Vấn đề về cho vay thế chấp ở Nga

2024 Tác giả: Howard Calhoun | [email protected]. Sửa đổi lần cuối: 2023-12-17 10:44

Khái niệm "thế chấp" đã xuất hiện trong tiếng Nga cách đây không lâu. Tuy nhiên, ít người biết rằng dịch vụ cho người dân nước này vay tiền mặt để mua nhà ở đã có từ năm 1917. Điều đáng nói là trong những ngày đó, các hoạt động như vậy rất phổ biến, vì các giao dịch như vậy được quản lý chặt chẽ. Tuy nhiên, khi nhà ở bắt đầu được phân phối, cách làm này đã mất đi và nó chỉ được tiếp tục lại trong thời gian gần đây.

Ngày nay, thật không may, những giao dịch như vậy được kết hợp giữa các công dân với những điều khó chịu nhất. Điều này không có gì đáng ngạc nhiên, bởi vì hiện nay các vấn đề về cho vay thế chấp ở Nga và triển vọng phát triển của loại hình dịch vụ này là khá gay gắt. Điều gì xảy ra với các khoản vay. Tại sao bây giờ họ ít nổi tiếng và nhận nhiều chỉ trích?

Bất động sản riêng của công dân và trợ cấp

Trước hết, các vấn đề của việc cho vay thế chấp bắt đầu với thực tế là ngày nay chỉ có 10% công dân có không gian sống riêng, với tổng diện tích vượt quá 18 m² / người. Dựa trên điều này, chỉ 1% người có thể mua bất động sản trêntiền kiếm được.

Cuối cùng, người dân không thấy lối thoát nào khác, làm thế nào để có được một khoản thế chấp, mặc dù trong những điều kiện bất lợi nhất. Đồng thời, căn cứ vào tình hình kinh tế, hầu hết các đối tượng vay vốn nên nhận được sự hỗ trợ của Nhà nước. Tuy nhiên, điều này không phải lúc nào cũng có thể thực hiện được do số lượng lớn người dân trong nước muốn nhận trợ cấp của chính phủ. Cho đến nay, hơn 20 triệu công dân Liên bang Nga muốn được thế chấp tài sản. Dựa trên những con số điên rồ này, rõ ràng là các chủ đầu tư cần phải liên tục xây nhà, điều này gần như không thể thực hiện được trong một thời gian ngắn như vậy.

Vấn đề chính của việc cho vay thế chấp ở Nga là trong tình trạng này, nhà nước sẽ chỉ có thể cung cấp cho tất cả những người có nhu cầu về nhà ở theo các chương trình xã hội trong 26 năm.

Cũng cần lưu ý rằng khung pháp lý về cho vay thế chấp trong nước vẫn còn khá thô sơ. Do đó, các vấn đề khác nảy sinh cả với các khoản vay mua nhà và với việc cung cấp các khoản trợ cấp.

Lạm phát

Có vẻ như, mối quan hệ giữa tình hình kinh tế được cải thiện trong nước và các vấn đề phát triển cho vay thế chấp là gì? Đúng vậy, trên thực tế, khoảng 15 năm trước, tình hình trong bang rất khó khăn, và mức độ lạm phát theo nghĩa chân thực nhất của từ này đã vượt quá quy mô. Hôm nay tình hình có vẻ khả quan hơn nhiều, nhưng vẫn còn lâu mới ổn định hoàn toàn. Trước hết, điều này liên quan đến hệ thống tín dụng.

Do tình hình không ổn địnhCông dân chỉ đơn giản là không muốn giữ tiền của họ trong ngân hàng. Theo đó, các tổ chức tín dụng quốc doanh đơn giản là không có tiền để cho dân chúng vay. Điều này cũng dẫn đến lãi suất hàng năm cao hơn và các điều kiện cho vay bất lợi khác.

Cuối cùng, thế chấp không phải là một sản phẩm đại chúng, mà là một dịch vụ không phải ai cũng có thể mua được.

Tình hình kinh tế chung

Mọi người đều biết rằng thế chấp là một khoản vay sẽ trả hết sau một thời gian khá dài. Theo quy định, khoản vay như vậy được cấp trong thời hạn lên đến 20 - 30 năm. Do đó nảy sinh các vấn đề về cho vay thế chấp ở Liên bang Nga.

