Làm thế nào để tự bán căn hộ? Thuế căn hộ đã bán. Bán nhà đất không qua trung gian

2024 Tác giả: Howard Calhoun | [email protected]. Sửa đổi lần cuối: 2023-12-17 10:44

Có bán nhà đất không qua trung gian? Để trả lời câu hỏi này, cần phải hiểu lý do mà các chủ sở hữu bất động sản quay sang họ. Khi nhờ đến dịch vụ của các cơ quan, nhiều người lầm tưởng rằng phải chịu hoàn toàn trách nhiệm với căn hộ đã mua nhờ sự giúp đỡ của mình. Lý do chuyển sang các dịch vụ trung gian không có ý nghĩa. Theo quy định của pháp luật, hợp đồng mua bán do người bán và người mua giao kết, văn phòng bất động sản chỉ là trung gian. Nó không chịu trách nhiệm pháp lý hoặc tài chính. Điều này phải được quy định trong hợp đồng dịch vụ giữa khách hàng và đại lý. Tốt nhất, nó sẽ có thể đại diện cho lợi ích của người bán trong các thủ tục pháp lý.

Nhiều người sử dụng các dịch vụtrung gian để tránh những trường hợp không lường trước được hoặc những kẻ lừa đảo. Biết cách tự mình bán một căn hộ, cụ thể là tất cả các mối đe dọa và sự khôn khéo ở mỗi giai đoạn của giao dịch, bạn có thể tự bảo vệ mình nhiều nhất có thể và thực hiện mà không cần sự trợ giúp của cơ quan.

Môi giới môi giới làm công việc tốn công sức nên phí của chuyên viên cao. Nhưng một tỷ lệ lớn những người sẵn sàng nỗ lực và tiết kiệm tiền vẫn sử dụng dịch vụ của các bên trung gian. Chỉ có một lý do - họ không biết làm thế nào để bán một căn hộ mà không có môi giới. Đã nắm rõ tất cả các khâu của thủ tục mua căn hộ, bạn hoàn toàn có thể yên tâm thực hiện mà không cần dịch vụ trung gian.

Bước đầu tiên: cách đánh giá, rao bán và tổ chức xem căn hộ

Làm thế nào để tự bán một căn hộ và bắt đầu từ đâu? Trước khi giao dịch, bạn phải thực hiện ba bước đầu tiên để bán bất kỳ tài sản nào:

1. Trước hết bạn cần định giá căn hộ phù hợp. Để làm được điều này, bạn cần nghiên cứu những lời chào bán bất động sản tương tự. Với sự trợ giúp của quảng cáo báo chí, Internet, hãy tìm những mẩu tin rao bán căn hộ trong cùng khu vực của thành phố với các thông số gần giống nhau: tình trạng, diện tích, vị trí và các thông số khác. Bạn có thể gọi một số lựa chọn tương tự và làm rõ tất cả các thông tin chi tiết hơn, cũng như hỏi căn hộ được bán trong bao lâu. Khi hình thành chi phí, cần tính đến việc người mua có thể mặc cả. Thường mặc cả lên đến 5% giá mong muốn.
2. Sau khi xác định được chi phí ước tính của căn hộ, bạn nên thu hút sự chú ý của càng nhiều người mua tiềm năng càng tốt. Phải được nộpmột quảng cáo trên các ấn phẩm quảng cáo phổ biến, báo miễn phí, đặt nó trên các trang Internet và dán nó lên các bảng đặc biệt có thông tin. Nội dung quảng cáo cần ghi ngắn gọn tất cả thông tin về căn hộ và số điện thoại để liên hệ. Để ngăn người mua tiềm năng gọi điện suốt ngày đêm, bạn có thể chỉ định thời gian cụ thể cho các cuộc gọi. Quảng cáo phải được cập nhật thường xuyên nhất có thể.



3. Tất cả những người bán, và đặc biệt là phụ nữ quan tâm đến cách tự bán một căn hộ, sẽ cần được tư vấn ở giai đoạn này. Các chuyến thăm của khách hàng nên được xử lý một cách thận trọng:

• hẹn vào ban ngày, tốt nhất là vào ngày nghỉ;
• tốt nhất là tham gia cuộc họp cùng với người bạn biết;
• loại bỏ những vật có giá trị và tiền bạc khỏi những nơi dễ thấy;
• không bao giờ xuất trình giấy tờ gốc trước khi giao dịch, chỉ xuất trình bản sao.

