Thuế bán bất động sản là gì?

2024 Tác giả: Howard Calhoun | [email protected]. Sửa đổi lần cuối: 2023-12-17 10:44

Thủ tục tính và thu thuế BĐS do mã số liên quan kê khai. Luật thay đổi từ năm này sang năm khác. Đồng thời, quyền và nghĩa vụ của công dân trong lĩnh vực thuế ngày càng thay đổi. Thực tế vẫn không thay đổi là cần phải nộp thuế.

Thuế bán bất động sản là gì?

Sở hữu bất động sản có thể được nắm giữ bởi một cá nhân, một doanh nghiệp tư nhân hoặc chính quyền thành phố. Các loại hình bất động sản bao gồm các lựa chọn khác nhau: mặt bằng nhà ở, mặt bằng thương mại (bán lẻ hoặc cao ốc văn phòng), mặt bằng công nghiệp, đất nền và đất nông nghiệp. Chủ sở hữu có thể có quyền sở hữu duy nhất hoặc như một phần của cổ phần. Trong mọi trường hợp, nếu giao dịch nằm trong mô tả chịu thuế, thì thuế bán bất động sản vẫn là bắt buộc.

Hệ thống kiểm soát được thực hiện bởi cơ quan thuế và các bộ phận lãnh thổ của họ. Thực tếviệc nộp hoặc không nộp thuế được phản ánh trong tờ khai hàng năm do công dân nộp.

Nguyên tắc chung

Theo luật pháp Nga, bất kỳ loại lợi nhuận nhận được chính thức nào đều bị đánh thuế. Theo quan điểm này, việc chuyển nhượng bất động sản được coi là có lợi cho chủ sở hữu. Do đó, người bán có nghĩa vụ nộp thuế khi bán bất động sản.

Điều 224 của Bộ luật Thuế của Liên bang Nga quy định rằng số tiền thu được từ việc chuyển nhượng bất động sản phải bị đánh thuế với thuế suất 13%. Tuy nhiên, luật này không áp dụng trong mọi trường hợp. Chi tiết sẽ được thảo luận trong bài viết này.

Một luật khác cần tham khảo là Luật Liên bang số 382. Nó có liên quan từ đầu năm 2016. Theo các quy định của luật này, thuế bán bất động sản trong lĩnh vực hợp pháp dựa trên các điều khoản về quyền sở hữu. Tài liệu này xem xét hai loại quyền sở hữu theo thời hạn:

• Chuyển quyền sở hữu tài sản đến năm 2016.
• Chủ sở hữu bất động sản có quyền được ấn định sau ngày 2016-01-01.

Loại công dân đầu tiên chuyển nhượng bất động sản được hướng dẫn bởi các quy định của pháp luật có hiệu lực đến đầu năm 2016. Theo luật này, thuế là bắt buộc đối với tất cả các chủ sở hữu chuyển nhượng bất động sản trong vòng 3 năm đầu tiên sau khi chuyển quyền sở hữu. Đối với loại thứ hai, một thủ tục mới được áp dụng, theo đó thời hạn sở hữu tham chiếu là 5 năm.

Ai không thể trả tiền?

Nếu chúng ta xem xét thủ tục chung để thu thuế, luật quy địnhcác trường hợp mà thuế bán bất động sản cho cá nhân trở nên không liên quan bất kể thời gian sở hữu. Đặc biệt, cách thức chuyển giao đối với tài sản được xem xét. Đây là những trường hợp sau:

1. Khi tài sản đến tay chủ sở hữu với điều kiện phụ thuộc suốt đời của chủ cũ.
2. Tài sản thừa kế.
3. Chuyển nhượng đối tượng bất động sản, quyền phát sinh do tư nhân hóa.
4. Cơ sở của quyền sở hữu là một thỏa thuận đóng góp.

Nếu tài liệu tiêu đề thuộc một trong các loại này, thì giao dịch sẽ không được phân loại là thu nhập bổ sung và do đó, sẽ bị đánh thuế.

