Đánh giá các tòa nhà và cấu trúc: tài liệu, quy tắc và phương pháp

2024 Tác giả: Howard Calhoun | [email protected]. Sửa đổi lần cuối: 2023-12-17 10:44

Đánh giá các tòa nhà và cấu trúc có thể được thực hiện vì nhiều lý do. Điều này thường liên quan đến việc nộp thuế tài sản, số tiền này phụ thuộc vào giá trị địa chính của đối tượng. Để sửa đổi con số này và tạo ra một khoản tiền nhỏ hơn khi nộp thuế, chủ sở hữu yêu cầu định giá tài sản độc lập từ một tổ chức chuyên môn. Bài viết sẽ cung cấp danh sách các tài liệu cần thiết cho quy trình cũng như các quy tắc và phương pháp thực hiện hành động này.

Tại sao bạn cần nó?

Ngoài lý do liên quan đến việc chỉnh lý giá trị địa chính của đối tượng, còn một số trường hợp khác cần phải đánh giá tình trạng của các công trình và công trình kiến trúc:

• Chuẩn bị trước khi bán với việc xác định giá trị thị trường vào một ngày cụ thể. Thủ tục này là cần thiết để hoàn thành bất kỳ loại giao dịch nào (mua bán, trao đổi, cho thuê, đăng ký cổ phiếu, v.v.).
• Theo lệnh của tòa án hoặc để xem xét các thủ tục tại tòa.
• Để tính toán thiệt hại do tài sản bị thiệt hại.
• Với mục đích vay hoặc thế chấp.
• Đối vớithêm một đối tượng vào vốn được ủy quyền của tổ chức.

Giao phó cho ai với đánh giá độc lập

Các chuyên gia khuyên bạn nên tuân theo các quy tắc sau khi chọn một công ty phù hợp:

• Đặt câu hỏi trong công cụ tìm kiếm, chẳng hạn như ở Yandex, cho biết khu vực của bạn. Điều này sẽ hiệu quả hơn nhiều so với việc tìm kiếm quảng cáo trên các phương tiện in ấn hay phỏng vấn bạn bè và người thân.
• Nghiên cứu quảng cáo của một số công ty. Càng nhiều thông tin trên Internet, công ty càng đáng tin cậy, nhưng dịch vụ của họ sẽ càng đắt hơn.
• Bạn nên tìm trang web của công ty đã chọn và nghiên cứu nó về mức độ thiết kế, nội dung, sự hiện diện trên trang liên hệ và thông tin về câu hỏi của bạn.
• Cần phải kiểm tra vị trí của các bản scan giấy phép, chứng chỉ xác nhận tính hợp pháp của các hoạt động của công ty, cũng như giấy chứng nhận bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp.
• Nên tìm kiếm các đánh giá trên Internet. Tất nhiên, nếu chỉ có hai hoặc ba người trong số họ, thì điều này sẽ không có tầm quan trọng quyết định, nhưng sự hiện diện của các ý kiến tiêu cực của khách hàng nên cảnh báo cho chủ sở hữu của bất động sản.
• Đã tìm được phương án phù hợp, bạn nên gọi điện đến công ty, giới thiệu bản thân và nói về chủ đề mà bạn quan tâm. Câu trả lời rõ ràng và ngắn gọn sẽ giúp bạn đưa ra lựa chọn phù hợp. Không có khả năng vượt qua, vào máy trả lời tự động, chuyển đổi từ nhân viên này sang nhân viên khác sẽ cảnh báo cho khách hàng.

Tài liệu đánh giá công trình và kết cấu

Thường chủ sở hữu cómột số tài liệu cho đối tượng bất động sản. Để biết cái nào trong số chúng là cần thiết cho thủ tục, bạn nên liên hệ với công ty thẩm định đã chọn. Theo quy định, một nhân viên của công ty trong cuộc họp đầu tiên hoặc trong một cuộc trò chuyện qua điện thoại sẽ giải thích những gì cần cung cấp cho một chuyên gia dịch vụ khách hàng. Các tài liệu chính cho phép đánh giá giá trị thị trường của các tòa nhà và công trình do pháp nhân sở hữu là:

• Giấy chứng nhận đăng ký quyền sở hữu tài sản.
• Tài liệu về hạn chế sử dụng đối tượng.
• Ranh giới được xác nhận của một tòa nhà hoặc cấu trúc, hiển thị vị trí.
• Thẻ xuất kho theo số liệu kế toán.
• Tham khảo chi phí (thay thế) ban đầu và số khấu hao tích lũy.

Giấy tờ liên quan đến quyền đối với đất thuộc đối tượng:

• Hộ chiếu kỹ thuật do Cục Kiểm kê Kỹ thuật cấp, có bản vẽ cho đối tượng.
• Việc thiếu tài liệu từ BTI ngụ ý việc cung cấp các thông số kỹ thuật theo dữ liệu kế toán.
• Danh sách tài sản cố định của công ty nằm bên trong tòa nhà hoặc một phần của cấu trúc, cũng như giá trị ghi sổ của chúng.
• Tài liệu dự án kèm theo thuyết minh.
• Hoa hồng hành vi khấu hao tài sản thực tế.

