Trái phiếu (thế chấp) ở Nga: Ngân hàng lấy tiền thế chấp ở đâu?

2024 Tác giả: Howard Calhoun | [email protected]. Sửa đổi lần cuối: 2023-12-17 10:44

Trái phiếu (thế chấp) chiếm hơn 80% tất cả các giao dịch bất động sản ở Mỹ, ở Nga - dưới 10%. Triển vọng của chứng khoán là rõ ràng. Tuy nhiên, nhiều người không chỉ biết trái phiếu thế chấp là gì mà còn cả những khái niệm cơ bản.

Khái niệm cơ bản

Trái phiếu là chứng khoán có quyền nhận lợi nhuận cố định được đảm bảo.

Chúng có hai loại:

1. Khi giới thiệu - mua rẻ hơn, bán đắt hơn.
2. Lãi cố định - giả định một khoản thu nhập (phiếu giảm giá) cho nhà đầu tư sau một thời gian nhất định.

Trái phiếu là chứng khoán nợ. Sự trở lại được đảm bảo bởi xếp hạng của công ty. Doanh nghiệp càng ổn định thì khả năng nhận được thu nhập như cam kết càng cao.

Trái phiếu (thế chấp) là gì?

Trái phiếu thế chấp là một khoản bảo đảm nợ để tái cấp vốn cho các khoản đầu tư vào các khoản vay bất động sản.

Ví dụ, Ngân hàng AAA phát hành khoản vay để mua nhà ở. Anh ấy có vốnhạn chế một cách tự nhiên. Ví dụ, với 1 tỷ rúp, một ngân hàng có thể phát hành 1.000 khoản vay. Đương nhiên, thị trường bất động sản sẽ dừng lại khi tổ chức tín dụng hết vốn.

Ai được lợi?

Việc phát hành trái phiếu thế chấp có lợi cho tất cả các bên tham gia thị trường:

• Đối với ngân hàng - tăng số lượng các khoản vay thế chấp được phát hành.
• Nhà đầu tư - đầu tư tiền vào một tài sản, tùy thuộc vào giá nhà đất, sẽ tăng lên.
• Đối với Người vay - lãi suất thế chấp cao ngất ngưởng được giảm từ 1,5-2%. Tất nhiên, con số ít nhưng xét về khoản vay lớn thì lợi ích là điều hiển nhiên.
• Thợ - công ty xây dựng không “đóng băng” cơ sở vật chất của mình mà vẫn tiếp tục thi công.
• Chính phủ - thuế từ phát triển và bán.
• Công nhân - họ không bị sa thải vì thiếu việc làm.

Nghĩa vụ nợ được bảo đảm như thế nào?

Bây giờ về cách thị trường này hoạt động. Ngân hàng AAA phát hành một khoản vay để mua tài sản với số tiền 5 triệu rúp. Trên đó, anh ta phát hành trái phiếu (thế chấp) và bán chúng trên thị trường chứng khoán. Tiền từ các nhà đầu tư chuyển sang các khoản vay mới. Chứng khoán được đảm bảo bằng các khoản thanh toán thế chấp của công dân.

Giải pháp thay thế

Trái phiếu (thế chấp) không phải là công cụ duy nhất cho các nhà đầu tư trên thị trường này. Có các lựa chọn thay thế:

• Giấy chứng nhận tham gia thế chấp - một phần của số tiền cho vay để mua tài sản. Chủ đầu tư được hưởng lợi nhuận từ bất động sản.
• Thế chấp - một chứng khoán xác nhận quyền nhận tiền từngười đi vay. Sự khác biệt so với trái phiếu (trái phiếu thế chấp) là tài sản thế chấp là tài sản có được.