Ngoài ra còn có các tính năng theo khu vực. Như bạn đã biết, luật trong nước được chia thành liên bang và lãnh thổ. Chính quyền địa phương có quyền điều chỉnh một số luật liên bang mà không có mâu thuẫn cơ bản. Trong thực tế, các hoàn cảnh thường được giảm nhẹ theo cách này đối với một số loại công dân nhất định. Thuế bán bất động sản cũng không ngoại lệ.

Ví dụ, đối với Khanty-Mansiysk Okrug, có luật theo đó thu nhập từ việc bán bất động sản không bị đánh thuế ngay cả trong 3 năm đầu tiên sở hữu. Các quy tắc tương tự cũng được áp dụng tại Lãnh thổ Stavropol: tại đây thời hạn của các giao dịch chịu thuế đã được giảm từ 5 xuống 3 năm. Để tìm hiểu loại thuế bán bất động sản phải nộp ở một khu vực cụ thể, bạn cần theo dõi những thay đổi về lãnh thổluật.

Cách tính?

Citizen S. A. đã bán một ngôi nhà mua cách đây 1,5 năm với giá 6.300.000 rúp. Trường hợp của anh ta xét về mọi khía cạnh phù hợp với định nghĩa của luật pháp. Anh ấy là nhân viên chính thức, và kinh nghiệm làm việc của anh ấy hơn 10 năm. Số thuế bán bất động sản cho một công dân của S. A.

Để lập tờ khai đầu năm, bạn cần nắm những thông tin sau:

6.300.000 - 1.000.000=5.300.000 - số tiền cơ sở tính thuế

Số tiền thuế: (6.300.000 - 1.000.000) x 13%=689.000 rúp

Nhưng rất lâu trước thời hạn nộp tờ khai, S. A. đã thu thập chứng từ khấu trừ và nhận được xác nhận từ cơ quan thuế. Số tiền khấu trừ là tối đa. Bây giờ các phép tính trông khác:

(6.300.000 - 5.300.000) x 13%=130.000 rúp số tiền thanh toán thực tế.

Nếu một công dân của S. A. thực hiện thỏa thuận sau 5 năm kể từ khi mua hàng, thì anh ta sẽ được đưa vào diện được miễn.

Dành cho cá nhân

Thuế bán bất động sản cho cá nhân, các tính năng của nó và thủ tục thanh toán được kê khai theo Chương 23 của Bộ luật Thuế của Liên bang Nga. Do đó, các đối tượng của luật có quyền nhận thu nhập trên lãnh thổ Liên bang Nga được chia thành ba loại:

1. Cư dân của một quốc gia là công dân đã sống ở Nga ít nhất 183 ngày trong năm qua.
2. Người không cư trú - những người không thuộc nhóm trước đây.
3. Định nghĩa có điều kiện - cư dân tiền tệ là công dân của Liên bang Nga đã sống ở một quốc gia khác trong năm qua, nhưng đến thăm Nga ít nhất một lần mỗi năm.

Khi bất động sản được bán bởi một người không cư trú, thuế và quy trình tính toán chúng được quy định bởi Điều 209 của Bộ luật Thuế. Vì vậy, một bộ thu thuế thu nhập cá nhân riêng được áp dụng cho họ.

Đối với pháp nhân

Khi một pháp nhân chuyển nhượng bất động sản trên bảng cân đối kế toán của chính mình, thủ tục tính thuế phần lớn được xác định bởi hệ thống thuế đã chọn. Nhưng chắc chắn là thực tế là bằng cách bán bất động sản, một pháp nhân nhận được thu nhập. Theo đó, thu nhập này cần được phản ánh trong bảng cân đối kế toán của công ty. Chúng tôi tiếp tục xem xét thuế bán bất động sản. Pháp nhân phải trả từ số tiền nào và theo trình tự nào? Cần phải tính đến việc thuộc một trong các chế độ thuế sau:

1. UTII.
2. Hệ thống đơn giản hóa.
3. Hệ thống bằng sáng chế.

Loại tài sản cũng được tính đến. Nó có thể là khu dân cư, thương mại, đất nền hoặc đất nền.

