Cách mua căn hộ mà không cần môi giới: hướng dẫn từng bước, sắc thái và tính năng

2024 Tác giả: Howard Calhoun | [email protected]. Sửa đổi lần cuối: 2023-12-17 10:44

Có ý kiến cho rằng không thể mua nhà nếu không có môi giới. Trên thực tế, đây không phải là một nhiệm vụ khó khăn đến mức ai cũng có thể đảm đương được. Đúng vậy, một đại lý bất động sản tiết kiệm thời gian của khách hàng, nhưng không có nghĩa là đảm bảo rằng người mua sẽ không gặp vấn đề với bất động sản đã mua trong tương lai. Ngoài ra, các dịch vụ trung gian được thanh toán và có thể đạt 10% giá trị giao dịch, điều này với giá bất động sản hiện tại sẽ mang lại một khoản tiền nhỏ hơn.

Biết một vài quy tắc và làm theo hướng dẫn từng bước "Cách mua căn hộ không cần môi giới", bạn có thể mua nhà trong thời gian tương đối ngắn.

Giai đoạn chuẩn bị

Trước hết, bạn cần đánh giá đúng khả năng tài chính của mình. Câu hỏi này rất quan trọng, ngay cả khi người đi tìm nhà ở khá giả. Giá của một căn hộ được phản ánh ngay cả trong chi phí dịch vụ công chứng, trong số thuế sẽ phải trả trong tương lai.

Yếu tố ảnh hưởng đến giá:

• vị trí tòa nhà;
• vật liệu làm nên ngôi nhà(ví dụ: các đối tượng bảng điều khiển có giá trị thấp hơn các đối tượng gạch);
• tính sẵn có của cơ sở hạ tầng;
• cảnh quay và cách bố trí nhà ở, mặc dù nếu chúng ta đang nói về một tòa nhà mới, câu hỏi này thường không nảy sinh;
• sẵn sàng sửa chữa;
• tầng của toàn bộ ngôi nhà và tầng bán nhà ở;
• kiểu sưởi ấm. Với mức thuế cao, yếu tố này trở nên vô cùng quan trọng.

Còn nhiều mẹo nữa để không gặp rắc rối khi mua căn hộ. Đảm bảo phân tích cung và cầu đối với các bất động sản tương tự. Không có gì bí mật khi trong ranh giới của một thành phố lớn, giá nhà ở cao hơn nhiều lần so với giá thành của nó. Do đó, có một sự “tăng giá” nhất định, và nếu họ cung cấp nhà ở quá rẻ, thì có lẽ sẽ có một số vấn đề xảy ra với nó. Đây có thể là một khoản nợ lớn về hóa đơn điện nước, tình trạng liên lạc nội bộ kém hoặc các vấn đề về giấy tờ chủ quyền. Nếu không xác định được nguyên nhân thì bạn có thể liên hệ với chuyên gia độc lập và đánh giá bất động sản ưng ý.

Bán lại hay nhà chính chủ?

Thị trường sơ cấp là bất động sản không có lịch sử pháp lý, chưa có ai đứng tên sở hữu. Việc mua hàng được thực hiện trực tiếp từ nhà phát triển. Tất nhiên, trong hầu hết các trường hợp, phương án mua nhà này có lợi hơn nhiều nếu bạn mua một căn hộ trong một tòa nhà đã đi vào hoạt động. Trong một tình huống như vậy, câu hỏi không nên đặt ra là làm thế nào để mua một căn hộ trong một tòa nhà mới mà không có người môi giới. Bạn chỉ cần kiểm tra nhà phát triển và nếu mọi thứ đều ổn, thì hãy thoải mái mua nhà ở.

Nhưng nếu bạn mua nhà ở sẵn, bạn sẽ không thể tiết kiệm được tiền. Đối tượng còn đang thi công thì rẻ hơn. Có nghĩa là, một thỏa thuận cổ phần được ký với chủ đầu tư, và chủ sở hữu tương lai đợi cho đến khi toàn bộ tòa nhà được xây dựng và đi vào hoạt động. Việc xây dựng có thể kéo dài trong nhiều năm, vì vậy nếu bạn cần nhà ở gấp, bạn sẽ phải dừng lại ở thị trường bất động sản thứ cấp.

