Giá trị địa chính của thửa đất được xác định như thế nào: công thức và quy trình tính toán

2024 Tác giả: Howard Calhoun | [email protected]. Sửa đổi lần cuối: 2023-12-17 10:44

Tìm hiểu giá trị địa chính của một thửa đất không quá khó. Đây là giá được ấn định trong Địa chính Bất động sản Nhà nước (GKN). Chi phí được xác định trên cơ sở thông tin nhận được là kết quả của các hoạt động liên quan. Giá trị địa chính chủ yếu phụ thuộc vào các đặc điểm riêng của thửa đất, cụ thể là vào vị trí, diện tích, mục đích, loại đất cũng như giá thị trường. Tìm hiểu thêm về cách xác định giá trị địa chính của thửa đất từ bài viết.

Tại sao việc định giá địa chính được thực hiện

Quy trình bao gồm một số hoạt động nhằm xác định mức giá phù hợp. Sự cần thiết của nó được giải thích bởi những lý do sau:

• Tính đúng thuế phí đất.
• Dùng làm tiêu chuẩn cho các giao dịch với các đối tượng bất động sản (với định nghĩa chính xác về mức tối đasát với giá thị trường).
• Xác nhận quyền sở hữu một mảnh đất. Như vậy, không chỉ chiếm hữu và sử dụng mà việc định đoạt đất đai cũng có thể thực hiện được. Ví dụ: nó có thể được bán, thế chấp hoặc thừa kế.
• Cho phép bạn tránh xung đột và do đó, kiện tụng.

Khuôn khổ lập pháp

Điều tra dân số và địa chính về bất động sản được xử lý bởi các chuyên gia của Rosreestr. Các hành vi quy phạm chính liên quan đến chủ đề đang được xem xét là:

• Luật "Về Hoạt động Địa chính" số 221-FZ.
• Luật “Trên tiểu bang. đăng ký bất động sản”số 218-FZ.
• Luật "Về hoạt động thẩm định ở Nga" số 135-FZ.
• Nghị định của Chính phủ "Về quy tắc tiến hành định giá địa chính" số 316.
• Luật "Định giá Địa chính Tiểu bang" số 237-FZ.

Giá trị mua lại và giá trị địa chính: sự khác biệt

Đã tìm hiểu giá trị địa chính của thửa đất là gì, bây giờ bạn cần hiểu khái niệm giá mua lại. Trong trường hợp này, chúng ta đang nói về một tham số được xác định cụ thể cho quá trình chuyển quyền sở hữu diện tích cho thuê. Nói một cách đơn giản hơn, việc mua lại có nghĩa là giá mà tài sản được mua mà trước đây thuộc về người khác.

Bất động sản như vậy không chỉ có thể thuộc về cá nhân, mà còn thuộc về nhà nước, cũng như thành phố. Nó thường được gọi là “giá trị của một mảnh đất theo giá trị địa chính”. Điều này được giải thích là do giá trị được tính dựa trên giá trị địa chính.

Đồng thời, không nên nhầm lẫn các khái niệm này, vì giá mua lại là giá tĩnh, nghĩa là không thay đổi, bất chấp giá bất động sản thay đổi. Tuy nhiên, việc xác lập giá trị địa chính của thửa đất chỉ được rà soát một lần trong khoảng thời gian từ 3 đến 5 năm sau khi kiểm kê. Ngoài ra, người khởi xướng việc định giá lại cũng có thể là chủ sở hữu của mảnh đất.

Điều rẻ nhất là mua đất đã sở hữu 25 năm, và trong trường hợp xây dựng các công trình kiến trúc cơ bản trên đó. Sau đó, chỉ 20% giá địa chính sẽ phải trả cho đất thành phố và chỉ 25% cho đất nhà nước.

Đăng ký địa chính

Được hiểu là một bộ phận của Ủy ban Tài sản Nhà nước, nơi lưu trữ thông tin về giá theo địa chính thửa đất, thu được từ hoạt động thẩm định. Sau khi chúng được thực hiện, thửa đất được định giá lại (việc này cũng có thể được thực hiện theo sáng kiến của chủ sở hữu). Thông tin chính xác hơn cũng được ghi trong sổ đăng ký, trong đó mỗi thửa đất có một số địa chính duy nhất của riêng mình. Điều này cũng bao gồm các mức giá thay đổi do thị trường đưa ra tại thời điểm này, được đặt sau khi kiểm kê.