Thông tin thực tế và hình thức sở hữu cũng có liên quan: công ty có tiến hành các hoạt động thương mại trên thực tế không, những người sáng lập là cư dân hay không cư trú tại Liên bang Nga? Để trả lời tất cả những câu hỏi này, người ta nên hướng dẫn Điều 23 của Bộ luật Thuế của Liên bang Nga.

Khi bán nhà của pháp nhân, thu nhập không phải chịu thuế GTGT, nhưng bắt buộc phải đóng thuế thu nhập. Thuế suất thuế thu nhập cũng phụ thuộc vào hộ tịch của những người sáng lập (cư trúhoặc không cư trú). Nếu chúng ta đang nói về việc chuyển nhượng các cơ sở không phải là nhà ở nằm trong bảng cân đối kế toán của doanh nghiệp, thì khoản thu nhập phải chịu cả thuế thu nhập và thuế GTGT. Đồng thời, thuế thu nhập không được tính trên số tiền giao dịch mà tính trên số thu nhập ròng.

Một sắc thái quan trọng: thuế bán bất động sản thương mại không tính đến số năm sở hữu. Một sắc thái khác từ lĩnh vực tối ưu hóa thuế nói rằng công ty có quyền giảm lượng thu nhập theo giá còn lại của đối tượng. Nếu sau khi tính toán kế toán, chênh lệch giữa số tiền giao dịch và số tiền cuối cùng là số âm thì con số này được xếp vào loại lỗ của doanh nghiệp.

Người hưu trí có nên trả tiền không?

Có áp dụng thuế bán bất động sản của các cá nhân - người hưu trí và các loại công dân đặc biệt khác không? Theo luật hiện hành, các ưu đãi hoặc giảm thuế gắn liền với địa vị xã hội của công dân không được cung cấp. Người về hưu phải nộp thuế nếu họ thuộc diện chung của những người chịu thuế.

Điều quan trọng là phải phân biệt giữa thuế tài sản và thuế thu nhập cá nhân. Thuế bất động sản kể từ năm 2014 không liên quan đến lương hưu. Một ngoại lệ là khi một người hưu trí sử dụng bất động sản để sinh lợi. Nếu không, họ phải tuân theo thủ tục chung: thuế bán bất động sản trong 3 năm sẽ là bắt buộc đối với họ.

Nhưng những người hưu trí có cơ hội giảm đáng kể thuế hoặc thậm chí được miễn. Để làm điều này, họ phải sử dụng đến một khoản khấu trừ tài sản. Cho đến năm 2012, khoản khấu trừ không áp dụng cho người hưởng lương hưu. Việc thông qua Luật Liên bang số 330 đã cung cấp cho họđúng như vậy.

Thông qua luật này, những người về hưu có thể nhận được một trong các lựa chọn khấu trừ thuế sau khi bán bất động sản:

• Nếu quyền sở hữu đã được cố định hơn 3 năm trước, thì chúng hoàn toàn được giải phóng trên cơ sở chung.
• Nếu thời gian giữ hàng ngắn hơn và giá trị của đồ vật không vượt quá 1 triệu rúp, họ có thể được giảm cơ sở thuế xuống số tiền đã chi khi mua đồ vật đó.

Giảm trừ

Đối tượng chịu thuế được khấu trừ thuế tài sản. Nó áp dụng cho những công dân đang làm việc chính thức và khấu trừ thuế thu nhập hoặc thuế thu nhập cá nhân với số tiền là 13% từ thu nhập của họ. Có ba tùy chọn khấu trừ:

• Tổng phát hành.
• Một phần.
• Tính thuế trên toàn bộ doanh thu.

Đồng thời, số tiền tối đa để giảm thuế là 1 triệu rúp.

Ví dụ: một người dân bán một căn hộ đã mua cách đây 2,5 năm với giá 4,500,000 rúp. Đến khi nộp tờ khai, công dân cũng đã chuẩn bị hồ sơ để khấu trừ. Anh ta được hưởng mức khấu trừ tối đa. Do đó, số tiền cơ sở tính thuế đối với anh ta là 3.500.000 rúp và thuế - 455.000 rúp.