Người bán lại là bất động sản đã và đang thuộc sở hữu của ai đó. Khi mua những mét vuông thổ cư như vậy, bạn nên phân tích kỹ giấy tờ chủ quyền để sau này không gặp phải trường hợp có sự xuất hiện của người thân, con cái của chủ cũ.

Lựa chọn các tùy chọn

May mắn thay, khi Internet xuất hiện, có nhiều cơ hội hơn để tìm kiếm bất kỳ hàng hóa nào. Làm thế nào để mua một căn hộ không có môi giới? Trong hướng dẫn từng bước, bước tiếp theo là chọn các tùy chọn thích hợp.

Bạn nên bắt đầu bằng việc chọn khu vực mà người mua muốn sinh sống. Nơi ở trong tương lai phải đáp ứng đầy đủ các yêu cầu của người mua, phải có cơ sở hạ tầng phù hợp, giao thông kết nối. Sau khi chọn một số tùy chọn, bạn có thể bắt đầu gọi. Quảng cáo, cả trên Internet và trên báo, sẽ là của chủ sở hữu và người môi giới.

Xem

Đồng ý xem vào ban ngày, dù là cuối tuần. Bạn không nên đến sự kiện này một mình. Chủ yếu,thông tin được nhìn nhận một cách khách quan hơn nếu có ai đó bên cạnh. Khi một người, anh ta dễ xúc động hơn và có thể đưa ra quyết định vội vàng và sai lầm.

Đảm bảo đánh giá không chỉ căn hộ bên trong, mà còn cả lối vào. Bản thân ngôi nhà không được có vết nứt. Nói chuyện với hàng xóm của bạn nếu có thể. Dạo quanh khu vực này, xem trường học hoặc trường mầm non gần như thế nào, phương tiện di chuyển mất bao lâu.

Khi đến xem căn hộ bán lại, đừng bao giờ cầm theo tiền.

Nếu bạn đang xem một căn hộ trên tầng cao nhất, thì hãy chú ý xem có chỗ nào bị dột trên trần và tường hay không. Một số lượng lớn các tấm thảm, đặc biệt là trên các bức tường, nên dẫn đến những suy nghĩ nhất định. Điều tương tự cũng áp dụng cho các căn hộ góc. Điều mong muốn là ngôi nhà được cách nhiệt hoàn toàn, trong trường hợp cực đoan, chỉ có căn hộ đang mua. Căn hộ ở tầng trệt không được có mùi từ tầng hầm.

Kiểm tra các phòng tiện ích, các đường ống phải trong tình trạng tốt, áp lực nước phải mạnh. Tốt nhất, ngôi nhà không được quá 10 năm.

Xác nhận đồng ý mua hàng

Bước này của hướng dẫn từng bước "Cách mua căn hộ chung cư không cần môi giới" gồm 2 bước:

• kiểm tra tài liệu;
• chuyển khoản trước hoặc đặt cọc.

Kiểm tra tài liệu

Việc xác minh giấy tờ chủ quyền nên bắt đầu bằng việc đối chiếu dữ liệu hộ chiếu và thông tin được chỉ định trong giấy tờ nhà đất. Kiểm tra pháp lýBạn cũng có thể làm sạch bằng cách liên hệ với chi nhánh địa phương của Rosreestr. Để thực hiện việc này, yêu cầu trích xuất từ sổ đăng ký, nơi thông tin về chủ sở hữu, liên quan đến ngày cấp, sẽ hiển thị. Bạn nên liên hệ với tổ chức điều hành và hỏi họ thông tin về việc có bất kỳ khoản nợ nào cho các tiện ích hay không. Nếu có, đặc biệt là những cái lớn hơn, điều này sẽ làm giảm đáng kể giá mua.