Thực tế là các ngân hàng cung cấp các khoản vay dài hạn như vậy ít nhất phải có một số đảm bảo thanh toán để không làm mất sự ổn định kinh tế của họ. Ngược lại, bản thân những người đi vay cũng muốn chắc chắn rằng họ sẽ có thể trả hết căn nhà mà họ đã trả trước khá ấn tượng. Nhưng làm thế nào bạn có thể nhận được bất kỳ đảm bảo nào nếu thu nhập của dân số thay đổi theo định kỳ? Điều này dẫn đến những thăng trầm tài chính, do đó có liên quan mật thiết đến tình hình kinh tế chung trên thế giới.

Dựa trên điều này, các tổ chức tín dụng buộc phải tính đến rủi ro và trong trường hợp không thanh toán khoản vay, sẽ thu tiền phạt từ người vay. Đó là lý do tại sao không phải ai cũng có thể vay thế chấp ngày nay, vì trong trường hợp chậm trễ hoặc không có khả năng trả khoản vay đã vay, một người phải cung cấp các nguồn lực khác mà ngân hàng có thể tính đến.nợ chưa trả.

Khả năng thanh toán của công dân thấp

Nếu chúng ta nói về các vấn đề và triển vọng phát triển của cho vay thế chấp, thì bạn cần hiểu rằng ngành này phụ thuộc trực tiếp vào chính cư dân của quốc gia đó, hay nói đúng hơn là vào mức thu nhập của họ. Ngày nay, hơn 60% dân số có nhu cầu cải thiện điều kiện nhà ở. Có vẻ như một khoản thế chấp có thể là một sự cứu rỗi thực sự cho những người này. Nhưng, thật không may, không phải ai cũng có thể cung cấp cho ngân hàng các giấy tờ cần thiết để xác nhận mức thu nhập.

Theo các điều khoản của cho vay thế chấp, một khoản vay được cung cấp cho một người nếu khoản thanh toán hàng tháng không quá 40% thu nhập chính thức của người dân và người thân của họ. Do đó, nếu mỗi tháng người vay trả khoảng 30 nghìn rúp, thì anh ta sẽ kiếm được ít nhất 75 nghìn rúp.

Thật không may, ngày nay mức lương trung bình không đạt đến mức này. Điều này dẫn đến các vấn đề bổ sung cho việc cho vay thế chấp mua nhà. Nhiều công dân, trong nỗ lực để có được một khoản vay đáng mơ ước, đã chỉ ra mức lương tăng cao trong chứng chỉ và sau đó không thể đối phó với các nghĩa vụ cho vay.

Độc quyền thị trường

Thị trường nhà ở sơ cấp ở Nga vẫn "mờ đục". Không có quá nhiều công ty tham gia vào việc xây dựng nhà ở, và do đó thực tế không có sự cạnh tranh giữa các công ty. Do đó, các chủ đầu tư có thể đủ khả năng để giữ giá bất động sản ở mức khá cao,dẫn đến độc quyền ảo và tỷ lệ cao hơn cho các khoản vay trả góp ban đầu và tiếp theo.

Theo đó, giải pháp duy nhất cho các vấn đề của việc cho vay thế chấp là giảm giá cho các tòa nhà mới. Muốn vậy, việc phát triển thị trường xây dựng là cần thiết. Nếu các công ty phát triển mới xuất hiện trong nước, điều này không chỉ giúp giảm chi phí nhà ở mà còn mang lại lợi ích cho người dân. Chỉ khi đó, thế chấp mới trở thành một sản phẩm công cộng.

Phương thức đầu tư

Tiếp tục xem xét các vấn đề của việc cho vay thế chấp, điều đáng lưu ý là tiền đến ngân hàng từ các cá nhân thường được lưu trữ ở đó không quá 1 năm.

Ngân sách nhà nước và các tổ chức tài chính đơn giản là không có đủ tiền để cung cấp các khoản trợ cấp ưu đãi. Để thiết lập các chương trình của nhà nước nhằm hỗ trợ người dân về các khoản thế chấp, cần phải ổn định thị trường chứng khoán. Điều này có nghĩa là các vấn đề về cho vay thế chấp ở Nga sẽ được giải quyết một phần sau khi các cổ phiếu và giấy tờ có giá trị bắt đầu được mua bán tích cực.

