Thị trường nhà ở sơ cấp là Đặc điểm, ưu và nhược điểm

2024 Tác giả: Howard Calhoun | [email protected]. Sửa đổi lần cuối: 2023-12-17 10:44

Thị trường nhà ở sơ cấp - đây là những cơ sở lần đầu tiên hoạt động như một loại hàng hóa. Nói cách khác, đây là những ngôi nhà, căn hộ riêng mà quyền sở hữu chưa bao giờ được xác lập. Người bán trên thị trường nhà ở sơ cấp là nhà nước và các công ty xây dựng khác nhau.

Khái niệm cơ bản

Nhà ở chính là nhà lần đầu tiên được liệt vào hàng hóa. Nhà ở sơ cấp có được thông qua việc tham gia xây dựng trong quá trình xây dựng ngôi nhà, hoặc trong các tòa nhà mới xây sẵn với các căn hộ chưa được đăng ký trong sổ đăng ký sở hữu của tiểu bang.

Đối với giá mỗi mét vuông của nhà ở như vậy, ở giai đoạn đầu tiên của quá trình xây dựng, chi phí là tối thiểu và tăng tương ứng với tiến độ xây dựng của một ngôi nhà cụ thể. Hiệu quả của việc mua bất động sản trên thị trường sơ cấp phụ thuộc trực tiếp vào thời gian xây dựng, các khoản đầu tư tiền mặt tiếp theo vào việc cải thiện nhà ở này và mức độrủi ro khi tham gia xây dựng chung. Hãy phân tích thị trường nhà ở sơ cấp.

Mua nhà như vậy có hợp lý không?

Việc mua một loại hình nhà ở chính chỉ có ý nghĩa nếu việc xin giấy phép cư trú và nơi ở không phải là vấn đề chính và có thể được hoãn lại trong một thời gian nhất định cho đến khi việc xây dựng ngôi nhà hoàn thành. Nếu không, tùy chọn như vậy có thể bị loại bỏ một cách an toàn. Cần lưu ý rằng sau khi nhận nhà ở như vậy, bạn sẽ không thể vào ở ngay lập tức. Căn hộ sẽ cần được cải tạo, và để làm điều đó, như người ta nói, "từ đầu".

Tuy nhiên, việc mua nhà ở thị trường sơ cấp có một số ưu điểm: sẽ không cần phải làm lại gì từ các chủ cũ do không gặp vấn đề về sửa chữa. Tuy nhiên, nó không chắc có thể bù đắp được phần trừ dưới dạng chi phí bổ sung đáng kể về thời gian và tiền bạc.

Rủi ro

Nói chung, việc tham gia cổ phần vào xây dựng là một quá trình, mặc dù có tất cả các khía cạnh hấp dẫn và sự "tinh khiết" về mặt pháp lý, đi kèm với một số rủi ro. Những vấn đề chính là khó dự đoán ngày hoàn thành xây dựng một ngôi nhà, khả năng phá sản của chủ đầu tư, sự xuất hiện của những thay đổi xã hội và kinh tế trong tiểu bang.

Đồng thời, chỉ có một điểm thu hút: nếu việc xây dựng diễn ra suôn sẻ, bạn có thể nhận được một tài sản đắt tiền và hợp pháp "sạch".

Ưu và nhược điểm

Vấn đề nhà ở sơ cấp có một số khía cạnh:

1. Phương diện tiền bạc. Ở đây, có một tính quy luật được xác nhận theo thời gian và thông lệ: bạn ký thỏa thuận đồng ý xây dựng chung càng sớm, thì chi phí cho 1 mét vuông càng thấp. nhà ở chính.
2. Thời gian. Nếu hợp đồng được ký vào thời điểm ngôi nhà vẫn đang ở giai đoạn khai quật, các điều khoản về vận hành và nhận quyền sở hữu có thể bị trì hoãn trong một thời gian khá dài (đôi khi lên đến 2 năm). Trong tình huống này, nhà ở trên thị trường thứ cấp có vẻ hấp dẫn hơn, vì bạn có thể chuyển đến gần như ngay lập tức sau khi kết thúc giao dịch.
3. Chi phí bổ sung.