Định giá đất thành phố

Dự_tượng có thể do chính quyền địa phương (huyện, thành, thị) đặt hàng. Giá trị địa chính của thửa đất được xác định như thế nào đối với đô thị? Lớpthực hiện trên cơ sở giá thị trường có sẵn. Đồng thời, số liệu về việc phân lô đất đai cũng được tính đến.

Đất thuộc sở hữu của thành phố có thể được sử dụng cho mục đích xây nhà riêng, cũng như làm vườn và làm vườn, làm nhà để xe hoặc xây dựng một tòa nhà chung cư. Đồng thời, các tiêu chuẩn được thiết lập bởi Bộ luật Đất đai, Bộ luật Quy hoạch Thị trấn và các hành vi pháp lý khác cũng được tính đến.

Giá trị địa chính công cộng của bất động sản tại địa chỉ thuộc sở hữu của một đô thị được ước tính như sau:

1. Giai đoạn chuẩn bị. Nó bao gồm thu thập và xử lý thông tin cần thiết, cụ thể là thông tin quy định và dữ liệu về xu hướng thị trường trong tương lai gần. Ngoài ra, dữ liệu được thu thập về khu định cư, trạng thái sinh thái, thông tin khí hậu đang được làm rõ và việc phân loại đất đang được thực hiện.
2. Khoanh vùng lãnh thổ. Trong ranh giới của nó, một khu dân cư được phân bổ (để xây dựng các tòa nhà riêng và nhiều căn hộ); sản xuất (để chứa các tòa nhà công nghiệp, nhà kho và các cơ sở tương tự khác); công cộng và kinh doanh (với các cơ sở chăm sóc sức khỏe, dịch vụ tiêu dùng, khoa học, văn hóa và các tổ chức khác); cơ sở hạ tầng giao thông và kỹ thuật (cho các đối tượng và thông tin liên lạc của vận tải và thông tin liên lạc); nông nghiệp (với vườn, đồng cỏ, vườn bếp và các tòa nhà); giải trí (để giải trí, công viên rừng, bãi biển).
3. Công thức tính giá trị địa chính của thửa đất được sử dụng. Đất chưa phát triển được định giá bằng cách sử dụng phân tích giá tĩnh,mà thị trường cung cấp, cũng như chi phí phát triển các khu vực tương ứng. Giá trên một đơn vị diện tích của một thửa đất có công trình bị chiếm dụng được tính theo phương pháp chi phí thay thế cơ sở hạ tầng.
4. Khoanh vùng theo giá trị địa chính.
5. Công đoạn cuối cùng. Ở giai đoạn này, quá trình xử lý cuối cùng của thông tin thu được từ kết quả định giá địa chính được thực hiện, cũng như việc đưa chúng vào Rosreestr.

Sau khi hoàn tất thủ tục, xác định giá trị địa chính của khu đất trong khu thẩm định. Nó bằng với giá trị thị trường của một đơn vị diện tích của lô đất phân bổ nằm trong một lãnh thổ có cùng đặc điểm.

Định giá đất công

Một đặc điểm của quá trình xác định giá trị địa chính của một thửa đất, trong trường hợp này, là việc sử dụng các hệ số khác nhau (cả hạ và tăng). Họ phụ thuộc vào:

• Vị trí phân bổ.
• Giá thị trường của anh ấy.
• Mức độ phát triển của hệ thống thông tin liên lạc.
• Khả năng tiếp cận phương tiện giao thông.
• Mức độ phù hợp với mục đích sử dụng.
• Hiện diện của công trình nhà ở hoặc không ở.

Vì giá trị thị trường ở các vùng lãnh thổ khác nhau, dù có cùng đặc điểm là khác nhau, nên giá địa chính cũng khác nhau. Tuy nhiên, sự khác biệt có thể là đáng kể.

Định giá đất an cư

Nói chung, giá được xác định giống như địa chính.giá trị của đất, nếu nó thuộc về đô thị. Nhưng có một số tính năng vốn có trong các khu định cư.