Khi trả lời câu hỏi bán bất động sản phải nộp thuế gì, cần đề cập đến phương án sở hữu chung. Nếu quyền sở hữu bất động sản được mở rộng cho nhiều người thì nghĩa vụ nộp thuế cũng được phân bổ tùy theo tỷ trọng của từng người.của họ. Hoặc các đồng chủ sở hữu có thể tự thỏa thuận với nhau và chịu trách nhiệm thuế theo thứ tự khác.

Công dân có thể sử dụng khoản khấu trừ nhiều lần, vì nó áp dụng cho từng đơn vị giao dịch. Nhưng trong vòng 1 năm chỉ được khấu trừ 1 lần. Nhờ sự cứu trợ này, số thuế bán bất động sản có thể được giảm đáng kể.

Có ba phương pháp để thực hiện khấu trừ:

• Giải ngân bằng tiền mặt.
• Chuyển vào tài khoản ngân hàng của người nhận.
• Đưa ra thông báo cho người sử dụng lao động cho biết công dân được miễn nộp thuế thu nhập cá nhân trong khoảng thời gian tích lũy số tiền đến hạn.

Làm thế nào để đăng ký khấu trừ?

Đơn xin khấu trừ được thực hiện trong kỳ báo cáo mà các giao dịch đã được thực hiện. Khoản khấu trừ có thể được nhận dưới hai hình thức: một khoản cố định hoặc một khoản bằng chi phí. Sự lựa chọn chỉ phụ thuộc vào người nộp đơn: trước tiên anh ta có thể tính toán xem lựa chọn nào có lợi hơn cho mình và đăng ký loại cụ thể đó.

Khoản khấu trừ thích hợp khi một công dân cần chứng minh chi phí mua bất động sản trước đó đã được bán trong kỳ báo cáo. Do đó, các khoản chi phí này sẽ phải được bảo đảm bằng các bản sao chứng từ cho chúng. Vì những mục đích này, bản sao của các tài liệu sau sẽ được nộp cho cơ quan thuế:

• Thỏa thuận mua lại bất động sản (mua bán).
• Văn bản xác nhận việc sử dụng dịch vụ của các công ty bất động sản.
• Đạo luật chấp nhận và chuyển giao trongsở hữu.
• Giấy tờ từ người bán về việc nhận tiền: biên lai (nếu nhận tiền mặt) và sao kê ngân hàng (nếu tiền đã chuyển vào tài khoản).
• Lệnh thanh toán.
• Các tài liệu khác được tạo ra trong quá trình giao dịch và thể hiện giá trị tài chính.

Sau khi cơ quan thuế xác nhận đơn xin khấu trừ, bạn quay lại vấn đề thuế mua bán bất động sản một lần nữa. Bạn nên trả bao nhiêu? Cơ sở thuế sẽ giảm đáng kể. Điều quan trọng cần lưu ý là chi phí được khấu trừ không bao gồm thanh toán bảo hiểm và trả nợ thế chấp.

Mục tiêu của luật pháp và thực tiễn

Một khi người dân nhận thức được các loại thuế bán tài sản ngắn hạn và tính ra mức thuế, họ có thể vô tình quan tâm đến các lựa chọn tiết kiệm hợp pháp. Để trả lời, bạn nên chú ý đến mục đích ban đầu của việc đưa ra loại thuế này.

Người ta tin rằng động cơ của chủ sở hữu của việc bán nhanh sau khi mua là mong muốn tận dụng sự khác biệt. Mọi người còn nhớ thời kỳ trước khủng hoảng, khi giá bất động sản tăng trưởng sôi động và nhà nước không có đòn bẩy trực tiếp. Theo quan điểm này, thuế này đóng vai trò là công cụ gián tiếp để kiểm soát thị trường bất động sản. Và điều này đúng, bởi vì với giá bất động sản quá cao, theo quy luật, chỉ một tầng lớp xã hội nhất định sẽ luôn được hưởng lợi bằng cái giá phải trả của những người khác.

