Đại lý - đó là gì?

2024 Tác giả: Howard Calhoun | [email protected]. Sửa đổi lần cuối: 2023-12-17 10:44

Ngày nay, một trong những chỉ số chính về hạnh phúc của một người dân bình thường là sự sẵn có của bất động sản. Và tất cả là do giá nhà đất đã tăng cao ngất ngưởng và không dừng lại ở mức đã đạt được. Không có gì đáng ngạc nhiên trong thực tế là nhiều người tiếp cận việc lựa chọn nhà ở với trách nhiệm cao nhất - xét cho cùng, đối với nhiều người, đây gần như là giao dịch mua chính trong đời, có thể không phải lặp lại.

Khi những người mua trong tương lai phải đối mặt với các khái niệm về nhà ở chính và thứ cấp, thì những nghi ngờ và tranh chấp bắt đầu. Đối với một số người, một tòa nhà mới có vẻ có lợi hơn do giá thị trường thấp, và nó không phải là không có những lợi thế khác. Nhưng điều này không có nghĩa là thị trường sơ cấp có thể được coi là lý tưởng, và căn hộ đã từng sở hữu đã trở nên phát triển quá mức với những thiếu sót. Hãy cùng tìm hiểu yếu tố cấu thành nhà ở thứ cấp, ưu và nhược điểm của nó.

Đại lý - đó là gì?

Trước hết, chúng ta hãy hiểu khái niệm chính nó. Đối với nhiều người, thị trường nhà ở thứ cấp chỉ có thể được thể hiện bằng các căn hộ chung cư cũ. Có nghĩa là, sẽ không có cuộc nói chuyện về bất kỳ cách bố trí mới và điều kiện sống hiện đại nàokhông thể. Ngoài ra, còn có thang máy cũ, đồng hồ đo, hệ thống dây điện và đường ống. Và những người hàng xóm để lại nhiều điều đáng mong đợi, trong khi những cá tính đáng ngờ không ổn định trong các tòa nhà mới.

Không còn nghi ngờ gì nữa, có một số sự thật trong những tuyên bố này. Nhưng ngay cả trên thị trường thứ cấp, căn hộ chung cư lại khác. Nhà ở thứ cấp - điều này có nghĩa là tài sản đó đã được cấp quyền sở hữu. Đó là, sự khác biệt chính để tách thị trường sơ cấp khỏi thị trường thứ cấp là sự hiện diện của hồ sơ chuyển nhượng tài sản trong Sổ đăng ký trạng thái thống nhất.

Căn hộ đã qua sử dụng luôn cũ?

Tại sao chúng ta không nên cho rằng nhà ở thứ cấp nhất thiết phải là nhà cũ nát? Bởi vì một căn hộ trong một tòa nhà mới cũng có thể là một căn hộ đã qua sử dụng - không ai bán một căn hộ hoàn toàn mới trong một ngôi nhà mới xây do chuyển đi hoặc do các trường hợp khác? Ngoài ra, nếu không phải tất cả các căn hộ đều được bán sau khi nhà mới đi vào hoạt động, chủ đầu tư sẽ đăng ký tài sản cho chính mình và nhà ở không có người sử dụng sẽ tự động trở thành thứ cấp.

Căn hộ nào trên thị trường thứ cấp?

Sessary nhà ở là một lựa chọn phong phú của các căn hộ thuộc nhiều loại và đặc điểm. Các chuyên gia bất động sản phân biệt một số loại bất động sản trên thị trường này, được phân loại theo đặc điểm vật lý và mức giá trị:

• Nhà ở cấp thấp - chung cư trong các ngôi nhà xây dựng năm cũ, cao từ 2-3 tầng. Trong các cơ sở như vậy, thường không cóthông tin liên lạc chính là thoát nước và cấp nước. Các ngôi nhà thường được sưởi ấm bằng lò sưởi.
• Mặt bằng tiêu chuẩn - nhà ở thứ cấp thông thường, căn hộ một phòng hoặc hai phòng trong các tòa nhà điển hình cao từ 5-16 tầng.
• Căn hộ cao cấp - chỗ ở trong những ngôi nhà hiện đại và điển hình, được đặc trưng bởi sự thoải mái tăng lên. Đặc trưng bởi sự hiện diện của các phòng tiện ích như phòng đựng thức ăn và phòng thay đồ, cũng như số lượng phòng tắm nhiều hơn so với các cơ sở thông thường.
• Nhà ở sang trọng - bất động sản hạng A, đặc điểm của nó là sự hiện diện của một khu nhà tráng lệ, bãi đậu xe, nhân viên hướng dẫn và nhân viên bảo vệ. Theo quy định, trong những ngôi nhà sang trọng, không quá 30 căn hộ.

Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá

Cần lưu ý rằng giá căn hộ có thể dao động tùy thuộc vào vị trí của ngôi nhà và sự sẵn có của cơ sở hạ tầng phát triển trong khu vực nhà ở. Vì vậy, một căn hộ một phòng tiện nghi và đầy đủ tiện nghi thuộc loại cải tiến, nằm ở ngoại ô thành phố, có thể có giá thấp hơn nhiều so với một căn hộ một phòng khiêm tốn trong một ngôi nhà kiểu cũ ở trung tâm. Giá cả cũng bị ảnh hưởng bởi tình trạng vật chất của cơ sở và khu vực của họ.

Nhược điểm của căn hộ trên thị trường thứ cấp là gì?

Mặc dù nhà ở thứ cấp không nhất thiết phải là nhà ở "hạng hai", nhưng bất động sản như vậy không phải là không có một số nhược điểm. Chúng tôi sẽ không tính đến các vấn đề liên lạc trong những ngôi nhà thực sự cổ. Ví dụ, hãy xem xét một căn hộ thoải mái trong một ngôi nhà được thiết kế mới. Ngay cả ở đâychủ sở hữu mới có thể mong đợi cạm bẫy:

• "Lịch sử pháp lý" chung cư không rõ ràng. Từ lâu người ta đã biết đến những câu chuyện về những người chủ tài sản phục vụ thời gian ở những nơi không quá xa xôi, hoặc trong một phòng khám tâm thần. Theo quan điểm này, ngôi nhà thứ hai giống như một con lợn đang bị chọc tiết.
• Nợ chưa thanh toán tiền điện nước hoặc các khoản thanh toán khác, bị thừa phát lại bắt giữ căn hộ vì không trả nợ.
• Không đúng hồ sơ căn hộ. Nếu sự thật như vậy được phát hiện ra sau khi chủ sở hữu mới mua, hợp đồng mua bán sẽ bị vô hiệu và giao dịch bị hủy bỏ.
• Hàng xóm không ưa. Đối với một số người, vấn đề này có vẻ không đáng kể. Tuy nhiên, khi các cuộc thăm dò dân số cho thấy, những người hàng xóm ồn ào và tai tiếng thường kích động một số công dân thay đổi nơi ở của họ.
• Giá. Dù muốn hay không, nhà ở thứ cấp rẻ tiền chỉ có thể là ở Stalin hoặc Khrushchev với những đường ống cũ kỹ và gỉ sét. Trong các trường hợp khác, giá căn hộ trên thị trường thứ cấp trong các tòa nhà mới cao hơn đáng kể so với giá căn hộ chưa được đưa vào vận hành.
• Một điều nhỏ không dễ chịu nhất không cho phép bạn tiết kiệm tiền khi mua căn hộ: ngày nay hầu như không thể mua nhà thứ cấp mà không qua trung gian. Chủ nhà muốn chuyển sang chuyên gia để nhanh chóng bán tài sản của họ. Và họ cộng hoa hồng của mình vào chi phí - sau cùng, ai đó phải trả tiền cho công việc của các đại lý bất động sản.

