Cách tự bán căn hộ và thông qua đại lý: hướng dẫn từng bước

2024 Tác giả: Howard Calhoun | [email protected]. Sửa đổi lần cuối: 2023-12-17 10:44

Bán căn hộ được coi là một quá trình phức tạp và đặc thù. Nó có thể được thực hiện độc lập hoặc có sự tham gia của các nhà môi giới. Nhiều người không muốn mất thời gian tìm kiếm người mua, chứng minh bất động sản và chốt giao dịch nên đã sử dụng dịch vụ trả phí của một đơn vị trung gian chuyên nghiệp. Nhưng thường thì bạn cần bán một đồ vật với giá cao hơn, điều này đòi hỏi bạn phải tự mình giao tiếp với người mua. Do đó, bạn nên tìm cách bán căn hộ hợp lý trong cả hai trường hợp.

Bán tự

Nếu bạn có thời gian và mong muốn tự mình thực hiện tất cả các quy trình, thì điều quan trọng là bạn phải hiểu các bước chính xác của quy trình này.

Theo tiêu chuẩn, quy trình được chia thành các giai đoạn:

• chuẩn bị hồ sơ mua bán căn hộ;
• trang trí lại;
• di dời đồ đạc và vật dụng khỏi bất động sản;
• tìm kiếm người mua và trình diễn nhà ở;
• ký kết thỏa thuận sơ bộ;
• xử lý chuyển khoản;
• kýhợp đồng chính, không bắt buộc phải đăng ký với Rosreestr;
• bàn giao chìa khóa căn hộ và lập chứng thư chuyển nhượng;
• nhận tiền căn hộ còn lại;
• nộp thuế nếu căn hộ đã thuộc sở hữu của người bán dưới ba hoặc năm năm.

Mỗi giai đoạn có một sắc thái riêng, và nếu bạn thực sự cần quyết định làm thế nào để bán nhanh một căn hộ, thì nên đặt giá thấp hơn một chút so với giá trung bình của các bất động sản tương tự trên thị trường.

Các bước sơ bộ

Vì không có kế hoạch liên hệ với người môi giới bất động sản, nên tất cả các hành động được thực hiện độc lập bởi chủ sở hữu của đối tượng. Các hoạt động được triển khai trước:

• bất động sản trước mắt đang được chuẩn bị, mà nó phải được giải phóng khỏi đồ đạc và tất cả mọi thứ;
• sửa chữa thẩm mỹ nhỏ nếu cần thiết;
• tất cả công dân đăng ký trong không gian sống đều được xuất viện;
• chủ sở hữu nên tự mình kiểm tra để người mua tiềm năng chắc chắn về tính pháp lý tinh khiết của giao dịch.

Ngay khi căn hộ chuẩn bị mở bán, quá trình chuẩn bị hồ sơ bắt đầu.

Tôi cần những giấy tờ gì?

Nếu bên bán có đầy đủ các giấy tờ cần thiết cho bất động sản thì điều này sẽ ảnh hưởng tích cực đến hiệu quả của việc bán đối tượng. Làm thế nào để bán căn hộ một cách hợp pháp? Để làm được điều này, người bán phải có tài liệu:

• giấy chứng nhận đăng ký;
• chiết xuất từ USRN;
• trích từ sổ nhà,chứa thông tin về tất cả chủ sở hữu và những người đã đăng ký;
• tuyên bố từ tài khoản cá nhân, cho biết không còn nợ tiền nhà và các dịch vụ cộng đồng;
• nếu có trẻ vị thành niên trong số các chủ sở hữu, thì bạn phải được cơ quan giám hộ đồng ý cho phép bán;
• hộ chiếu của tất cả những người đồng sở hữu;
• hộ chiếu kỹ thuật và kế hoạch kỹ thuật cho căn hộ, và với sự trợ giúp của những tài liệu này, những người mua tiềm năng sẽ có thể hiểu liệu việc tái phát triển bất hợp pháp có được thực hiện trong khu nhà hay không;
• giấy chứng nhận từ Dịch vụ Thuế Liên bang chứng minh rằng không có khoản nợ thuế tài sản nào;
• nếu người bán đã chính thức kết hôn, thì vợ / chồng của anh ta sẽ lập một bản chấp thuận có công chứng cho quy trình.