Giấy chứng nhận đăng ký tiểu bang

Tài liệu này hợp pháp cho đến tháng 6 năm 2016 và được ban hành cho tất cảđối tượng bất động sản. Trong trường hợp có thay đổi về chủ sở hữu, địa chỉ, đặc điểm kỹ thuật (ví dụ: do xây dựng lại) hoặc khi các điều chỉnh cần thiết được thực hiện đối với Sổ đăng ký Quyền của Nhà nước Thống nhất (EGRP), chứng chỉ mới sẽ được cấp ngay lập tức.

Kể từ mùa hè năm 2016, tài liệu này vẫn chưa được phát hành và bạn có thể xác nhận quyền sở hữu bằng cách nhận trích xuất từ USRR, có giá trị trong một tháng.

Hạn chế đối tượng

Tại đây thông tin được cung cấp về sự hiện diện của các rào cản, người thuê, hợp đồng, thỏa thuận và bất kỳ hạn chế nào chắc chắn ảnh hưởng đến giá cuối cùng của đối tượng do đánh giá các tòa nhà và công trình. Đặc biệt quan trọng là các vụ kiện tụng khác nhau được xem xét tại tòa án vào thời điểm diễn ra thủ tục xác định giá trị của đồ vật bởi một chuyên gia của một công ty được thuê.

Vị trí

Địa chỉ của bất động sản có thể được xác nhận bằng giấy chứng nhận quyền sở hữu, trích xuất từ USRR, kế hoạch trắc địa, tài liệu kỹ thuật hoặc dự án. Bạn cũng nên cung cấp cho chuyên gia cung cấp dịch vụ định giá số địa chính của tòa nhà, cấu trúc và khu đất mà cơ sở tọa lạc trên đó.

Dữ liệu kế toán

Kế toán tài sản cố định tại doanh nghiệp luôn được lưu giữ. Theo các yêu cầu của PBU 6/01, tài sản được đặt trên bảng cân đối kế toán. Hơn nữa, thẻ kiểm kê nhất thiết phải được bắt đầu trên đó. Nó có thể được điền bằng tay, điều này thường xảy ra đối với các công ty nhỏ. Trong trường hợp này, tất cả các thay đổi về đối tượng cũngnhập thủ công. Nhưng hầu hết các doanh nghiệp sử dụng 1C. Tại đây, dữ liệu về đối tượng được nhập vào chương trình và tài khoản được lưu tự động.

Để đánh giá chi phí thay thế của một tòa nhà và cấu trúc, một bản sao của thẻ kiểm kê, được điền thủ công và có chữ ký của người được ủy quyền, được cung cấp cho chuyên gia của công ty tiến hành công việc.

Giấy tờ nhà đất

Cần cung cấp cho thẩm định viên thông tin về tình trạng của khu đất đang xây dựng hoặc cấu trúc. Ngoài số địa chính, có một danh sách các tài liệu, bao gồm:

• hộ chiếu hoặc kế hoạch địa chính;
• giấy chứng nhận quyền sở hữu (nếu nó được cấp trước năm 2016) hoặc quyền sử dụng vĩnh viễn vĩnh viễn và từ năm 2016 - trích từ USRR;
• hợp đồng (trong trường hợp thuê).

Nếu có những vướng mắc trên trang web, thì chúng cũng phải được báo cáo khi ký kết thỏa thuận với công ty về việc thực hiện công việc đánh giá các tòa nhà và công trình kiến trúc.

Bảng thông số kỹ thuật

Một tài liệu như vậy thường được lập trước khi làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu đối tượng. Nếu bất động sản thuộc về một pháp nhân, được xác nhận bằng bản trích lục từ USRR và không có thay đổi nào về đặc tính kỹ thuật kể từ khi đăng ký, thì thẩm định viên hoàn toàn có thể cung cấp giấy chứng nhận đăng ký cho một tòa nhà hoặc cấu trúc do BTI thực hiện trước đó. Bạn không cần phải đặt hàng một tài liệu mới. Ngay cả trong trường hợp không có sẵn nó từ chủ sở hữu, bạn có thể liên hệ với các chuyên giakiểm kê kỹ thuật tại vị trí của đối tượng để có được một bản sao. Thủ tục này sẽ rẻ hơn nhiều lần so với cấp hộ chiếu tài sản mới.

Nếu đối tượng được chuyển nhượng là tài sản theo hợp đồng mua bán, tài liệu kỹ thuật chưa được chuyển cho chủ sở hữu mới thì thẩm định viên phải lập bản mô tả ngắn gọn theo số liệu kế toán và ký vào đại diện có thẩm quyền. của chủ sở hữu.