Nhận cọc

Không cần vội vàng gỡ bỏ quảng cáo rao bán, bỗng nhiên có người đổi ý, người bán sẽ mất đi một khách hàng tiềm năng. Đã thỏa thuận về giá cả, cần đề nghị người mua đặt trước một khoản tiền. Những người độc lập tham gia vào giao dịch và đang nghiên cứu cách bán căn hộ mà không cần môi giới môi giới cần biết - về mặt pháp lý, thời điểm này có thể được chính thức hóa theo nhiều cách khác nhau: viết thỏa thuận trước (biên lai nhận tiền tạm ứng) hoặc lập sơ bộ thỏa thuận về một khoản đặt cọc. Để thuận tiện và bảo mật, hợp đồng mua bán này phải bao gồm mô tả đầy đủ về đối tượng được bán và các điều khoản ứng trước. Sau đó, trong trường hợp từ chối giao dịch, người mua sẽ có nghĩa vụ hoàn trả thêmvà các hình phạt.

Hợp đồng mua bán được soạn thảo như thế nào?

Bước chính trong quy trình này là lập một hợp đồng mua bán chính xác, hợp đồng này phải sẵn sàng 2-3 ngày trước thời điểm giao dịch được chỉ định. Hình thức của tài liệu này được lựa chọn: công chứng hoặc văn bản đơn giản (PPF). Cả hai loại đăng ký đều có hiệu lực pháp lý như nhau. Tuy nhiên, những ai đang tìm hiểu về cách thức độc lập bán căn hộ thế chấp cần lưu ý rằng trong trường hợp này, theo quy định của pháp luật, hình thức hợp đồng chỉ phải có công chứng.

Soạn thảo hợp đồng PPF tiết kiệm hơn và chi phí khoảng 50-70 đô la. Với hình thức công chứng bằng văn bản, công chứng viên còn lấy thêm phần trăm số tiền bán được. Tất nhiên chi phí đăng ký kiểu này sẽ tốn kém hơn rất nhiều nên bạn không nên chọn hình thức công chứng hợp đồng rồi tốn thêm tiền mà không cần thiết.

Thỏa thuận PPF có thể tự soạn thảo hoặc nhờ luật sư trợ giúp. Trong mọi trường hợp, bạn cần nghiên cứu kỹ hợp đồng mua bán nhà đất và kiểm tra kỹ từng điểm của nó:

• ai bán và cho ai (họ tên và chi tiết hộ chiếu);
• địa chỉ và tuân thủ đầy đủ các thông số chính được quy định trong hợp đồng với chứng chỉ BTI - f Số 11A và f Số 22A;
• điều khoản bán, giá căn hộ và hình thức thanh toán;
• tính đúng đắn của tài liệu tiêu đề được mô tả trong hợp đồng;
• thời gian giải phóng căn hộ và chuyển những người đã đăng ký khỏi căn hộ, như một quy luật,là 14 ngày.

Đăng ký hợp đồng mua bán

Cách giải quyết thuận tiện nhất và an toàn nhất là két sắt. Bạn nên mở nó ở một ngân hàng đáng tin cậy nằm trong lãnh thổ trung lập. Két an toàn sẽ đảm bảo rằng người bán sẽ nhận được tiền của mình ngay lập tức sau khi hoàn thành tất cả các giấy tờ cần thiết.