Nếu cần, người mua tiềm năng có thể yêu cầu tài liệu bổ sung.

Chi phí là gì?

Công dân tự có thể xác định giá, tập trung vào các yếu tố khác nhau. Ví dụ, năm xây dựng ngôi nhà, tình trạng giao thông kỹ thuật, vị trí của đối tượng, cơ sở hạ tầng hiện có, khoảng cách từ các cửa hàng và trạm dừng xe buýt, cũng như số tầng và các yếu tố khác được tính đến.

Nên xem giá trung bình của các đối tượng tương tự để đặt giá tốt nhất.

Làm sao để bán nhanh căn hộ? Để làm điều này, nó được khuyến khích để giảm một chút chi phí. Ngoài ra, tốc độ cũng bị ảnh hưởng bởi tính đúng đắn của quảng cáo rao bán.

Tìm kiếm người mua tiềm năng

Đối với điều này, tối ưu nhất là đặt quảng cáo trên báo chí hoặc các trang chuyên ngànhInternet. Làm thế nào để bán một căn hộ cho mình? Đối với điều này, các đề xuất được tính đến:

• quảng cáo phải thú vị và hấp dẫn;
• bạn phải chỉ ra ngay giá cả và tất cả các lợi ích của bất động sản;
• được phép đặt quảng cáo không chỉ trên các nguồn tài nguyên miễn phí mà ngay cả trên các bảng quảng cáo trong thành phố, nếu bạn cần giao dịch nhanh chóng.

Khi chứng minh bất động sản, bạn cần nói về tất cả các đặc điểm tích cực của nó. Một số nhược điểm có thể biến thành ưu điểm, ví dụ có tầng trệt thì phù hợp với người già hoặc gia đình có con nhỏ.

Quy tắc giao dịch

Ngay khi phát hiện ra người mua, cần phải tìm cách bán căn hộ hợp lý trên quan điểm pháp lý. Bạn nên sử dụng sự trợ giúp của luật sư, nhưng nếu bạn có kiến thức cập nhật, quá trình này được thực hiện độc lập. Làm thế nào để bán một căn hộ? Hướng dẫn từng bước bao gồm một số bước:

1. Soạn thảo hợp đồng sơ bộ. Nó chỉ ra ý định của hai người tham gia để thực hiện một giao dịch. Các điểm quan trọng được liệt kê: đối tượng của thỏa thuận, giá của nó, thủ tục thanh toán, thời gian chuyển nhượng bất động sản và việc ký kết hợp đồng chính.
2. Giới thiệu bởi người mua tiền đặt cọc. Nó hoạt động như một đảm bảo rằng mọi người sẽ không từ chối mua hàng. Nếu nhận được từ chối, thì người bán sẽ không trả lại tiền. Thay vì đặt cọc, có thể lập một thỏa thuận về đặt cọc.
3. Thực hiện thanh toán căn hộ. Làm thế nào để bán được căn hộ không qua trung gian và không bị tiếp xúc với những kẻ lừa đảo? Để làm được điều này, điều quan trọng là phải thực hiện cẩn thận tất cả các bước, và đặc biệt chú ý nhiều đến các quy tắc thanh toán cho một căn hộ. Chúng tôi khuyến khích sử dụng các tế bào ngân hàng cho việc này. Để làm điều này, người mua phải thuê một két an toàn trong ngân hàng trong khoảng thời gian cần thiết để đăng ký giao dịch. Người mua chuyển tiền với số tiền cần thiết với sự chứng kiến của người bán và nhân viên ngân hàng. Gói kinh phí được niêm phong và niêm phong với chữ ký của tất cả những người có mặt. Sau khi người mua đăng ký quyền đối với tài sản, người bán sẽ có thể thu tiền.
4. Kết hợp đồng chính chủ. 3 bản được lập, vì một bản của người bán, bản còn lại được gửi cho người mua và bản thứ ba do công chứng viên yêu cầu. Bạn không cần phải đăng ký hợp đồng với Rosreestr, nhưng bạn nên ký hợp đồng với công chứng viên.
5. Người mua đăng ký đối tượng cho chính mình trong Rosreestr hoặc MFC.
6. Người bán chuyển nhượng căn hộ và chìa khóa căn hộ cho chủ sở hữu mới, và vì điều này, nên lập chứng thư chuyển nhượng.
7. Người bán có thể thu số tiền còn lại căn hộ từ ngân hàng hoặc phương thức đã thỏa thuận trước đó.