Đặc điểm của chứng khoán ở Nga

Tất nhiên, một ý tưởng đến từ Mỹ có thể mang lại những điều tích cực cho thị trường của chúng tôi. Tuy nhiên, trái phiếu thế chấp ở Nga đặt ra nhiều câu hỏi cho cả các nhà đầu tư và các chuyên gia. Thuật ngữ “ổn định” không được áp dụng cho sự phát triển của nền kinh tế nước ta, đặc biệt là thị trường bất động sản. Trong 1,5-2 năm qua, nó không chỉ ngừng phát triển, mà còn giảm đáng kể. Trái phiếu (thế chấp) không thể tạo ra thu nhập từ thị trường bất động sản nếu nó không phát triển.

Vấn đề thứ hai là giá chứng khoán cao. Các công ty thương mại tư nhân và công dân bình thường sẽ không thể trở thành nhà đầu tư vì lý do này. Mọi hy vọng đều dồn vào các quỹ hưu trí ngoài nhà nước, những ngân hàng có quỹ miễn phí, vốn bị cho là không biết đầu tư vào đâu.

Vấn đề thứ ba là thiếu một khuôn khổ lập pháp chu đáo.

Chúng tôi có thể tóm tắt: chi phí chứng khoán cao, sự bất ổn của thị trường thế chấp, cũng như khuôn khổ pháp lý không hợp lý khó có thể cho phép loại chứng khoán này phát triển ở Nga.

Tại sao trái phiếu thế chấp lại khiến hệ thống sụp đổ vào năm 2008?

Cuộc khủng hoảng năm 2008 bắt đầu chính xác với trái phiếu được bảo đảm bằng thế chấp (CDO). Thực tế là nhiều nhà đầu tư đã bắt đầu mua chứng khoán khi biết rằng thị trường bất động sản đang không ngừng phát triển. Điều này ảnh hưởng đến chiến lược của các ngân hàng, vốn thờ ơ với khả năng thanh toán của khách hàng. Điều chính là họ đang có. Đã có trường hợp các khoản thế chấp với giá 500.000 đô la được phát hành cho những người không có thu nhập thường xuyên. Đối với ngân hàng, rủi ro là tối thiểu - họ đã nhận được số tiền này trên sàn giao dịch chứng khoán từ việc bán trái phiếu thế chấp.

Ngoài ra, các ngân hàng phát hành hoán đổi tín dụng, nghĩa là, bảo hiểm nếu khoản nợ không được thanh toán.

Nhưng kim tự tháp quay vòng nhiều đến mức họ bắt đầu phát hành trái phiếu (CDO tổng hợp) dưới quyền. Vì các công ty phân tích không biết nó là gì, nên họ dựa vào dữ liệu của các công ty đầu tư phát hành chúng. Một số biết, nhưng sợ mất khách hàng lớn. Họ đã tạo ra một tài sản thậm chí còn có vấn đề hơn từ trái phiếu BBB ở mức độ rủi ro, nhưng mức độ đe dọa của nó đã ngang bằng với AAA (như trái phiếu chính phủ Hoa Kỳ), tức là tuyệt đối an toàn. Điều này cho phép các nhà đầu tư nắm giữ hàng triệu đô la đầu tư vào chứng khoán không có bảo đảm cộng với huy động vốn từ các quỹ hưu trí bị cấm đầu tư vào các tài sản thấp hơn mức xếp hạng này. Đương nhiên, một kim tự tháp như vậy sớm muộn cũng phải sụp đổ khi giá nhà đất bắt đầu giảm. Đây là những gì đã xảy ra. Các công ty đầu tư lớn, nhà đầu tư và đại lý bảo hiểm đã phá sản.

Các nhà đầu tư tận dụng điều này bằng cách đặt cược vào các giao dịch hoán đổi thế chấp, tức là bảo hiểm bất động sản được đảm bảo bằng thế chấp, được bán với giá thấp. Có nghĩa là, khi đầu tư một triệu đô la vào họ, có thể nhận được vài trăm triệu, vì không ai đơn giản tin vào một vụ vỡ nợ.