Sau khi tiền được chuyển vào ô ngân hàng, bạn cần phải gửi đăng ký cho Cơ quan Đăng ký Nhà nước Liên bang (FSGRKK) hợp đồng mua bán bất động sản có chữ ký và các tài liệu sau:

• giấy chủ quyền cho căn hộ đang bán (hợp đồng mua bán, giấy chứng nhận quyền thừa kế, cũng như bất kỳ giấy tờ nào khác xác nhận quyền của chủ sở hữu);
• hộ chiếu địa chính của căn hộ do các chuyên gia BTI cấp;
• bản sao tài khoản cá nhân và tài chính (AKC) trong bản chính và một bản trích lục từ sổ nhà;
• chứng chỉ gốc F số 22A (bắt buộc) và F số 11A (nếu cần) nhận được tại BTI;
• bản sao hộ chiếu của tất cả những người tham gia giao dịch;
• đối với phụ nữ học cách tự bán một căn hộ, bạn nên biết rằng phải có sự đồng ý của người chồng đã đăng ký căn hộ và đối với người đàn ông - sự đồng ý của người vợ;
• nếu có trẻ em, thì trong một số trường hợp phải có sự cho phép của cơ quan giám hộ;
• trong trường hợp căn hộ là chung cư, hàng xóm (nếu họ là chủ sở hữu của các phòng khác) hoặc thành phố (nếu các phòng còn lại không phải là tư nhân) phải từ chối;
• giấy tờ khác theo quyết định của cán bộ đăng ký (khai sinh, khai tử vàkhác).

Nếu cơ quan đăng ký chấp nhận các tài liệu, thì mọi thứ đã được thực hiện chính xác. Nhân viên này sẽ đưa phiếu giao nhận hồ sơ và hẹn thời gian cần lấy. Theo quy định, chứng từ được đăng ký trong FSGRKK trong thời gian trung bình là hai tuần, sau đó người mua và người bán được cấp chứng từ bán đã đăng ký. Cả hai bên cần kiểm tra kỹ hợp đồng đã nhận về lỗi chính tả và lỗi. Nếu tất cả đều ổn, thì người bán cần lấy chìa khóa két an toàn từ người mua.

Tại sao chúng ta cần chứng thư chuyển nhượng?

Việc nhận bàn giao căn hộ được thực hiện theo đúng các thỏa thuận quy định trong hợp đồng mua bán. Chứng thư chuyển nhượng là chứng từ quan trọng được lập trong quá trình giao dịch dưới mọi hình thức. Nó nêu chi tiết tình trạng của căn hộ. Đôi khi hợp đồng mua bán thay thế nó, nhưng tốt hơn hết là bạn nên lập một tờ giấy riêng như vậy. Tất nhiên, có thể đạt được thỏa thuận bằng lời nói, nhưng khôn ngoan hơn là tự bảo vệ mình. Một điểm quan trọng đối với người bán đang nghiên cứu cách bán căn hộ mà không có người môi giới: cho đến khi chứng thư chuyển nhượng được ký kết, người bán phải chịu trách nhiệm về tình trạng vật chất của căn hộ (lũ lụt, cháy nổ, trộm cắp), đồng thời thanh toán tất cả các hóa đơn điện nước.

Khi nào thì nộp thuế?

Tất cả những người bán hàng đều quan tâm đến câu hỏi căn hộ đã bán có phải nộp thuế hay không. Có những điểm quan trọng trong luật:

• nếu một người đã sở hữu căn hộ từ 3 năm trở lên thì khi bán căn hộ đó được miễn thuế.phù hợp với khoản 17.1 của Điều 217 Bộ luật Thuế của Liên bang Nga, nhưng vẫn được yêu cầu khai thuế bằng 0;
• khi người bán đã sở hữu nhà ở dưới 3 năm, thì theo khoản 1 Điều 220 Bộ luật thuế của Liên bang Nga, người bán có nghĩa vụ trả 13% thuế đối với số tiền, sơ đồ tính toán do chủ sở hữu quyết định.

Hai công thức tính thuế:

• công thức 1: trừ chi phí mua căn hộ khỏi lợi nhuận khi bán căn hộ;
• công thức 2: trừ 1 triệu rúp vào số tiền bán căn hộ.

