Phương pháp tiếp cận thu nhập để định giá bất động sản và doanh nghiệp. Áp dụng Phương pháp Tiếp cận Thu nhập

2024 Tác giả: Howard Calhoun | [email protected]. Sửa đổi lần cuối: 2023-12-17 10:44

Phương pháp tiếp cận thu nhập là tổng thể các phương pháp đánh giá giá trị bất động sản, tài sản của tổ chức, doanh nghiệp, trong đó việc xác định giá trị được thực hiện bằng cách chuyển đổi các lợi ích kinh tế dự kiến trong tương lai. Các cơ sở lý thuyết của một cách tiếp cận như vậy là khá thuyết phục. Giá trị của một khoản đầu tư là giá trị của các lợi ích trong tương lai cho đến thời điểm hiện tại, được chiết khấu theo tỷ lệ hoàn vốn phản ánh mức độ rủi ro của khoản đầu tư.

Điều này là hợp lý và phù hợp cho bất kỳ doanh nghiệp hoạt động nào được sử dụng trong lĩnh vực sản xuất và bán tài sản, cũng như hoạt động kinh doanh của nó, có thể tạo ra lợi nhuận dương. Giá trị của rủi ro đầu tư vào hoạt động kinh doanh được đánh giá được thể hiện bằng tỷ lệ chiết khấu. Theo nghĩa kinh tế, đây là tỷ suất sinh lợi mà nhà đầu tư yêu cầu đối với vốn đầu tư vào các đối tượng đầu tư có thể so sánh theo mức độ rủi ro, hoặc là tỷ suất sinh lợi của các lựa chọn đầu tư thay thế có rủi ro tương đương tại thời điểm đánh giá.

Tính năng

Ứng dụng của thu nhậpCách tiếp cận trong thực tế hóa ra là một nhiệm vụ khá khó khăn, vì cần phải đánh giá từng yếu tố quyết định quan trọng của chi phí - tỷ suất lợi nhuận và lợi nhuận. Nếu các phương pháp này được sử dụng để đánh giá một doanh nghiệp, thì bắt buộc phải tiến hành phân tích kỹ lưỡng tất cả các yếu tố chính của chúng, bao gồm chi phí, doanh thu của công ty, những yếu tố có ảnh hưởng trực tiếp đến lợi nhuận, chi phí và rủi ro do từng yếu tố riêng lẻ tạo ra.

Phương pháp tiếp cận thu nhập để xác định giá trị doanh nghiệp được sử dụng khá thường xuyên. Ví dụ, nếu chúng ta đang nói về một vụ mua lại hoặc sáp nhập, thì phương pháp này được sử dụng thường xuyên hơn nhiều so với phương pháp thị trường hoặc tốn kém. Khoản đầu tư vốn của người mua hiện được thực hiện với kỳ vọng rằng trong tương lai sẽ nhận được dòng tiền ròng, điều này không thể được gọi là đảm bảo, vì chúng có đặc điểm là có những rủi ro nhất định. Phương pháp tiếp cận thu nhập nắm bắt các yếu tố quyết định chính của giá trị, trong khi sử dụng phương pháp thị trường thường yêu cầu tỷ lệ giá trên thu nhập hoặc một số bội số tương tự khác của thu nhập khi xem xét lại mà không tính đến tương lai.

Các bội số của thị trường vốn không đáng tin cậy và không cung cấp mức độ kỹ lưỡng như nhau có thể đạt được bằng cách sử dụng phương pháp tiếp cận thu nhập với các dự báo về lợi nhuận và tỷ lệ chiết khấu trong tương lai. Ví dụ: tỷ lệ giá trên thu nhập được áp dụng hàng năm không phản ánh đầy đủ những thay đổi dự kiến trong những năm tới. Chính xácviệc sử dụng các tỷ lệ tạo cơ hội thể hiện sở thích chung của nhà đầu tư và thường được người bán hoặc các nguồn trong ngành trích dẫn.

