Những điều cần biết khi mua nhà chung cư: tư vấn pháp lý

2024 Tác giả: Howard Calhoun | [email protected]. Sửa đổi lần cuối: 2023-12-17 10:44

Việc mua bất kỳ tài sản nào phải là một thủ tục có thẩm quyền và kỹ lưỡng, bao gồm việc kiểm tra tính pháp lý của giao dịch và lựa chọn chính xác tài sản đó. Các đối tượng trên thị trường được trình bày theo nhiều loại khác nhau, vì vậy bạn có thể chọn một căn hộ trong một tòa nhà mới hoặc bán lại. Trước khi lập hợp đồng, điều quan trọng là phải hiểu những điều cần biết khi mua căn hộ để chọn được loại hình bất động sản thực sự tối ưu và phù hợp với yêu cầu của người mua.

Cần lưu ý điều gì?

Bạn nên hiểu những điều cần biết trước khi mua căn hộ để phòng tránh những hậu quả tiêu cực có thể xảy ra trong quá trình này. Nhờ có cách tiếp cận phù hợp với vấn đề này mà có thể đảm bảo không có nhiều vấn đề.

Những điều cần biết khi mua căn hộ chung cư? Để làm được điều này, điều quan trọng là phải xem xét một số điểm quan trọng:

• phải kiểm tra tính thuần túy pháp lý của giao dịch, do đó, tất cả các tài liệu có sẵn cho người bán đều được nghiên cứu cẩn thận và chúng tôi mong muốn thực hiện việc này với sự trợ giúp của luật sư, cũng nhưbạn nên kiểm tra nhiều chứng chỉ và chứng nhận trực tiếp với Rosreestr và các cơ quan chính phủ khác;
• thông tin từ tài liệu được kiểm tra so với trạng thái thực tế của đối tượng, vì vậy nếu có sự khác biệt trong bố cục với dữ liệu có trong kế hoạch kỹ thuật, thì chúng ta có thể nói về quy hoạch bất hợp pháp hoặc tài liệu giả mạo, vì vậy nó được khuyến khích từ chối mua hàng như vậy;
• toàn bộ thủ tục mua lại phải có thẩm quyền về mặt pháp lý, do đó, nhiều giai đoạn của việc mua bán phải được hoàn thành và cũng nên mời luật sư;
• bản thân người mua có nghĩa vụ đảm bảo rằng đối tượng được chọn thực sự đáp ứng yêu cầu và mong muốn của mình.

Nếu bạn hiểu những điều quan trọng cần biết khi mua căn hộ, bạn có thể đảm bảo rằng sẽ chọn được bất động sản tối ưu cho cuộc sống.

Điều gì đáng báo động?

Có những điểm nhất định cần cảnh báo cho mọi người mua, bất kể đối tượng được chọn là thị trường sơ cấp hay thứ cấp.

Nếu người mua nghi ngờ về các yếu tố khác nhau, thì bạn cần đảm bảo rằng kết luận của một giao dịch như vậy là hợp pháp và hợp lệ.

Có giấy ủy quyền

Nếu bất động sản được bán không phải bởi chủ sở hữu, mà bởi một người được ủy thác có giấy ủy quyền, thì chúng tôi có thể nói rằng giao dịch như vậy có thể là bất hợp pháp.

Điều quan trọng là phải đảm bảo rằng giấy ủy quyền không bị giả mạo hoặc bị thu hồi, và khôngđã hết hạn. Bạn cũng cần kiểm tra xem tài liệu như vậy đã được tạo bởi một người đã qua đời hay chưa.

Không có gì lạ khi những kẻ lừa đảo tạo ra các tài liệu giả, trên cơ sở đó chúng đại diện cho quyền lợi của những công dân cao tuổi hoặc mất khả năng lao động. Một giao dịch như vậy rất dễ bị vô hiệu, do đó người mua mất tiền và bất động sản.

Căn hộ tư nhân

Nếu căn hộ gần đây thuộc sở hữu của người bán do tư nhân hóa, điều quan trọng là phải đảm bảo rằng tất cả các tài liệu đã được lập một cách chính xác. Ngoài ra, nếu có một số người thuê, thì tất cả họ phải đồng ý với quy trình này.