Những ai đang đối mặt với vấn đề "làm thế nào để tự mình bán căn hộ" và không biết tất cả các phức tạp của pháp luật, một số thông tin hữu ích sẽ có ích:

1. Nếu căn hộ được mua với giá bán hiện tại hoặc cao hơn, thì tốt hơn là sử dụng công thức tính đầu tiên, vì số tiền thuế sẽ là số âm, có nghĩa là bạn không cần phải trả bất kỳ khoản nào. Ví dụ, chủ sở hữu đã mua một căn hộ cách đây hai năm với giá 2 triệu rúp, và bán nó bây giờ với giá 1,8 triệu rúp, thì theo công thức 1,8 triệu rúp. - 2 triệu rúp.=-0,2 triệu rúp - Không có thuế thất thoát.
2. Khi căn hộ thực tế đã được cho đi (thừa kế, tặng cho), sẽ khôn ngoan hơn nếu tính đến công thức thứ hai.
3. Theo khoản 1 Điều 229 Bộ luật Thuế của Liên bang Nga, trong mọi trường hợp, cần phải khai thuế tại nơi đăng ký của người bán trước ngày 30 tháng 4 của năm tiếp theo năm doanh thu. Khoản thuế khác 0 đã tính phải được thanh toán trước ngày 15 tháng 7.

Bán căn hộ theo ủy quyền

Khi không có đủ thời gian để lao độngquá trình bán nhà thường phải có giấy ủy quyền. Ví dụ, nó sẽ là một giải pháp hợp lý trong trường hợp nhiều chủ sở hữu cùng sở hữu một tài sản. Việc bán căn hộ trong trường hợp này được thực hiện như sau: tất cả các chủ sở hữu rút ra tất cả các trường hợp liên quan đến giao dịch cho một người, ít bận rộn hơn. Bất kể lý do lập giấy ủy quyền là gì, có một điểm rất quan trọng: để tránh rắc rối và không bị mất nhà cửa, cần phải nêu rõ quyền hạn của người được ủy thác.

Rất nghiêm túc và cảnh giác, bạn cần phải tiếp cận giấy ủy quyền chung. Nó cho phép một người được ủy thác thực hiện bất kỳ loại giao dịch nào với tài sản và định đoạt nó theo quyết định của riêng mình, chẳng hạn như bán nó và lấy tiền cho chính mình. Giấy ủy quyền chung chỉ được ban hành bởi một công chứng viên sau khi hiệu trưởng kiểm tra kỹ lưỡng để xác định xem liệu ông ta có hiểu mục đích của việc ký một loại văn bản quan trọng như vậy hay không.

Có những lúc người mua muốn bảo hiểm và yêu cầu chủ sở hữu căn nhà đưa vào hợp đồng mua bán điều khoản xác nhận giao dịch. Sau đó, chỉ có thể bán căn hộ theo ủy quyền sau khi tuyên bố của chủ sở hữu, được viết bởi một công chứng viên, về tính hợp lệ của hoạt động mua bán.

Trong trường hợp nhu cầu sử dụng dịch vụ của người được ủy thác không còn phù hợp, giấy ủy quyền có thể bị thu hồi ngay cả trước ngày hết hạn. Dữ liệu về việc thu hồi giấy ủy quyền được ghi trong cơ sở dữ liệu thông tin của Phòng công chứng.

Bán căn hộ nơi con ở

Gần như tronggia đình nào cũng có trẻ em. Vì vậy, đối với các bậc phụ huynh-người bán, câu hỏi rất liên quan: "Và trong trường hợp này, làm thế nào để bán một căn hộ?" Đứa trẻ phải được xem xét và không có trường hợp nào xâm phạm đến lợi ích của nó, nếu không việc bán nhà ở sẽ có vấn đề. Điều này được giám sát bởi các cơ quan chức năng. Thủ tục giao dịch mua bán có hai hình thức: trẻ được đăng ký sở hữu căn hộ hoặc là chủ sở hữu một phần nhà ở.

Theo quy định của nghệ thuật. 26, 28 của Bộ luật Dân sự Liên bang Nga, trẻ vị thành niên và trẻ vị thành niên, chỉ khi được sự đồng ý của người đại diện hợp pháp của họ, mới có cơ hội thực hiện một loạt các giao dịch cụ thể, bao gồm cả những giao dịch liên quan đến bất động sản. Có thể bán nhà ở mà trẻ vị thành niên đã đăng ký, nhưng không phải là chủ sở hữu, mà không được phép của cơ quan giám hộ. Trường hợp ngoại lệ là trẻ em không được cha mẹ chăm sóc hoặc đang được giám hộ. Trong tình huống này, cần phải có sự cho phép đặc biệt của dịch vụ giám hộ. Trong mọi trường hợp, trước khi bán căn hộ, bạn cần phải tìm nơi đăng ký mới cho trẻ, vì trẻ em khi xuất viện phải đăng ký ngay ở nơi khác. Đồng thời, nhà ở mới phải có cùng diện tích hoặc lớn hơn và có điều kiện sống tương tự. Nếu quyền của trẻ vị thành niên không bị xâm phạm theo bất kỳ cách nào, thì sẽ không có vấn đề gì với việc bán căn hộ.