Sử dụng

Thông tin liên quan đến ngân sách của doanh nghiệp cũng cần được phân tích và bảo vệ, do đó cần phải thực hiện các thay đổi và tính toán các hậu quả tài chính của kế hoạch, dự báo và đề xuất cơ bản đã lập. Phương pháp tiếp cận thu nhập để xác định giá trị doanh nghiệp đo lường tất cả các giả định liên quan đến việc liệu một số lợi ích thu được có phát sinh từ tăng trưởng doanh thu, giảm chi phí, cải tiến quy trình hay giảm chi phí vốn hay không. Với sự trợ giúp của cách tiếp cận như vậy, tất cả những điều này có thể được đo lường và thảo luận. Ngoài ra, nó có thể được sử dụng để xác định thời điểm của các lợi ích mong đợi, cũng như để chứng minh sự sụt giảm giá trị của doanh nghiệp khi lợi ích chuyển sang một tương lai xa hơn.

Sử dụng phương pháp tiếp cận thu nhập cung cấp cho người mua và người bán khả năng tính toán giá trị thị trường hợp lý của doanh nghiệp cũng như giá trị đầu tư của doanh nghiệp cho một hoặc nhiều người mua chiến lược. Nếu sự phân biệt này được hiển thị đủ rõ ràng, thì người bán và người mua có thể dễ dàng xác định lợi ích tổng hợp và đưa ra quyết định sáng suốt.

Khi sử dụng phương pháp tiếp cận thu nhập để định giá doanh nghiệp, cần lưu ý rằng giá trị được tính toán bao gồm giá trị của tất cả tài sản được sử dụng trong quá trình hoạt động trực tiếp. TẠITrong khuôn khổ của cách tiếp cận được sử dụng, có một số phương pháp đánh giá được quan tâm nhiều nhất. Cụ thể, các phương pháp tiếp cận thu nhập như vậy có thể áp dụng: vốn hóa và chiết khấu dòng tiền. Bạn có thể xem xét chúng chi tiết hơn.

Phương pháp

Sử dụng phương pháp vốn hóa dòng tiền, tổng giá trị của doanh nghiệp được phát hiện phụ thuộc vào dòng tiền được tạo ra từ tiềm năng tài sản của doanh nghiệp. Các luồng tiền của một doanh nghiệp hay toàn bộ doanh nghiệp là sự chênh lệch giữa tất cả các luồng vào và ra của các nguồn tài chính trong một thời hạn thanh toán nhất định. Thông thường, khoảng thời gian một năm được sử dụng để tính toán. Kỹ thuật này là chuyển đổi mức đại diện của dòng tiền kỳ vọng thành giá trị hiện tại bằng cách chia tổng số tiền của dòng tiền cho tỷ suất vốn hóa giả định. Trong trường hợp này, một nguồn thu nhập với những điều chỉnh nhất định là phù hợp.

Để sử dụng phương pháp dòng tiền thông thường, việc cộng thu nhập ròng (tính sau thuế) của các chi phí không dùng tiền mặt được sử dụng để xác định lượng dòng tiền tuyệt đối để vốn hóa. Phương pháp tính toán này có thể được coi là đơn giản hơn so với tính toán dòng tiền tự do, trong đó có tính đến đầu tư vốn cần thiết và nhu cầu bổ sung vốn lưu động.

Chiết khấu dòng tiền

Phương pháp này về cơ bản chỉ dựa trên dòng tiền dự kiến do chính doanh nghiệp tạo ra. Sự khác biệt đặc trưng của nó làước tính chi phí là cần thiết để tính toán xác định mức đại diện của dòng tiền. Phương pháp này ở các nước phát triển được sử dụng rộng rãi nhất do thực tế là nó có thể được sử dụng để tính đến tất cả các quan điểm phát triển. Dòng tiền nói chung bằng tổng thu nhập ròng và khấu hao, trừ đi phần tăng vốn lưu động ròng và các khoản đầu tư vốn.

Có các điều kiện sau để sử dụng phương pháp chiết khấu dòng tiền:

• có lý do để tin rằng các mức dòng tài chính trong tương lai sẽ khác với mức hiện tại, tức là chúng ta đang nói về một doanh nghiệp đang phát triển;
• có các cơ hội để ước tính hợp lý các dòng tiền trong tương lai khi sử dụng cơ sở kinh doanh hoặc bất động sản thương mại;
• đối tượng đang được xây dựng, toàn bộ hoặc một phần;
• doanh nghiệp là một cơ sở đa chức năng lớn có tầm quan trọng về mặt thương mại.

Cách tiếp cận thu nhập để định giá bất động sản thông qua phương pháp chiết khấu dòng tiền là tốt nhất, nhưng việc sử dụng nó rất tốn công sức. Có những ước tính không thể được thực hiện nếu không sử dụng phương pháp này. Trong số đó có việc phát triển một dự án đầu tư với sự đánh giá sau đó.