Chủ nhà nên yêu cầu giấy tờ gì:

• trích xuất từ sổ đăng ký hoặc chứng chỉ;
• hộ chiếu;
• chứng chỉ, được chuẩn bị trước khi bán;
• trích từ sổ hộ khẩu, gia hạn.

Đảm bảo thảo luận với chủ sở hữu rằng tại thời điểm bán nhà đã được dỡ bỏ.

Đặt cọc

Đặt cọc và tạm ứng khi thanh toán mua căn hộ. Số tiền do các bên thỏa thuận, tùy thuộc vào chi phí mua nhà. Nhưng tại thời điểm chuyển tiền đặt cọc giữa các bên, cần đạt được thỏa thuận về mức giá mà việc chuyển nhượng sẽ là. Bạn có thể nhận được biên nhận từ người bán, ký kết thỏa thuận đặt cọc hoặc thỏa thuận mua bán sơ bộ, trong đó bạn có thể ấn định thời điểm chuyển tiền và toàn bộ chi phí của giao dịch.

Tốt hơn hết bạn nên ký hợp đồng đặt cọc khi mua căn hộ thứ cấp và tuân thủ đầy đủ các yêu cầu của bộ luật dân sự, cụ thể là cung cấp:

• nếu người bán sau khi nhận được tiền vẫn tiếp tục cố gắng bán tài sản, anh ta cam kết trả lại số tiền đặt cọc gấp đôi;
• về sự thất bạingười mua từ giao dịch đặt cọc không được hoàn lại.

Sẽ không thừa nếu liên hệ với công chứng viên để xác nhận mức độ nghiêm túc của ý định của các bên. Tại văn phòng công chứng, bạn có thể chứng thực hợp đồng sơ bộ hoặc thỏa thuận đặt cọc, hoặc cả hai.

Chuẩn bị cho một thỏa thuận

Làm sao để mua được căn hộ khi chưa có môi giới? Trong hướng dẫn từng bước, bước tiếp theo là giải quyết vấn đề thanh toán: khi nào nó sẽ được thực hiện, trước khi đăng ký chuyển quyền sở hữu hoặc sau đó. Người mua có lợi hơn khi thanh toán sau khi đăng ký quyền sở hữu nhà ở tại Rosreestr; nó giúp loại bỏ những rủi ro liên quan đến việc mất tiền. Người bán muốn nhận tiền trước khi liên hệ đăng ký dịch vụ, để không cùng lúc mất tiền và nhà. Giải quyết vấn đề này khá đơn giản - ký một thỏa thuận với ngân hàng về việc cho thuê ô ngân hàng. Đương nhiên, dịch vụ được trả tiền, nhưng theo cách này, mỗi bên có thêm một khoản đảm bảo và chi phí có thể được chia đôi.

Thực hiện giao dịch và chuyển giao quyền

Ngày nay, việc hoàn thành công chứng các giao dịch như vậy là tùy chọn. Việc chuyển quyền sở hữu từ người bán sang người mua cần được đăng ký vào sổ đăng ký quyền bất động sản. Tuy nhiên, nên sử dụng dịch vụ của văn phòng công chứng, đặc biệt nếu người mua trước đó chưa có kinh nghiệm như vậy. So với giá bất động sản, chi phí dịch vụ công chứng sẽ không cao. Chuyên gia này có trình độ học vấn pháp luật và kinh nghiệm có liên quan. Anh ta sẽ có thể lập hợp đồng thành thạo, thấy trước rủi ro, trongnếu cần, hãy xác nhận thực tế của việc chuyển tiền và năng lực pháp lý của các cá nhân - những người tham gia giao dịch.

Việc đăng ký đặt mua căn hộ không giới hạn thời gian ký kết thỏa thuận. Bây giờ bạn phải đến văn phòng đăng ký. Cả hai bên phải có mặt để đăng ký quyền sở hữu. Các tài liệu sau phải được nộp:

• tài liệu xác nhận danh tính của cả hai người tham gia giao dịch;
• hợp đồng mua bán;
• hộ chiếu địa chính cho nhà ở;
• nếu người bán có trẻ em thì cần phải có giấy tờ của cơ quan giám hộ;
• nếu người bán và người mua có vợ hoặc chồng, thì cần phải có sự đồng ý có công chứng đối với việc mua bán từ anh ta và đối với việc mua lại, nếu nhà ở không được mua thuộc sở hữu chung;
• biên lai đóng phí nhà nước.