Đã tìm ra cách bán căn hộ không qua trung gian, sẽ có thể thực hiện tất cả các thao tác một cách chính xác và không phải trả một khoản tiền đáng kể cho các dịch vụ của môi giới.

Những sai lầm điển hình

Nếu một người tự bán hàng, những sai lầm điển hình thường xảy ra. Làm thế nào đểbán một căn hộ? Để làm được điều này, nên lưu ý một số sai lầm mà nhiều người bán hàng mắc phải:

• xác định không chính xác giá bất động sản, có thể dẫn đến sự chậm trễ trong quá trình hoặc người bán không nhận được lợi ích;
• thiếu sự chuẩn bị trước khi bán hàng;
• không chuẩn bị đầy đủ các giấy tờ cần thiết.

Nếu bạn không sử dụng dịch vụ của một môi giới bất động sản, bạn sẽ phải chuẩn bị cho một thủ tục phức tạp và dài dòng.

Bán qua trung gian

Nếu bạn không muốn tự mình xử lý quá trình mua bán, bạn có thể sử dụng dịch vụ của các nhà môi giới. Những lợi thế của việc sử dụng trung gian bao gồm:

• chuyên viên tự chuẩn bị tất cả các tài liệu, vì vậy họ chỉ có thể yêu cầu người bán lấy chứng chỉ này hoặc chứng chỉ kia;
• nhà môi giới tự đánh giá tính pháp lý tinh khiết của giao dịch mua bán, vì vậy nhiều người mua trung thành hơn với việc mua lại như vậy;
• theo thống kê, các căn hộ được bán nhanh hơn nhiều so với khi giao dịch hoàn tất độc lập;
• tất cả các khâu của giao dịch đều do nhân viên của cơ quan bất động sản phụ trách.

Những bất lợi của việc liên hệ với môi giới bao gồm việc bạn phải bán căn hộ với giá thấp hơn kế hoạch.

Quy trình bán thông qua môi giới bất động sản

Nếu bạn quyết định sử dụng dịch vụ của một bên trung gian, trước tiên bạn phải chọn một đại lý bất động sản phù hợp. Đáng lẽ nó đã có mặt trên thị trường trong một thời gian dài, và cũng nên đọc trước tất cả các bài đánh giá.về anh ấy. Ngay sau khi tìm được công ty phù hợp, bạn cần tìm ra cách bán căn hộ thông qua đại lý một cách hợp lý. Để làm điều này, các hành động sau được thực hiện:

• thỏa thuận được ký kết với tổ chức đã chọn;
• tài liệu được chuyển cho tất cả chủ sở hữu và bản thân bất động sản đó cho đại lý;
• chìa khóa căn hộ được cung cấp cho người môi giới để chuyên gia có thể chứng minh đối tượng cho người mua tiềm năng;
• ngay sau khi người mua được tìm thấy, hợp đồng sẽ được ký kết với anh ta;
• tính toán và thực hiện giao dịch;
• chìa khoá căn hộ được bàn giao cho chủ mới.

Do có sự tham gia của một bên trung gian, có thể bán tài sản trong thời gian thực sự ngắn, vì vậy nếu bản thân chủ sở hữu không có cơ hội tự mình bán, thì phương án này được coi là giải pháp lý tưởng.

Sắc thái bán trả góp

Một số người mua không có khả năng chuyển ngay toàn bộ tiền mua căn hộ cho người bán nên họ yêu cầu trả góp. Làm thế nào để bán một căn hộ trả góp? Để làm được điều này, các sắc thái của quy trình được tính đến:

• sau khi hợp đồng được ký kết, lịch trình thanh toán sẽ được hình thành;
• đặt cọc bắt buộc với bản thảo chính thức của thỏa thuận;
• trả trước ít nhất phải bằng 70% tiền căn hộ;
• phần còn lại có thể được trả góp hàng tháng hoặc hàng quý;
• có thể quy định trước khả năng sử dụng vốn thai sản hoặc các lợi ích khác;
• thanh toán có thể được thực hiện bằng tiền mặt với bản vẽ bắt buộcbiên lai, thông qua két an toàn hoặc chuyển tiền không dùng tiền mặt.