Nếu đứa trẻ là chủ sở hữu một phần của căn hộ, thì cần phải có sự đồng ý thích hợp của cơ quan giám hộ và giám hộ. Việc này phải được quan tâm trước, trước khi bán nhà. Bạn cần liên hệ với tổ chức giám hộ nơi đăng ký của trẻ vị thành niên và tìm hiểuliệu có thể bán được căn hộ hay không, tùy thuộc vào từng trường hợp cụ thể. Nếu giao dịch được pháp luật quy định, thì bạn cần tìm hiểu thời gian giấy phép bán hàng sẽ sẵn sàng và bắt đầu thu thập các chứng chỉ cần thiết. Sau đó, khi lập hồ sơ mua bán, người bán không có trẻ em (nếu dưới 14 tuổi) hoặc trẻ em đi cùng (trên 14 tuổi) đến cơ quan giám hộ, giám hộ để điền và ký tên vào đơn.. Người giám hộ thứ hai (vợ hoặc chồng, ngay cả khi vợ chồng đã ly hôn) cũng phải có mặt và đồng ý. Sau đó, vào ngày đã định, bạn có thể nhận được giấy phép làm sẵn.

Trường hợp ngoại lệ:

• Nếu bạn định thay đổi nơi ở do chuyển đến địa phương khác, thì giao dịch chỉ có thể thực hiện được khi có sự cho phép của tổ chức giám hộ và số tiền nhận được căn hộ sẽ được chuyển vào tài khoản ngân hàng của diễn viên phụ. Cha mẹ có 3 tháng kể từ ngày bán nhà để mua nhà mới và đăng ký một phần tương tự trong tài sản của đứa trẻ. Nếu không, cơ quan giám hộ có quyền hủy bỏ hợp đồng mua bán.
• Khi chuyển đến định cư ở nước ngoài, cần phải nộp cho tổ chức giám hộ danh sách các tài liệu nhất định nhận được từ OVIR.
• Nếu nhà ở mới đang được xây dựng, thì để được sự đồng ý của cơ quan giám hộ, nhà ở đó phải ở giai đoạn xây dựng cuối cùng. Trẻ vị thành niên tạm thời cần được đăng ký ở một nơi nào đó (với bạn bè, người thân). Khi xin phép tổ chức giám hộ, cần có một thỏa thuậncông ty phát triển, phản ánh quyền sở hữu cổ phần của đứa trẻ.

Tùy chọn bán căn hộ tư nhân

Cách dễ nhất để bán nhà ở tư nhân hóa là bán toàn bộ cho một người mua và chia lợi nhuận theo phần của mỗi người. Cũng có thể một trong các chủ sở hữu mua tất cả các cổ phần khác từ các chủ sở hữu khác. Mọi thứ đều đơn giản ở đây và sơ đồ giao dịch là tiêu chuẩn. Nhưng nó thường xảy ra rằng một trong những chủ sở hữu từ chối bán. Làm thế nào để bán một căn hộ tư nhân trong trường hợp này? Tất cả phụ thuộc vào cách phân chia tài sản.

Nếu căn hộ được chia thành từng phần, thì trước tiên bạn phải viết một thông báo bán có công chứng, cho biết diện tích và giá trị mong muốn của khu vực bạn muốn bán, và gửi nó bằng thư đảm bảo cho các chủ sở hữu khác. Phù hợp với Nghệ thuật. 250 của Bộ luật Dân sự của Liên bang Nga, họ có lợi thế hơn những người mua khác. Nếu trong vòng 30 ngày các chủ sở hữu khác không đồng ý hoặc từ chối mua hàng, thì theo Art. 250 của Bộ luật Dân sự của Liên bang Nga, bạn có thể thực hiện quyền của mình và bán một phần căn hộ chung cư cho bất kỳ người nào khác.