Vì vậy, họ rất chú ý đến việc phân rõ ranh giới các lô đất, cũng như phân chia lãnh thổ thành các khu theo mục đích của họ. Mục tiêu của đánh giá là:

• Hình thành cơ sở tính thuế của đất thuộc khu định cư.
• Soạn thảo một sơ đồ phân vùng cập nhật theo lãnh thổ và các chỉ số kinh tế.
• Phê duyệt thuê.
• Đặt giá bất động sản được bán hoặc cho thuê dài hạn.
• Tổng hợp số tiền bồi thường chính xác hơn cho những người bị tịch thu đất vì nhu cầu của thành phố.
• Xác định khách quan các lĩnh vực phát triển hứa hẹn nhất cho các bước phát triển khác nhau.

Định giá khu vực ngoại thành

Để có được dữ liệu khách quan, trong trường hợp này, cần tính đến các tính năng sau:

• Vị trí lô đất trên quy hoạch địa chính (ở vùng sâu, vùng xa ước tính rẻ hơn cùng loại nhưng nằm gần thành phố, có hạ tầng phù hợp).
• Vuông.
• Thông tin liên lạc (điện, gas, hệ thống ống nước, nước thải).
• Thể loại lô.
• Trạng thái sinh thái của lãnh thổ.
• Nếu giá thị trường được biết, thì giá địa chính được đặt ở mức tương đương.

Xác định giá của lô đất vớirừng cây

Điểm đặc biệt của cách tính giá trị địa chính của thửa đất có rừng là trong từng trường hợp giá được xác định cho một khu vực cụ thể:

• Trong các vùng của Nga.
• Trong khu vực đồng tính nữ.
• Trong các lãnh thổ lâm nghiệp có rừng.

Chi phí của các khu vực nằm trong khu rừng được tính toán có tính đến giá trị vốn hóa của số thu nhập tương ứng từ tiền thuê trả mỗi năm cho việc sử dụng các khu vực cho hoạt động kinh tế. Việc tính toán có tính đến các thông số của việc khai thác gỗ.

Tính toán và phê duyệt

Để tính giá chính xác theo hàng tồn kho, bạn nên tính đến các thông số khác nhau. Điều gì ảnh hưởng đến giá trị địa chính của đất? Quan trọng nhất trong số đó là các yếu tố hiệu chỉnh. Việc sử dụng chúng làm mất tác dụng của các yếu tố ảnh hưởng đến sự hình thành giá cả. Ví dụ, nếu có các công trình trên địa bàn được coi là đổ nát, hoặc lãnh thổ bị ngập lụt do lũ lụt, thì hệ số làm giảm giá trị địa chính được sử dụng. Ngược lại, có những tình huống khi áp dụng hệ số nhân.

Chỉ báo cụ thể về giá của địa chính cũng quan trọng. Kích thước cụ thể được tính dựa trên diện tích bằng một mét vuông. Chỉ số này được thiết lập hàng quý. Giá trị địa chính của tài sản tại địa chỉ vị trí được xác định như sau:

1. Các yếu tố ảnh hưởng đến chi phí đều được công nhận.
2. Tiêu chuẩn được lấytrang web phù hợp nhất với các thuộc tính.
3. Một nhóm phụ gồm các ô tham chiếu với các đặc điểm tương tự được tạo ra.
4. Dữ liệu được thu thập cho từng nhóm con và sau đó được phân tích.
5. Sau đó, dữ liệu thống kê được lập mô hình và xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị thị trường.
6. Tính chi phí đơn vị.

Dựa vào số liệu có được, có thể tính giá theo địa chính của tất cả các lô đất. Nó chỉ ra rằng quy mô của giá theo địa chính bị ảnh hưởng bởi các chỉ số như diện tích, phân loại đất theo mục đích và giá thị trường của đối tượng.

Chậm nhất là hai mươi ngày làm việc sau khi hoàn thành báo cáo, khách hàng chấp nhận hành động phê duyệt giá theo địa chính. Văn bản này có hiệu lực kể từ thời điểm ban hành chính thức. Nó được chấp nhận bởi cơ quan nhà nước, thành phố hoặc cơ quan hành pháp.