Nhưng hãy xem xét một trường hợp khác: công dân M. S. cần mở rộng nhà ở của mình, anh ta cũng không ghét việc di chuyển đến gần khu vực trung tâm của thành phố,nhưng không sở hữu quỹ. Anh ta tìm thấy một thỏa hiệp: bán căn nhà duy nhất, tạm thời sống cùng gia đình với ông bà ngoại và thế chấp một căn nhà phù hợp hơn. Mọi thứ diễn ra theo đúng kế hoạch, nhưng sau đó cuộc khủng hoảng những năm gần đây đã có những điều chỉnh riêng. Chủ sở hữu nằm trong số 20% không trả lại tiền. Bất chấp những nỗ lực của người đi vay, việc tái cấp vốn tại một ngân hàng khác đã không diễn ra.

Quyết định đúng đắn duy nhất là bán tài sản trước khi ngân hàng bán nó từ một cuộc đấu giá mở. Kết quả là, công dân mất tiền dưới hình thức lãi suất thế chấp và phải trả thuế bán hàng. Nếu giá nhà đã thay đổi, thì có lẽ anh ta sẽ không thể mua được căn hộ nữa. Và đây không phải là trường hợp cá biệt.

Ở giai đoạn thảo luận về dự luật, khả năng trả tự do cho những người có tài sản để bán là người duy nhất đã được thảo luận. Nhưng các nhà lập pháp lo ngại rằng các nhà đầu cơ có thể lợi dụng điều khoản này khi họ tìm ra loại thuế bán bất động sản phải chịu.

Tôi không thanh toán được không?

Có thể tối ưu hóa số thuế ngoài khoản khấu trừ. Ngoài các trường hợp được pháp luật xem xét, còn có các lựa chọn khác:

Cung cấp chứng từ về các chi phí phát sinh. Vị trí này cũng được chính thức cho phép. Ví dụ, ngay cả khi một người mua tài sản với mục đích bán thêm, thì số thu nhập của anh ta không bằng toàn bộ chi phí của giao dịch. Chỉ phần chênh lệch giữa số tiền mua và bán được ghi nhận là thu nhập.giá trị

Chi phí là: chi phí của đối tượng, chi phí mở rộng, trả các khoản nợ hiện có cho các tiện ích, lắp đặt mạng và các loại hình tái phát triển được phép, cải tạo cảnh quan và sửa chữa khác.

• Áp dụng khấu trừ kép. Đặt câu hỏi đánh thuế bao nhiêu khi bán bất động sản, cũng nên tính đến tư cách pháp nhân của người nộp thuế: trong khuôn khổ của loại hình đánh thuế này, anh ta vừa là người bán vừa là người mua. Một điều kiện quan trọng khác là hoàn thành hai giao dịch (mua và bán) trong vòng một năm dương lịch. Và cuối cùng, điều kiện thứ ba là nếu việc mua được thực hiện sớm hơn lần bán. Đó là, chỉ những người có điều này không phải là nhà ở duy nhất có cơ hội tối ưu hóa. Nếu khoản khấu trừ không được yêu cầu khi mua căn hộ đầu tiên, thì bây giờ nghĩa vụ có thể được xóa bỏ bằng chi phí của nó, bất kể khoản thuế bán bất động sản phải nộp vào ngân sách.
• Ứng dụng của một hệ số giảm. Theo các điều khoản của Điều 217 Bộ luật Thuế của Liên bang Nga, số tiền bằng phép nhân hệ số giảm với giá trị địa chính được coi là thu nhập. Trong trường hợp này, thậm chí có thể giảm cơ sở thuế xuống 0.

Nếu tư cách là kinh doanh tự do?

Nếu doanh nhân tư nhân bán bất động sản trước khi chính thức đăng ký kinh doanh cá thể thì giao dịch này thực hiện với cơ quan thuế dưới hình thức kê khai thuế thu nhập cá nhân thông thường. Nếu tại thời điểm giao dịch, người bán có tư cách là một doanh nhân, thì một câu hỏi hợp lý được đặt ra: bao nhiêu loại thuế sẽ phải trả cho việc bán hàngbất động sản IP?

