn, thì sẽ không thể thành lập quỹ để đảm bảo các nghĩa vụ theo hợp đồng, nhưng tất cả số tiền thu được sẽ được chuyển vào quỹ bồi thường thiệt hại.

Bây giờ, các nhà phát triển và những người khác là thành viên của SRO sẽ không nhận được chứng chỉ mà chỉ được đăng ký trong sổ đăng ký điện tử, từ đó bạn có thể nhận được một trích lục để xác nhận tư cách thành viên của mình khi tham gia cuộc thi.

Nỗi sợ của những người tham gia thị trường xây dựng

Hầu hết các chủ đầu tư đều tin rằng việc đóng góp gấp đôi vào quỹ đền bù sẽ dẫn đến sự tăng giá nhà ở không thể tránh khỏi. Bây giờ nhà phát triển sẽ phải trả cho quỹ xây dựng chung vàvào quỹ SRO.

Đồng đầu tư, tức là những nhà thầu phụ xây dựng mạng lưới kỹ thuật và truyền thông bằng chi phí của họ, bày tỏ một số lo ngại, bởi vì nếu nhà phát triển phá sản, khoản bồi thường chủ yếu được cung cấp cho các cá nhân. Các nhà đồng đầu tư có rất ít cơ hội nhận được tiền hoàn lại.

Đương nhiên, khung pháp lý như vậy rất quan trọng đối với thị trường xây dựng không ổn định và là một phần của hệ thống bảo vệ nhà đầu tư. Điều chính là quỹ như vậy không trở thành gánh nặng khác cho các tổ chức xây dựng và thị trường xây dựng nói chung, và giá nhà ở không bắt đầu tăng trở lại.