Ưu điểm của thị trường nhà ở thứ cấp

Bất chấp một số tồn tại, các chuyên gia bất động sản đang tích cực bảo vệ thị trường thứ cấp. Có những lý do khá hợp lý cho điều này:

• Có nhiều ưu đãi trên thị trường. Điều này cho phép người mua chọn khu vực, hạng mục và loại nhà ở sẽ đáp ứng yêu cầu của mình.
• Thế chấp nhà ở thứ cấp được cung cấp sẵn sàng hơn và ở mức thấp hơn. Điều này là do rủi ro thấp hơn cho ngân hàng khi giao dịch bất động sản.
• Căn hộ đang ở chế độ "mua để ở". Không giống như một tòa nhà mới, khi ngôi nhà chưa sẵn sàng, theo các tài liệu, căn hộ vẫn chưa tồn tại, và sau khi vận hành, công việc hoàn thiện lâu dài thường được yêu cầu nhiều nhất.
• Giá nhà thứ cấp tất nhiên cao hơn giá của một căn hộ trong một tòa nhà mới, nhưng điều này còn bù đắp cho việc thiếu nhu cầu sửa chữa và trang trí.

Các ngân hàng cảm thấy thế nào về thị trường thứ cấp?

Như đã lưu ý, các khoản thế chấp cho nhà ở thứ cấp được các tổ chức tín dụng cung cấp thường xuyên hơn nhiều so với các tòa nhà mới. Điều này là do một số lý do. Đầu tiên, thị trường nhà ở mới đang được cập nhật với tốc độ chậm, trong khi thị trường thứ cấp cung cấp nhiều lựa chọn phong phú về các loại giá khác nhau.

Thứ hai, nhà ở chỉ tồn tại trong dự án, cũng như trong trường hợp các tòa nhà mới, thể hiện một số rủi ro cho ngân hàng. Các tổ chức tín dụng cẩn thận lựa chọn các nhà phát triển để hợp tác, nhưng không ai tránh khỏi những trường hợp bất trắc.

Yêu cầungân hàng cho thị trường thứ cấp

Nhưng các tổ chức tín dụng đưa ra yêu cầu của họ đối với căn hộ đã có chủ. Rốt cuộc, bất động sản trở thành tài sản thế chấp của ngân hàng trong toàn bộ thời gian vay. Trong trường hợp người vay mất khả năng thanh toán tài chính, ngân hàng sẽ có nghĩa vụ phát mại tài sản thế chấp để không bị thiệt hại. Do đó, căn hộ phải đáp ứng các đặc điểm vật lý nhất định để không có gì ngăn cản việc bán lại sau này.

• Ngôi nhà mà người vay dự định mua nhà ở phải được xây dựng không sớm hơn năm 1957.
• Một điều kiện bắt buộc là sự sẵn có của tất cả các phương tiện thông tin hiện đại. Ngân hàng sẽ không thế chấp một ngôi nhà không có nguồn cấp nước nóng và lạnh, hệ thống sưởi và hệ thống thoát nước.
• Vào thời điểm thanh toán toàn bộ khoản thế chấp, ngôi nhà mà căn hộ đang ở không được hao mòn quá 70%.

Còn về sự sạch sẽ về mặt pháp lý của nhà ở?

Các ngân hàng cũng áp đặt các yêu cầu về lịch sử pháp lý của căn hộ - không được phép có bất kỳ rào cản nào. Không được phép đăng ký tại cơ sở của bên thứ ba, cũng như sự hiện diện của các thỏa thuận bắt giữ hoặc cầm cố với các tổ chức tín dụng khác. Ngoài ra, ngân hàng sẽ yêu cầu tất cả các tài liệu về quyền sở hữu và kiểm tra chúng để tìm các sai sót và không chính xác. Điều này cũng có lợi cho các chủ sở hữu tương lai - họ sẽ nhận được một căn hộ đã được thử nghiệm tốt, theo thời gian sẽ không còn những khoảnh khắc khó chịu.