Công thức tính

Tính toán được thực hiện bằng cách áp dụng công thức sau:

Diện tích lô(Chức năng tuyến tính + Chức năng định dạng giao dịch)Tỷ lệ.

Hàm tuyến tính có các tham số đặc biệt về tuổi thọ của khu định cư và khả năng tồn tại của nó, và hàm định dạng giao dịch ngụ ý một thành phần cục bộ. Vì vậy, để tính toán chi phí theo địa chính, bạn cần phải biết các thông số nhất định của khu đất, cũng như có kiến thức đặc biệt.

Số tiền này được tính toán bởi các thẩm định viên sử dụng các phương pháp định giá của nhà nước để tính giá trị của một khu đất,được thành lập và phê duyệt bởi Bộ Phát triển Kinh tế Liên bang Nga.

Thay đổi giá trị địa chính

Ngoài cách xác định giá trị địa chính của thửa đất đa chức năng, cần phải tính đến tần suất đánh giá lại. Quy trình này được thực hiện một lần trong khoảng thời gian từ ba đến năm năm. Giá trị mới được đặt dựa trên kết quả của cuộc đánh giá. Nó có thể giảm hoặc tăng. Theo quy luật, tùy chọn thứ hai xảy ra thường xuyên nhất.

Nhiều chủ sở hữu đất phải đối mặt với tình trạng giá trị địa chính tăng lên. Vì điều này, bạn phải trả nhiều thuế hơn. Như vậy, một đợt tăng mạnh diễn ra vào cuối năm 2016, khi giá tương ứng tăng gấp nhiều lần.

Nhưng điều này không có nghĩa là bán đất sẽ có lợi hơn. Chất lượng của nó vẫn ở mức tương tự, và nhiều trang web vào thời điểm này còn lâu mới ở trong tình trạng tốt nhất. Vì vậy, không phải người dân nào cũng sẵn sàng mua đất để có thể nộp những khoản thuế khổng lồ. Ngoài ra, việc đánh giá lại này đã được thực hiện vắng mặt. Dữ liệu địa điểm đã được nhập vào kế hoạch kỹ thuật đăng ký địa chính theo cách mà kết quả là các thửa đất có cùng diện tích, nhưng khác nhau đáng kể về các thông số khác nhau, bắt đầu có giá như nhau.

Vào giữa năm 2016, một lệnh tạm hoãn đã được đưa ra, theo đó giá địa chính đã được giữ nguyên trong ba năm. Trong khoảng thời gian này, chi phí có liên quan từ đầu năm nhưng không sớm hơn năm 2014, đã có hiệu lực.

Đồng thời, luật “Về Địa chính Nhà nướcđánh giá”số 237-FZ, trong đó không đề cập gì đến lệnh tạm hoãn. Về vấn đề này, các chuyên gia không thể thống nhất về việc có nên áp dụng “đóng băng” hay không. Do đó, các tòa án đã phải xem xét rất nhiều tranh chấp về vấn đề này.

Xác định bằng TÍN

Chỉ biết mã số TIN (mã số người nộp thuế), không thể có được thông tin cần thiết về giá trị của đất thuộc sở hữu của một người dân cụ thể. Các dịch vụ này có thể được cung cấp bởi các trang web có danh tiếng không rõ ràng. Tuy nhiên, bạn không nên tin tưởng vào họ, vì những tài nguyên đó là lừa đảo.

Kết

Giá của một khu đất theo địa chính là giá trị ước tính, được thu thập từ kết quả đánh giá bất động sản của nhà nước và được lưu trữ trong Địa chính Bất động sản của Bang. Phương pháp hiện có, cho biết cách tính giá trị địa chính của một thửa đất, bao gồm việc tính đến các đặc điểm chính. Giá trị này bằng giá thị trường tại thời điểm định giá. Giá theo địa chính của các loại đất khác nhau được xác định có tính đến các đặc điểm liên quan. Giá trị được đánh giá ít nhất 5 năm một lần, nhưng không quá ba năm một lần.

Từ năm 2016, luật “Định giá Địa chính Tiểu bang” đã có hiệu lực. Tất cả các nhiệm vụ đánh giá được giao cho các cấu trúc trạng thái.