Mua căn hộ bán lại, những điều bạn cần biết? Trước tiên, bạn cần đảm bảo rằng không có người trái phép nào được đăng ký trong tài sản, những người có thể yêu cầu đối tượng này trong tương lai.

Đặc biệt cần phải kiểm tra sự vắng mặt của trẻ vị thành niên đã đăng ký trong cơ sở, vì sẽ rất khó để viết chúng ra ngay cả khi thông qua tòa án.

Lịch sử nổi tiếng của căn hộ

Bạn cần biết gì khi mua căn hộ để đảm bảo tính chính xác và hình thức của giao dịch? Cần phải kiểm tra trước lịch sử của đối tượng hiện có.

Nếu có bằng chứng cho thấy thủ tục chuyển nhượng đã được thực hiện trước đó, điều này có thể được coi là đáng nghi ngờ và chủ sở hữu là các công ty hoặc cơ quan chính phủ khác nhau, thì tốt hơn là từ chối mua hàng như vậy.

Chuyển quakế thừa

Đang có ý định mua căn hộ chung cư, người mua đi bán lại nên biết những gì để phòng tránh những hậu quả xấu có thể xảy ra? Để làm được điều này, người ta đã nghiên cứu cách người bán có được quyền sở hữu đối tượng này.

Thường các căn hộ chung cư được thừa kế. Nếu người thừa kế đang cố gắng gấp rút tài sản, thì có khả năng:

• nhà ở bất hợp pháp;
• đối tượng được yêu cầu bởi các công dân khác, những người có tất cả các quyền để xa lánh nó;
• các phương pháp bất hợp pháp khác nhau đã được sử dụng để người bán chiếm đoạt đối tượng.

Khi có các yếu tố trên, căn hộ đã mua trong tương lai có khả năng mất trắng.

Sự hiện diện của một sự cản trở

Nếu bạn dự định mua một căn hộ đã thế chấp, bạn cần biết những gì để không bị mất tài sản như vậy trong tương lai? Đối tượng có thể được cầm cố cho ngân hàng, thừa phát lại hoặc các tổ chức khác. Trước tiên, bạn cần kiểm tra thông tin này. Tiếp theo, bạn cần đảm bảo rằng quá trình bán bất động sản được thực hiện với sự đồng ý hoàn toàn của bên nhận thế chấp.

Nếu một vụ kiện chống lại chủ sở hữu căn hộ, thì việc mua lại như vậy phải được hủy bỏ.

Sắc thái của việc mua trong một tòa nhà mới

Nếu bạn có nhu cầu mua căn hộ tại tòa nhà mới, bạn cần biết những gì để đảm bảo mua được chính chủ và có thẩm quyền? Ban đầu, đối với điều này, một số điểm quan trọng đối với mỗi người mua được phân tích:

• vị trí, cơ sở hạ tầng sẵn có và sự thuận tiện của vị trí so với nơi làm việc hoặccác đối tượng khác;
• chi phí của 1 sq. m., và nó phải thấp hơn giá bất động sản trên thị trường thứ cấp;
• việc có hoặc không có lịch sử pháp lý, và tốt nhất là mua một đối tượng trực tiếp từ nhà phát triển, điều này thực tế làm giảm khả năng gian lận và thực tế là các bên thứ ba có thể yêu cầu căn hộ;
• khả năng nhận được gói trả góp hoặc thế chấp nếu người mua không có đủ tiền cần thiết cho việc mua lại như vậy.

Mua căn hộ tại tòa nhà mới, bạn cần biết những gì? Để hoàn tất giao dịch hiện tại, các thông số sau được đánh giá:

• ban đầu, tất cả dữ liệu được cung cấp bởi công ty hợp đồng liên quan trực tiếp đến việc xây dựng cơ sở này đều được nghiên cứu cẩn thận và điều này bao gồm các giấy phép và tài liệu tài chính khác nhau;
• thông tin về nhà phát triển đang được kiểm tra, vì vậy điều quan trọng là phải lấy dữ liệu về thời gian tổ chức đã hoạt động trên thị trường, những đối tượng nào đã được xây dựng, có bao nhiêu vụ kiện mở với người mua và cả đánh giá những người đã mua căn hộ từ công ty này đã được nghiên cứu;
• bạn nên đích thân đến công trường để kiểm tra xem ngôi nhà đang ở giai đoạn xây dựng nào, và bạn cũng có thể trao đổi với những người trực tiếp xây dựng, điều này thường cho phép bạn tìm ra những sắc thái quan trọng về cấu trúc;
• nếu DDU được tạo ra, điều quan trọng là phải đảm bảo rằng có tất cả các mục cần thiết trong nhiệm vụ và trách nhiệm của nhà phát triển, và nếu chúng bị thiếu, thìbạn nên sửa lại tài liệu hoặc thậm chí liên hệ với Rospotrebnadzor.

Đã tìm ra những điều cần biết khi mua căn hộ ở thị trường sơ cấp, mỗi người có thể tự bảo vệ mình trước những trường hợp mua lại kém chất lượng, đi kèm với đó là sự phức tạp của việc đăng ký quyền sở hữu.

Tính năng mua nhà trả góp

Thông thường, mọi người chỉ đơn giản là không có đủ tiền cần thiết để mua bất động sản. Trong trường hợp này, nên làm thủ tục vay tín chấp ngân hàng. Nếu bạn dự định mua một căn hộ theo hình thức thế chấp, bạn cần biết những gì để có thể lường trước được tất cả những rủi ro và bất lợi có thể xảy ra khi mua lại? Đối với điều này, một số điểm được tính đến:

• chắc chắn là căn hộ được cầm cố với ngân hàng nên sẽ không thể bán nhà ở hoặc sang tên đổi chủ khác trước khi kết thúc thời hạn vay nếu không được sự cho phép và tham gia của ngân hàng;
• sẽ phải bảo hiểm căn hộ hàng năm;
• trước khi đăng ký khoản vay, bạn sẽ phải tiến hành thẩm định tài sản;
• không được thực hiện quá trình tái phát triển hoặc các quy trình quan trọng khác với đối tượng.

Để mua căn hộ thế chấp, điều quan trọng là phải chọn đúng người cho vay, cũng như mua chính sách bảo hiểm từ một công ty được công nhận.

Ưu điểm khi mua nhà trả góp

Nếu định mua căn hộ, người mua cần biết những điều gì khi sử dụng vốn vay? Các lợi ích của việc mua lại này bao gồm:

• ngân hàng tự kiểm tra trước khi ký hợp đồngngười bán, được đánh giá lịch sử tín dụng, điều kiện tài chính, độ tin cậy của công việc, yêu cầu mở và các tính năng khác, vì vậy nếu ngân hàng từ chối cho vay, bạn có thể chắc chắn rằng có một số lượng lớn các khoản nợ trong công việc của nhà phát triển;
• tất cả các giấy tờ đều được kiểm tra bởi bộ phận pháp lý của ngân hàng, vì vậy nếu được cấp thế chấp, người mua có thể chắc chắn rằng tất cả các giấy tờ của người bán là hợp pháp, với những thông tin cần thiết và đáng tin cậy;
• tiền ngân hàng được chuyển trực tiếp cho nhà phát triển, điều này ngăn chặn khả năng các bên thứ ba có thể yêu cầu các khoản tiền này;
• Nhân viên ngân hàng với quyền hạn cần thiết sẽ đánh giá bổ sung tình trạng của căn hộ và xác định tất cả các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của căn hộ, giúp loại bỏ khả năng gian lận hoặc định giá quá cao.

Như vậy, do có sự tham gia của ngân hàng nên có thể đảm bảo tính hợp pháp của giao dịch.

Sắc thái mua đi bán lại

Điều bạn cần biết khi mua căn hộ nằm trên thị trường thứ cấp? Một giao dịch như vậy được coi là cụ thể và phức tạp nhất. Điều này là do nhiều rủi ro, trong đó có thực tế là các bên thứ ba có thể yêu cầu bất động sản.