Khi một căn hộ được chia theo tỷ lệ phần trăm, bạn không thể bán căn hộ đó nếu không có mong muốn của người khác, nhưng bạn có thể nhận tiền từ phần của mình một cách tự nguyện hoặc cưỡng bức bằng cách ra tòa.

Nếu có một phần trẻ vị thành niên trong nhà ở tư nhân, thì bạn có thể bán căn hộ với sự cho phép của cơ quan giám hộ.

Bán căn hộ tặng

Người có chứng chỉ quà tặng có thể vứt bỏtài sản theo quyết định của bạn. Nếu chủ sở hữu muốn bán căn hộ được tặng cho, trong đó anh ta là chủ sở hữu duy nhất, thì việc mua bán diễn ra theo sơ đồ tiêu chuẩn chung. Đã nhận tiền mua bất động sản thì người bán phải nộp thuế. Ở trên chúng ta đã thảo luận về cách chọn công thức tính thuế phù hợp và có lợi.

Khi một phần của một căn hộ được nhận như một món quà, được chia theo tỷ lệ phần trăm hoặc theo cảnh, kế hoạch bán tương tự như được thảo luận trong phần "Các phương án bán căn hộ tư nhân hóa".

Bán căn hộ đang thế chấp

Bất chấp một số trở ngại đi kèm với các giao dịch bằng tài sản thế chấp, vẫn có thể bán căn hộ trong thế chấp. Có một số cách để thực hiện thao tác này:

1. Đóng khoản vay sớm bằng cách trả nợ bằng tiền tiết kiệm của chính bạn hoặc, nếu người mua đồng ý, với một khoản tiền tạm ứng nhận được từ anh ta.
2. Bạn có thể bán căn hộ mà không cần trả nợ khoản vay trước. Để thực hiện, bạn cần viết đơn gửi ngân hàng và chờ xét duyệt. Anh ta có thể từ chối nếu việc mua bán diễn ra trong thời gian tạm hoãn đóng khoản vay sớm. Nếu ngân hàng đồng ý, nhưng nhất quyết tham gia vào giao dịch, thì hai ô ngân hàng sẽ được mở trong đó: người mua đặt số tiền hoàn trả khoản vay vào ô thứ nhất, và phần chênh lệch còn lại trong ô thứ hai. Sau khi dỡ bỏ rào chắn khỏi nhà ở, một giao dịch mua bán sẽ được thực hiện. Trong trường hợp này, ngay cả khi bán căn hộ mà không có người môi giới, bạn sẽ phải trả hoa hồng cho ngân hàng để mở két an toàn và hỗ trợ giao dịch.
3. Nếu người cho vay đồng ý bán mà không cần báo trướctrả nợ tiền vay và đồng ý không tham gia giao dịch, cần giao kết sơ bộ. Sau đó, khi đã thanh toán khoản vay bằng số tiền đã nhận của người mua, chủ xe nhận hồ sơ dỡ bỏ lệnh cấm và vào buồng đăng ký. Tiếp theo, người bán hoàn tất giao dịch tại công chứng.
4. Bạn có thể bán căn hộ với một khoản vay. Người mua cần phải nộp cho ngân hàng tất cả các tài liệu cần thiết xác nhận khả năng thanh toán của mình và anh ta đã quyết định lựa chọn thay thế người vay. Với một quyết định tích cực, quyền tài sản được đăng ký lại, tài sản vẫn ở trong tình trạng thế chấp và người bán nhận được phần chênh lệch giữa giá vốn của căn hộ đã bán và số dư nợ mà không cần chủ nợ tham gia.

Kết

Hóa ra là các căn hộ khác nhau: tư nhân hóa, căn hộ mà chủ sở hữu là con cái, thế chấp, tặng cho - có thể được bán mà không cần sự trợ giúp của người môi giới, biết tất cả các bước của giao dịch từ định giá đến nhận số tiền. Có ý tưởng về sự nguy hiểm và phức tạp của quá trình này, đồng thời bỏ nhiều công sức và thời gian vào thỏa thuận, bạn có thể tự mình bán căn hộ của mình.