Ưu điểm của phương thức chiết khấu

Nếu bạn thực hành phương pháp tiếp cận thu nhập để định giá bất động sản hoặc doanh nghiệp thông qua phương pháp chiết khấu, bạn có thể xác định một số lợi thế chính. Trước hết, bài phát biểuĐiều này có nghĩa là lợi nhuận kinh doanh trong tương lai chỉ tính đến chi phí dự kiến hiện tại của việc sản xuất sản phẩm và sau đó bán chúng, và các khoản đầu tư vốn trong tương lai liên quan đến việc duy trì và mở rộng cơ sở sản xuất hoặc kinh doanh được phản ánh trong dự báo lợi nhuận chỉ gián tiếp thông qua khấu hao hiện tại của chúng.

Điểm quan trọng

Đánh giá một đối tượng theo cách tiếp cận thu nhập với việc thiếu lãi hoặc lỗ như một chỉ số tính toán đầu tư được thực hiện điều chỉnh vì lợi nhuận đóng vai trò là chỉ tiêu báo cáo kế toán, do đó nó có thể bị thao túng đáng kể trong quá trình làm việc.

Phương pháp chiết khấu dòng tiền bao gồm ba nhóm mô hình:

• chiết khấu cổ tức;
• thu nhập còn lại;
• chiết khấu dòng tiền.

Nếu phương pháp tiếp cận thu nhập được thực hiện theo mô hình chiết khấu cổ tức làm bằng chứng về dòng tiền, thì việc chi trả bằng cổ phiếu sẽ được sử dụng. Mặc dù thực tế là mô hình này rất phổ biến trong thực tiễn nước ngoài để xác định và đánh giá giá trị tài sản của một doanh nghiệp, nhưng nó có rất nhiều bất cập. Trong các mô hình có lợi nhuận giữ lại, không có mức độ kế toán. Có sự khác biệt trong chính sách cổ tức không chỉ đối với các doanh nghiệp cụ thể, mà còn đối với các quốc gia nói chung. Phương pháp này không được sử dụng trong các doanh nghiệp không có lợi nhuận. Mô hình này phù hợp nhất để tính toán giá trị của cổ phần thiểu số.

Mô hình thu nhập thặng dư

Phương pháp định giá thu nhập thông qua mô hình tiếp cận thặng dư giả định rằng lượng thu nhập thặng dư, nghĩa là, chênh lệch giữa lợi nhuận thực tế và lợi nhuận mà các cổ đông đã dự đoán tại thời điểm mua lại công ty hoặc cổ phiếu của nó, sẽ được sử dụng như một chỉ báo về dòng tiền. Nếu giá trị của doanh nghiệp được tính toán trên cơ sở các giả định phù hợp với mô hình này thì nó sẽ bằng tổng giá trị ghi sổ với giá trị hiện tại của số thu nhập dự kiến còn lại sau đó. Mô hình này thể hiện độ nhạy đáng kể đối với chất lượng của dữ liệu được trình bày trong báo cáo tài chính. Đối với các điều kiện của Nga, tính đầy đủ của thông tin như vậy có thể bị nghi ngờ đáng kể.

Lợi cho cổ đông

Tất nhiên, các cổ đông hoặc cổ đông của một doanh nghiệp đã có một lịch sử nhất định, cũng như sự kiện trả cổ tức, có thể sử dụng mô hình chiết khấu để tính toán giá trị của công ty của họ. Tình hình là cổ đông của các doanh nghiệp trong lĩnh vực này hiếm khi là thiểu số, nên đối với họ, cách phù hợp nhất là sử dụng phương pháp tiếp cận thu nhập để định giá bất động sản và kinh doanh thông qua mô hình dòng tiền tự do chiết khấu. Trong hệ thống này, dòng tiền tự do với tỷ lệ chiết khấu hoặc tỷ suất sinh lợi kỳ vọng trên vốn đầu tư là những yếu tố then chốt. Vấn đề lớn nhất khi sử dụng mô hình này là tính chính xác của dự báo dòng tiền tự do, cũng như việc xác định đầy đủ tỷ lệ chiết khấu.