Trước khi đến phòng đăng ký, tốt hơn hết bạn nên làm rõ danh sách đầy đủ hồ sơ mua căn hộ.

Chuyển nhượng BĐS và định cư toàn bộ

Sau khi đăng ký chuyển quyền sở hữu xong, bên bán nhận được toàn bộ tiền từ két sắt.

Giai đoạn cuối cùng là chuyển giao căn hộ cho chủ mới. Nhân tiện, điều kiện chuyển nhượng căn hộ và các điều khoản phải được quy định trong hợp đồng. Thông thường, bản hợp đồng chỉ ra danh sách tài sản được chuyển nhượng, nó có thể là đồ nội thất, đồ dùng lắp sẵn. Nếu danh sách lớn, thì hành động phải được lập. Tài liệu này quan trọng đối với cả người mua và người bán. Người mua hiểu rõ ràng những gì sẽ được chuyển cho anh ta cùng với các bức tường, và người bán - những gì từanh ta sẽ không còn bị yêu cầu phải làm bất cứ điều gì, đặc biệt là vì nó là vô ích. Điều chính là đừng quên nói thêm rằng các bên không có tuyên bố chống lại nhau.

Giấy phép cư trú

Người bán lại (căn hộ hoặc nhà ở) có thể đăng ký tại nơi đến ngay sau khi có quyền sở hữu.

Cần coi chừng gì

Do giá bất động sản cao trên thị trường này, có một số lượng lớn những kẻ lừa đảo và những người bán vô đạo đức đã lấy bất hợp pháp các giấy tờ nhà đất, giả mạo chúng và cố gắng bán các mét vuông càng nhanh càng tốt. Vì vậy, tất cả các tài liệu, cả xác lập quyền và xác nhận danh tính, phải được kiểm tra cẩn thận. Bạn không nên “vội vàng” đến một mức giá quá thấp, thậm chí -10% giá trị thị trường trung bình cũng nên cảnh báo cho bạn. Có lẽ đây không phải là giao dịch bán gấp do xuất cảnh mà chỉ đơn giản là người bán đang che giấu một số sự thật có thể ảnh hưởng đến giao dịch.

Thêm sắc thái và tính năng khi mua căn hộ:

• Để tránh mất tiền đặt cọc, hãy ký hợp đồng sơ bộ với người bán, hợp đồng này không cho phép anh ta tìm người mua mới sau khi nhận được khoản thanh toán trước.
• Từ chối giao dịch nếu người được ủy quyền hành động thay vì chủ sở hữu, ngay cả khi giấy ủy quyền được lập theo tất cả các quy tắc. Có thể là người phát hành giấy ủy quyền đã "rời khỏi thế giới này", khi đó giao dịch có thể dễ dàng bị vô hiệu.
• Hãy nhớ rằng một người trong tù được hưởng một phầnchung cư, nên sổ nhà phải nghiên cứu kỹ, phỏng vấn hàng xóm, để vài năm nữa không gặp kẻ tái phạm trước ngưỡng cửa chung cư đã ra tù không còn nơi ở.

Về nguyên tắc, câu trả lời cho câu hỏi làm thế nào để mua một căn hộ của riêng bạn sẽ không nảy sinh. Hầu hết các nhà môi giới không biết phải làm gì trong một số tình huống. Bạn chỉ có thể học thủ công này bằng cách thực hành, nhưng bạn không muốn trở thành “chuột lang” và thậm chí phải trả tiền cho nó. Vì vậy, nếu có điều gì chưa rõ, tốt hơn hết bạn nên nhờ luật sư tư vấn. Bản thân bạn cần cảnh giác và cẩn thận khi kiểm tra tài liệu và đưa ra quyết định.