Với những điều kiện như vậy, bên bán có nguy cơ ngay cả khi đăng ký cầm cố căn hộ, bên mua sẽ từ chối thanh toán số tiền còn lại. Do đó, bạn sẽ phải ra tòa. Người bán có thể tính lãi khi trả góp không.

Đặc điểm bán phòng trọ chung cư

Còn phòng ở chung cư thì khó bán. Làm thế nào để bán một căn hộ chung cư? Để làm điều này, các sắc thái được tính đến:

• hàng xóm có quyền từ chối đầu tiên, vì vậy ban đầu tài sản được cung cấp cho họ;
• nếu họ từ chối, thì việc từ chối được đưa ra bằng các giấy tờ chính thức có chứng nhận của cơ quan công chứng;
• bạn không thể bán một phòng cho người lạ với số tiền nhiều hơn số tiền đã được cung cấp cho bạn cùng căn hộ.

Nếu không, giao dịch như vậy không khác gì giao dịch mua bán căn hộ thông thường. Nếu bạn tìm hiểu kỹ về cách bán phòng trọ trong căn hộ chung cư một cách hợp lý thì trong tương lai sẽ không còn vấn đề gì về việc những người hàng xóm cũ đang cố gắng thách thức quyền của người mua đối với đối tượng đã mua. Do đó, bạn nên chính thức hóa mọi hành động với sự giúp đỡ của công chứng viên chứng nhận tài liệu.

Tôi có thể bán thế chấp không?

Ngay cả khi tự bán, người bán thường phải đối mặt với thực tế là người mua được yêu cầu mua bằng một khoản vay thế chấp. Quá trình này phức tạp và kéo dài,nhưng nếu bạn hiểu rõ về nó, thì sẽ không có vấn đề gì. Làm thế nào để bán một căn hộ khi thế chấp? Quy trình được thực hiện theo nhiều giai đoạn:

• tất cả các chi tiết của giao dịch do hai người tham gia thương lượng;
• hình thành hợp đồng sơ bộ;
• một khoản đặt cọc được phát cho người bán, trong đó biên lai sẽ được lập;
• đang tiến hành thẩm định tài sản và người mua trả tiền cho các dịch vụ của thẩm định viên độc lập;
• người bán chuyển tất cả các tài liệu về bất động sản, sau đó sẽ được gửi đến ngân hàng để tổ chức tin tưởng về tính thuần túy hợp pháp của giao dịch;
• sau khi được người cho vay chấp thuận, một hợp đồng tiêu chuẩn được ký kết giữa người bán và người mua;
• hợp đồng vay được ký với ngân hàng vay;
• một căn hộ đang được cấp cho chủ sở hữu mới ở Rosreestr, nơi mà rào cản về bất động sản cũng được khắc phục;
• một trích xuất từ USRN cùng với các tài liệu khác được chuyển đến ngân hàng;
• người bán nhận từ ngân hàng số tiền còn lại cho căn hộ của mình.

Do sự tham gia của ngân hàng, bạn có thể chắc chắn rằng số tiền sẽ thực sự được chuyển đến chủ sở hữu cũ của căn hộ. Thanh toán có thể được gửi bằng chuyển khoản ngân hàng hoặc có thể sử dụng ô ngân hàng.

Như vậy, nếu bạn hiểu rõ về cách thức bán căn hộ thì sẽ không gặp khó khăn gì trong quá trình này. Thủ tục có thể được thực hiện độc lập hoặc có sự tham gia của một bên trung gian. Nó được phép cho người mua trả góp hoặc bán với chi phí của khoản vay thế chấp do người mua phát hành. Tạiviệc chấp hành các điều kiện nhất định, thậm chí một phòng trong căn hộ chung cư được bán mà không gặp khó khăn. Đồng thời, điều quan trọng là phải chuẩn bị các giấy tờ về nhà ở và hiểu rõ các bước mà mỗi bên tham gia giao dịch phải tuân theo để quá trình mua bán được sạch sẽ và an toàn về mặt pháp lý.