Các sắc thái quan trọng nhất của việc mua hàng như vậy là:

• rủi ro pháp lý, vì có các quan hệ pháp lý đa chiều và cũng cần phải kiểm tra tính thuần túy của giao dịch và sự tuân thủ của tất cả các tài liệu của người bán với nhiều yêu cầu pháp lý;
• rủi ro kỹ thuật. Nguyên nhân là do bản thân căn hộ có thể có nhiều vấn đề tiềm ẩn khác nhau, thể hiện do vận hành không đúng các tiện ích, không tuân thủ các yêu cầu vệ sinh của cơ sở hoặc các khó khăn khác đã được xác định trong quá trình vận hành căn hộ.

Để giảm thiểu rủi ro, nên nhờ sự trợ giúp của môi giới bất động sản hoặc luật sư. Ngoài ra, tất cả các giấy tờ của người bán phải được công chứng. Các bản sao phải được làm bằng giấy tờ, và điều quan trọng nữa là phải kiên quyết hình thành hành vi chuyển giao đối tượng.

Các chi tiết cụ thể khi mua với môi giới bất động sản

Nhiều người tìm kiếm sự trợ giúp của chuyên gia trong quá trình tìm kiếm bất động sản tốt nhất. Do đó, người dân quyết định việc mua căn hộ thông qua môi giới bất động sản sẽ được thực hiện. Bạn cần biết gì về điều này?

Bạn chỉ cần chọn những công ty đáng tin cậy cung cấp dịch vụ chất lượng. Bản thân người môi giới phải thường xuyên đồng hành trong giao dịch. Ngoài ra, công ty phải kiểm tra tính hợp pháp của giao dịch.

Nghiên cứu chất lượng bất động sản

Để mua được một căn hộ thực sự chất lượng và tiện nghi, bạn cần chú ý một số điểm, bao gồm:

• kiểm tra trạng thái của các tiện ích;
• bạn cần đảm bảo rằng chủ sở hữu hiện tại không thực hiện việc tái phát triển bất hợp pháp, vì vậy dữ liệu từ kế hoạch kỹ thuật được kiểm tra so với tình trạng thực tế của tài sản;
• đánh giá tình trạng sửa chữa, chất lượng của cửa sổ và cửa ra vào hiện có, cũng như các yếu tố quan trọng khác.

Nếu căn hộ hoàn toàn phù hợp vớiyêu cầu của người mua, sau đó bạn có thể bắt đầu kiểm tra pháp lý.

Cách kiểm tra căn hộ?

Trước khi có được bất kỳ tùy chọn nào đã chọn, cần phải lấy một trích xuất từ USRN cho tùy chọn đó, trong đó có các thông tin sau:

• có hoặc không có vật cản;
• số chủ cũ;
• số lượng người đã đăng ký, và nếu có trẻ vị thành niên trong số họ, thì bạn nên từ chối việc mua lại như vậy;
• cho biết cách người bán nhận được đối tượng này.

Bạn thậm chí có thể tự lấy tài liệu này bằng cách sử dụng trang web của Dịch vụ Thuế Liên bang.

Làm thế nào để kiểm tra người bán?

Người bán được kiểm tra theo nhiều cách khác nhau:

• trong Dịch vụ Thuế Liên bang, bạn cần đảm bảo rằng hộ chiếu của công dân là chính hãng;
• nên yêu cầu chứng chỉ xác nhận năng lực pháp lý của người bán và không có khuyết tật về tâm thần;
• nếu có giấy ủy quyền thì mới kiểm tra tính hợp pháp.

Việc kiểm tra chủ sở hữu của một đối tượng không khó với sự giúp đỡ của các tổ chức chính phủ khác nhau.

Như vậy, nếu mỗi người biết những thông tin cần có khi mua căn hộ, thì bạn có thể tin tưởng vào việc mua bất động sản thực sự chất lượng cao và tối ưu. Nó sẽ không chỉ đáp ứng các yêu cầu của một công dân, mà giao dịch cũng sẽ sạch về mặt pháp lý. Quá trình thẩm định bất động sản phụ thuộc vào việc căn hộ nằm trênthị trường sơ cấp hoặc thứ cấp. Nó cũng tính đến việc liệu một khoản thế chấp có được cấp cho một vụ mua lại như vậy hay không và liệu các dịch vụ của một nhà môi giới có được sử dụng hay không. Đồng thời, điều quan trọng là phải đánh giá chất lượng của đối tượng và độ tinh khiết của giao dịch theo những cách khác nhau.