4. Một căn hộ trên thị trường nhà ở sơ cấp được chuyển nhượng cho chủ sở hữu không chỉ theo nghĩa pháp lý "sạch", mà còn theo nghĩa đen. Tức là, phần hoàn thiện ở đó sẽ thô, dẫn đến chi phí sửa chữa đáng kể. Trong trường hợp nhà ở thứ cấp, tình hình đơn giản hơn nhiều. Nhưng lợi thế của nhà ở chính theo nghĩa này là khả năng sửa chữa theo cách mà chủ sở hữu muốn. Đó là, trang bị một căn hộ phù hợp với sở thích cá nhân về kiểu dáng, màu sắc, chi phí vật liệu xây dựng và đặc tính chất lượng của chúng. Điều quan trọng hơn - tất nhiên, việc tiết kiệm tiền sửa chữa hoặc mua nhà chính là do mỗi người mua tự quyết định.
5. Thế chấp trên thị trường nhà ở sơ cấp. Điều này thường khó trong thực tế. Không phải mọi tổ chức tài chính sẽ cho vay để xây dựng chung. Ngay cả khi bất kỳ ngân hàng nào đồng ý với điều này, thìlãi suất sẽ khá cao. Điều này là do thực tế là các ngân hàng không muốn chấp nhận rủi ro, vì trong trường hợp phá sản của nhà phát triển, họ sẽ trở thành chủ sở hữu của các đối tượng kém thanh khoản.
6. Rủi ro bị các chủ đầu tư lừa dối chỉ cao nếu một người đã ủy thác vốn của mình cho một công ty xây dựng có thẩm quyền thấp và có tiếng xấu. Một người xây dựng có hình ảnh vững chắc sẽ không bao giờ chấp nhận rủi ro đó. Do đó, giao dịch với các công ty như vậy là một thủ tục rất có lợi nhuận với khả năng xảy ra tranh chấp thấp.

Vì vậy, những lợi thế chính của thị trường nhà ở sơ cấp là:

• tâm lý thoải mái của chủ sở hữu, do "tác dụng của chủ sở hữu đầu tiên";
• pháp "tinh khiết";
• Khả năng sinh lời cao hơn thị trường 30% nếu đầu tư vào giai đoạn đầu xây dựng.

Thị trường thứ cấp

Không phải ai cũng biết thị trường nhà ở sơ cấp và thứ cấp là gì. Hãy tìm ra nó. Thị trường nhà ở thứ cấp đề cập đến bất động sản nhà ở được đăng ký là tài sản của thành phố hoặc các cá nhân tư nhân. Việc bán các đồ vật đó chuyển từ chủ sở hữu, quyền sở hữu trong giao dịch chuyển cho người mua từ người bán. Bản thân khái niệm chỉ ra rằng những ngôi nhà thứ hai là những đối tượng được sở hữu.

Mặt tốt và mặt xấu

Lợi thế của thị trường thứ cấp là:

• giá cả phải chăng;
• thông quan nhanh chónggiao dịch;
• cơ sở hạ tầng phát triển;
• giảm thêm.

Nhược điểm, theo quy luật, là:

• vật mặc;
• kém chất lượng;
• chi phí sửa chữa và bảo trì;
• vấn đề pháp lý có thể xảy ra.

Chi phí của các đối tượng thứ cấp phụ thuộc vào:

• năm xây dựng;
• tính năng bố cục và không gian;
• chất lượng hoàn thiện và giao tiếp.

Nếu nhu cầu về nhà ở thứ cấp giảm, thị trường phản ứng khá linh hoạt với những thay đổi và giá trung bình của các đối tượng sẽ giảm. Chi phí bán sẽ phụ thuộc vào mức độ khẩn cấp của chủ sở hữu muốn bán nhà ở và cách anh ta dự định chi tiêu số tiền nhận được.

Ví dụ, nếu chủ sở hữu đang bán một căn hộ để cải thiện điều kiện sống của mình, anh ta sẽ giữ giá với hy vọng nhận được ưu đãi tốt hơn. Nếu việc bán có liên quan đến việc di chuyển, chủ sở hữu quan tâm đến việc bán tài sản trong thời gian ngắn, và có thể giảm giá. Phạm vi giảm giá hoặc ưu đãi có thể khá rộng.

Thị trường nhà ở sơ cấp ở Moscow

Hôm nay, có thể thấy số lượng ưu đãi lớn chưa từng có trên thị trường bất động sản sơ cấp ở Moscow. Con số này xấp xỉ 2,2 triệu m2, và so với tháng 3 năm ngoái, con số này tăng tới 69,2%.

Hiện tại, có khoảng 35.000 căn hộ và dãy phòng trên thị trường chính ở Moscow. 28 683 đang được thực hiệncăn hộ, trong đó 53% thuộc phân khúc đại chúng, 42% - thuộc tầng lớp thương gia, và khoảng 5% căn hộ trong các tòa nhà mới thuộc phân khúc nhà ở ưu tú. Chúng tôi cho rằng đây là thị trường nhà ở sơ cấp.