Tài liệu khác

Không nghi ngờ gì nữa, để quá trình đánh giá chi phí của các tòa nhà và công trình được tiến hành mà không gặp trở ngại nào, bạn nên cung cấp tất cả thông tin về tài sản cho các chuyên gia của công ty được thuê. Điều này áp dụng cho trường hợp yêu cầu đánh giá tòa nhà cùng với việc lấp đầy, ví dụ, thiết bị khó tháo dỡ. Bạn cũng có thể xem qua tài liệu dự án. Nếu đối tượng bị phá hủy một phần, thì giấy chứng nhận hoa hồng sẽ được cấp để xác nhận mức khấu hao thực tế của tài sản.

Dành cho cá nhân

Người thường cần sử dụng dịch vụ thẩm định để xác định giá trị thị trường của một căn hộ, ngôi nhà hoặc mảnh đất sở hữu. Trong trường hợp này, danh sách tài liệu nhỏ và có ba điểm:

• tài sản;
• hộ chiếu địa chính (đối với đất đai);
• hộ chiếu kỹ thuật (cho tòa nhà hoặc căn hộ).

Phương pháp đánh giá được sử dụng

Có ba phương pháp mà chuyên gia có thể xác định giá trị:

• Tương tự, khi sử dụng cái nàoso sánh giá tài sản đã bán gần đây. Phương pháp này thích hợp để thẩm định nhà. Người thẩm định giá nghiên cứu doanh thu của năm hiện tại, tổng hợp tài sản đã bán với sự trợ giúp của các hệ số cho tài sản hiện đang đánh giá. Do đó, lúc đầu anh ta tìm thông tin về căn nhà đã bán và điều chỉnh giá của chúng, có tính đến các đặc điểm sẵn có của giá trị tương tự ước tính. Sau đó, nó so sánh một số thuộc tính tương tự trong cùng một phân khúc và đưa ra giá trung bình.
• Đắt, có tính đến tất cả các chi phí xây dựng một tòa nhà hoặc công trình kiến trúc. Điều này thường áp dụng cho những ngôi nhà mới xây có diện tích nhỏ. Điều này đề cập đến số tiền sẽ cần thiết trong thời điểm hiện tại để tạo lại chính xác cùng một đối tượng từ các vật liệu giống hệt nhau có chất lượng lắp đặt tương tự và thậm chí với các giải pháp kiến trúc tương tự.

Có lợi nhuận, trong đó giá trị thị trường có thể được xác định một cách chính xác, có tính đến khả năng sinh lời trong trường hợp đầu tư. Phương pháp này rất tốt để xác định giá của mặt bằng thương mại. Đầu tiên, hãy đặt khoảng thời gian mà lợi nhuận sẽ được tính toán. Thứ hai, số lượng thu nhập dự kiến được ước tính. Thứ ba, lợi nhuận mà chủ sở hữu sẽ nhận được sau kỳ thanh toán được tính. Thứ tư, tổng của tất cả thu nhập trong tương lai gần được tính

Khấu hao tài sản

Tất cả các đối tượng bất động sản đều có thể bị lão hóa. Trong kế toán, khái niệm này được định nghĩa là khấu hao, tỷ lệ phần trăm có thể được ước tính dựa trên khấu hao tích lũy. Phương phápcác đánh giá về tình trạng xuống cấp vật lý của các tòa nhà và công trình cũng được các công ty liên quan sử dụng để xác định giá trị thị trường của tài sản. Hiện tại, người ta ưu tiên tính toán, trong đó xác định độ mòn của từng bộ phận kết cấu, sau đó tổng hợp tất cả các chỉ tiêu. Với phương pháp này, nhất thiết phải tính đến chi phí thay thế của đối tượng bất động sản.

Cách các chuyên gia làm việc

Có một số quy tắc được tuân thủ khi ký kết thỏa thuận đánh giá các tòa nhà và công trình:

• Phân tích đối tượng khách hàng đưa ra để xác định chi phí.
• Xác định các vật dụng dễ dàng, các khoản nợ, các khoản thế chấp.
• Định nghĩa rõ ràng về loại tài sản với xác minh tính khả dụng của các phương pháp tính toán.
• Tìm ra những hạn chế có thể cản trở công việc.
• Phân tích thông tin do khách hàng cung cấp với việc xác định mức độ đầy đủ của thông tin.

Trong công việc của mình, thẩm định viên tuân thủ các nguyên tắc sau:

• Độc lập với những người và hoàn cảnh liên quan.
• Tính khách quan của đánh giá.
• Không có xung đột lợi ích giữa nhà thầu và khách hàng.
• Bắt buộc giao kết hợp đồng làm việc.
• Thiết lập các thỏa thuận rõ ràng về thời gian và đối tượng của cuộc khảo sát.

Như vậy, khi định giá tài sản, khách hàng phải cung cấp cho nhà thầu đầy đủ hồ sơ theo quy định để sử dụng. Thuật ngữ xác định giá trị thị trường của bất động sản sẽ phụ thuộc vào điều này. Cũng theo dõicung cấp cho đại diện của công ty thẩm định quyền tiếp cận cơ sở vật chất, đây là điều kiện tiên quyết để hoàn thành nghĩa vụ của nhà thầu theo hợp đồng làm việc đã ký kết.