Đây có thể là một "nguồn cấp dữ liệu" tốt cho các tổ chức tài chính cung cấp các khoản vay để mua nhà. Vì trong trường hợp này, các ngân hàng sẽ nhận tiền không phải từ cá nhân mà từ các pháp nhân, sau đó tiền sẽ được lưu trữ (tương ứng và được chuyển) trong một thời gian dài hơn.

Chính sách di cư

Mọi người đều biết rằng ở thủ đô và các thành phố lớn của Ngađời sống khấm khá hơn các vùng. Vì vậy, không có gì ngạc nhiên khi mọi người thích chuyển đến những nơi có tình hình ổn định và thịnh vượng hơn. Hàng năm, một lượng lớn người di cư từ khắp nơi đổ về Moscow, St. Petersburg và các siêu đô thị khác. Về vấn đề này, nhu cầu về nhà ở cũng ngày càng tăng cao, kéo theo đó là các căn hộ chung cư cũng được đánh giá cao hơn. Theo đó, lãi suất cho vay cũng đang tăng lên, và dân số đang phải đối mặt với những vấn đề mới về cho vay thế chấp.

Để giải quyết chúng, cần thực hiện các biện pháp toàn diện không chỉ ảnh hưởng đến các tổ chức xây dựng và tín dụng mà còn nhằm cải thiện nền kinh tế vi mô của đất nước. Tất nhiên, những vấn đề toàn cầu như vậy không thể được giải quyết trong một sớm một chiều.

Số lượng các chương trình xã hội

Vay mua nhà là một trong những công cụ ra đời nhằm giải quyết vấn đề cho vay thế chấp. Cho đến nay, có một số hoạt động nhằm cải thiện điều kiện cho các gia đình trẻ, giáo viên, quân nhân và các bộ phận dân cư khác. Tuy nhiên, theo thống kê, hầu hết các chương trình này cần một số cải tiến nghiêm túc.

Trợ cấp bổ sung đã được phát triển cho các bác sĩ trẻ và các gia đình đông con. Nhưng tin xấu là hầu hết các tổ chức tài chính chỉ đơn giản là không quan tâm đến các chương trình như vậy, vì trong trường hợp này thu nhập của họ sẽ giảm. Tình huống duy nhất khi ngân hàng cho vay thế chấp xã hội là khi thiệt hại tài chính do chính nhà nước bù đắp.

Vì vậy, các vấn đề của sự phát triển cho vay thế chấp ở Nga thực sự mang tính chất toàn cầu và không thể giải quyết chúng trong chốc lát. Tuy nhiên, nhà nước đang thực hiện các biện pháp tích cực để giảm tỷ lệ cho vay mua nhà.

Trong vài năm qua, một số lượng lớn các ngân hàng đã được đưa vào danh sách những người cung cấp dịch vụ như vậy cho người dân. Nhiều người trong số họ đưa ra những điều kiện thuận lợi hơn, và mọi người có quyền lựa chọn. Điều này cho thấy rằng nhà nước đã đánh giá tất cả các vấn đề tồn tại của việc cho vay thế chấp và các cách giải quyết chúng đã được vạch ra. Do đó, nhà ở sẽ sớm có giá cả phải chăng hơn đối với công dân Nga. Với sự phát triển của các chương trình xã hội và sự xuất hiện của các công ty xây dựng mới, tình hình mua bất động sản đang dần ổn định.

Triển vọng phát triển của thế chấp

Nếu chúng ta nói về tương lai của việc cho vay nhà ở, thì mọi thứ trực tiếp phụ thuộc vào nhu cầu. Vì ngày nay không có giải pháp thay thế nào có thể thay thế thế chấp, nên có thể dễ dàng kết luận rằng theo thời gian, sự phổ biến của hướng này sẽ chỉ phát triển.

Nói về những vấn đề và triển vọng phát triển của hình thức cho vay cầm cố, hầu hết các chuyên gia đều đưa ra những dự báo khá lạc quan. Tuy nhiên, cho đến nay chủ yếu tập trung vào các nhà quản lý cấp trung, những người có mức lương ổn định hơn.