Nếu phương pháp tiếp cận thu nhập như định nghĩa ở trên được áp dụng, thì khi sử dụng phương pháp chiết khấu dòng tiền, thu nhập dự kiến từ hoạt động kinh doanh sẽ tính đến các dòng tiền dự kiến có thể được rút ra khỏi lưu thông sau khi tái đầu tư bắt buộc một phần của lợi nhuận tiền mặt. Là một chỉ tiêu, lưu chuyển tiền tệ không phụ thuộc vào hệ thống kế toán mà doanh nghiệp sử dụng và chính sách khấu hao của doanh nghiệp. Đồng thời, bất kỳ dòng tiền nào - dòng vào và dòng ra - đều phải được tính đến. Việc đánh giá ý nghĩa tài chính của việc chiết khấu tiền mặt hóa ra là do kết quả của các quá trình này, chúng được giảm đi theo số tiền mà nhà đầu tư có thể sẵn có vào thời điểm nhận được dòng tiền cụ thể, với điều kiện là anh ta đã đầu tư vốn không phải trong lĩnh vực kinh doanh này ngay bây giờ, nhưng trong một số - một số tài sản đầu tư khác có tính chất công khai, ví dụ: chứng khoán thanh khoản hoặc tiền gửi ngân hàng.

Kỹ thuật bổ sung

Phương pháp tiếp cận thu nhập, một ví dụ đã được mô tả trước đó, gần đây ngày càng ít được sử dụng, và bây giờ phương pháp định giá đã trở nên phổ biến nhất. Nó được sử dụng để định giá tất cả các loại tài sản và dựa trên ý tưởng rằng bất kỳ tài sản nào có chung các đặc điểm cơ bản của quyền chọn đều có thể được định giá như quyền chọn này. Hiện tại, cách tiếp cận thu nhập thường bị bỏ qua nhất để chuyển sang mô hình định giá quyền chọn (tương ứng là mô hình Black-Scholes).

Hệ thống như vậy, nếu được sử dụng, có thể ước tính tổng chi phí vốn chủ sở hữu của một công ty hoặc doanh nghiệp trong trường hợp doanh nghiệp đó hoạt động thua lỗ lớn. Mô hình này nhằm giải thích thêm tại sao chi phí vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp không bằng 0, ngay cả khi giá trị của toàn bộ doanh nghiệp giảm xuống dưới mức nợ danh nghĩa. Nhưng ngay cả khi tính đến lợi thế này, có thể nhận thấy rằng mô hình Black-Scholes để đánh giá giá trị của các doanh nghiệp Nga hiện nay ngày càng mang tính lý thuyết. Vấn đề chính mà mô hình này không thể áp dụng cho các doanh nghiệp trong nước là thiếu một số bằng chứng cho các thông số của mô hình, vốn rất cần thiết.

Kết luận

Phương pháp tiếp cận thu nhập để kinh doanh và định giá bất động sản đã trở nên ít phổ biến hơn nhiều, và điều này đang xảy ra vì nhiều lý do. Đặc biệt, điều này liên quan đến những bất cập, do đó có những khó khăn trong việc sử dụng nó trên thị trường tiêu dùng. Trước hết, cần lưu ý mức độ khó dự báo chi phí dịch vụ và sản phẩm, nguyên vật liệu trong tương lai, cũng như tập hợp các chỉ tiêu chi phí khác. Đồng thời, chúng ta có thể nói về một số chủ quan của các đánh giá chuyên môn. Ngoài ra, vấn đề còn nằm ở chỗ, việc công bố thông tin về các doanh nghiệp Nga còn thấp, và trên thực tế, việc tính toán và biên soạn mô hình Black-Scholes là cần thiết. Điều này phần lớn là do văn hóa doanh nghiệp thấp của nhữngdoanh nghiệp.

Đại đa số cổ phần, bao gồm cả cổ phần lớn, tập trung trong tay một số ít người, và cổ phần của các cổ đông thiểu số và chủ sở hữu nhỏ, những người có cổ phần rất nhỏ, trong vốn được phép là không đáng kể. Nó chỉ ra rằng nhiều doanh nghiệp chỉ đơn giản là không quan tâm đến việc tiết lộ bất kỳ thông tin. Đó là lý do tại sao việc tính toán theo phương pháp thu nhập phức tạp hơn đáng kể so với hầu hết các ngành và doanh nghiệp ở Nga. Trong các điều kiện khác, nó hoạt động tốt nhất, cho thấy tất cả các ưu điểm và độ tin cậy của nó.