Ở đây, điều quan trọng là phải xem xét liệu tài sản có được liệt kê trong mã OKVED như là phương tiện chính của tài sản thương mại tạo ra thu nhập hay không. Yếu tố quyết định thứ hai là hệ thống thuế SHTT. Có hai loại: STS - một hệ thống đơn giản hóa và phương pháp "thu nhập trừ chi phí".

Trong trường hợp đầu tiên, số tiền giao dịch được thêm vào cơ sở chung để tính thuế. Thuế suất phải nộp là 6%. Trong hệ thống "thu nhập trừ chi phí", số lượng giao dịch làm tăng số lượng lợi nhuận. Nhưng về chi phí, điều quan trọng là phải tính đến chi phí mua một đối tượng và kinh phí dành cho việc duy trì và cải thiện các điều kiện của nó. Để làm bằng chứng cho việc mua bán, một bản sao của các tài liệu về tiêu đề phải được thực hiện trước và sau đó nộp cho cơ quan thuế.

Trường hợp thanh lý IP

Chúng ta hãy xem xét trường hợp một thực thể kinh doanh ngừng hoạt động và thanh lý trạng thái SHTT. Các loại thuế phải nộp khi bán bất động sản trong trường hợp này? Doanh nhân không bị áp dụng quy định 3 năm, có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập vào ngân sách với tư cách cá nhân đã nhận thêm thu nhập. Các chuyên gia khuyên bạn nên chuẩn bị trước cho quá trình thanh lý, đầu tiên là chuyển sang hệ thống thuế đơn giản hóa. Phương pháp này giảm chi phí đáng kể. Theo quan điểm của việc tối ưu hóa thuế, bạn nên bán bất động sản với tư cách là một cá nhân chứ không phải một doanh nghiệp cá nhân.

Ngày đến hạn

Cuối mỗi năm, các đơn vị kinh doanh và cá nhân làm việc chính thứccơ sở, phải cung cấp thông tin về sự vận động của các nguồn tài chính theo ý mình. Về vấn đề này, câu hỏi trở nên có liên quan: khi bán bất động sản thì phải nộp thuế gì, để sau này không bị cơ quan thuế khiếu nại.

Cá nhân nộp báo cáo theo hình thức 3 liên thuế TNCN trước ngày 30 tháng 4 của năm sau kỳ báo cáo. Cơ quan nộp đơn là bộ phận địa phương của cơ quan IFTS. Nếu tài liệu có sai sót mang tính chất kỹ thuật hoặc liên quan đến tính toán sai sót thì cơ quan thuế sẽ không chấp nhận báo cáo. Bạn không thể chỉnh sửa một tài liệu hiện có. Báo cáo sửa chữa được phát hành trên một biểu mẫu mới, trên trang tiêu đề sẽ có thông tin về việc thi lại. Tài liệu được tạo thành hai bản sao giống hệt nhau. Sau khi nhận được báo cáo, một khoảng thời gian được phân bổ cho việc thanh toán số thuế. Khoảng thời gian này thường kéo dài đến ngày 15 tháng 7 của năm mà báo cáo được gửi.

Trốn không đúng và nộp báo cáo muộn bị phạt:

• Vì không cung cấp chỉ số 0 - từ 1000 rúp.
• Trong các trường hợp khác - lên đến 30% số thuế tích lũy.
• Nếu không nộp thuế đúng hạn, số tiền thuế bị thu cộng với 20-40% số tiền thuế là tiền phạt.
• Ngoài các biện pháp trừng phạt chính, các hình phạt sẽ được tính cho mỗi ngày chậm trễ.

Vì vậy, điều quan trọng là phải thực hiện một cách tiếp cận có trách nhiệm đối với các nghĩa vụ thuế và pháp lý. Trên quy mô quốc gia, cuộc sống của cả nước phụ thuộc vào thuế.