Nếu chúng ta nói về biến động tỷ giá, ngày nay chúng cao hơn 5% so với tỷ lệ lạm phát. Với sự sụt giảm mạnh của họ, các ngân hàng sẽ gặp vấn đề tài chính có thể dẫn đếnthiếu các chương trình thế chấp.

Cũng cần lưu ý rằng hiện nay, với hình thức cho vay thế chấp, các tổ chức tài chính được bảo hiểm trước những rủi ro có thể xảy ra thông qua thế chấp tài sản. Tuy nhiên, điều này không bảo vệ họ khỏi khả năng phá sản của người đi vay. Nếu một vụ vỡ nợ xảy ra, thì số tiền bảo hiểm của người đã vay sẽ chỉ bao trả một phần nợ gốc. Dựa trên điều này, cấu trúc tài chính rủi ro hơn chính bản thân người dân. Do đó, điều quan trọng là phải tính đến tất cả các rủi ro tín dụng và phát triển các chương trình phù hợp.

Cách giải quyết vấn đề

Nếu các ngân hàng chắc chắn bồi thường 100% cho những tổn thất có thể xảy ra, thì người đi vay sẽ không phải chịu những yêu cầu khắt khe như vậy đối với việc thế chấp và khoản trả trước có thể được giảm đáng kể.

Ngày nay, để đảm bảo tài sản của mình, các tổ chức tài chính yêu cầu người vay phải đóng góp một phần tiền mua nhà, số tiền này sẽ được thanh toán khi đăng ký vay và lên tới khoảng 30% chi phí của toàn bộ căn hộ. Tất nhiên, không phải ai cũng có thể gửi một số tiền như vậy tại một thời điểm. Điều này buộc người dân phải thuê căn hộ thay vì vay ngân hàng dài hạn.

Ở Mỹ, vấn đề này đã được giải quyết, và ngày nay các ngân hàng Mỹ cho vay không trả trước, tức là 100% chi phí căn hộ. Điều này trở nên khả thi ngay sau khi hệ thống rủi ro thế chấp phát triển. Nếu cách làm này bắt đầu có hiệu quả ở Nga, thì sau một thời gian, các ngân hàng trong nước cũng sẽ bắt đầu phát hành các khoản vay lớn hơn.

Tuy nhiên, không phải mọi thứ đều đơn giản như vậy. Nói về cho vay thế chấp, các vấn đề và triển vọng cho giải pháp của họ, chúng ta không nên quên về rủi ro thị trường. Thực tế là có khả năng giá nhà ở sẽ giảm mạnh. Tình trạng này sẽ ảnh hưởng tiêu cực đến cả người vay và tổ chức tín dụng.

Khi mua một không gian sống, ai cũng muốn chắc chắn rằng theo thời gian, giá trị của nó không những không giảm mà còn tăng lên rõ rệt. Nhờ đó, sau 10 năm, bạn có thể kiếm khá nhiều tiền nhờ bán một căn hộ. Tình hình như vậy cũng không có lợi cho ngân hàng, vì trong trường hợp này, ngân hàng sẽ buộc phải giảm lãi suất hàng năm. Do đó, cho đến khi thị trường bất động sản ổn định, sẽ khó đạt được các điều kiện cho vay tối ưu trong lĩnh vực này.

Ngoài ra, điều đáng chú ý là rủi ro thanh khoản. Nó có nghĩa là xác suất ngân hàng không thể hoàn thành nghĩa vụ của mình trong thời hạn xác định do sự mất cân đối của tài sản hiện có. Trong trường hợp này, các khoản nợ sẽ không đủ cho các khoản thanh toán cần thiết.

Tình huống như vậy xảy ra bởi vì các khoản vay thế chấp được hình thành bằng các khoản vay và tiền gửi ngắn hạn. Và đến lượt họ, họ miễn cưỡng thu hút công dân.

Như vậy, sẽ có thể đạt được sự ổn định trong lĩnh vực cho vay thế chấp chỉ khi vấn đề này được giải quyết theo tất cả các hướng được mô tả ở trên. Càng nhiều công dân vay thế chấp, gửi tiền và các khoản vay nhỏ thì các tổ chức tài chính càng có nhiều nguồn lực hơn.các tổ chức. Điều tương tự cũng xảy ra đối với các công ty xây dựng, cũng như các chương trình của chính phủ đang chậm bắt đầu phát triển.