Mua căn hộ tái phát triển bất hợp pháp: rủi ro, vấn đề có thể xảy ra, giải pháp và lời khuyên từ môi giới

2024 Tác giả: Howard Calhoun | [email protected]. Sửa đổi lần cuối: 2023-12-17 10:44

Theo quy định của pháp luật hiện hành, bất kỳ công việc nào liên quan đến việc bố trí căn hộ đều phải được sự chấp thuận của các cơ quan quản lý có liên quan. Tuy nhiên, thực tế cho thấy, một số công dân thiếu trách nhiệm đã bỏ qua việc này, hậu quả là những người mua nhà thứ cấp gặp một số vấn đề nhất định. Ngoài ra? Các hành vi quy phạm liên tục được bổ sung và thay đổi, do đó, những gì đã từng là đúng, vào một thời điểm nào đó có thể không còn như vậy nữa. Trong bối cảnh đó, một câu hỏi khá logic được đặt ra: rủi ro khi mua một căn hộ bị tái phát triển bất hợp pháp là gì? Chúng ta hãy cố gắng hiểu điều này một cách chi tiết hơn và tìm hiểu những rủi ro mà người mua bất động sản sẽ phải đối mặt, cũng như làm thế nào để đảm bảo an toàn cho bản thân và tránh nhiều rắc rối.

Thông tin chung

Trước khi kểvề những gì đe dọa mua một căn hộ với sự tái phát triển bất hợp pháp, chúng ta hãy xem xét các điều khoản cơ bản và khuôn khổ quy định. Quá trình thực hiện các thay đổi đối với dự án xây dựng nhà ở được quy định bởi Bộ luật Nhà ở của Liên bang Nga. Nó giải thích tất cả các điều khoản, thủ tục cấp giấy phép, cung cấp phân loại tái phát triển và cũng xác định hình phạt cho bất kỳ hành vi vi phạm pháp luật nào.

Điều quan trọng cần hiểu là không phải tất cả các công việc thay đổi cấu hình nhà ở đều cần phải có giấy phép. Trong một số trường hợp, chỉ cần thông báo cho BTI về kế hoạch sửa chữa đã được lên kế hoạch, để các nhân viên của tổ chức chính phủ này ghi lại những thay đổi trong tương lai. Chúng bao gồm những điều sau:

• chuyển thiết bị ống nước;
• gắn ô cửa trong tường chịu lực;
• tân trang và lắp kính ban công;
• xây dựng tiền đình làm tăng đặc tính cách nhiệt cho khu dân cư;
• thi công vách ngăn nội thất;
• chuyển cửa.

Mua căn hộ tái phát triển bất hợp pháp trong bất kỳ trường hợp nào ở trên không đe dọa bất cứ điều gì, vì chúng không trái với các tiêu chuẩn của Bộ luật Nhà ở và không yêu cầu xin giấy phép.

Yêu cầu quy định chính

Chúng ta hãy xem xét kỹ hơn chúng. Nếu kế hoạch của bạn bao gồm việc mua một căn hộ, thì việc tái phát triển bất hợp pháp có thể gây ra rất nhiều vấn đề, chẳng hạn nhưnếu sau này bạn muốn đăng ký lại tài liệu hoặc bán lại không gian sống. Do đó, bạn nên biết những trường hợp nào không được thực hiện bất kỳ thay đổi nào đối với cấu hình của cơ sở nhà ở. Chúng bao gồm những điều sau:

• nếu do tình trạng nhà ở tái phát triển trở nên tồi tệ hơn hoặc gây khó khăn cho việc truy cập thông tin liên lạc;
• địa điểm trở nên không an toàn hoặc không thể ở được;
• trong trường hợp công việc ảnh hưởng đến các phần của ngôi nhà được dành cho các hoạt động của lực lượng phòng vệ dân sự hoặc Bộ Tình trạng Khẩn cấp;
• ảnh hưởng đến cường độ và độ bền của kết cấu chịu lực;
• tạo ra nguy cơ sập một tòa nhà hoặc cản trở hoạt động bình thường của các tòa nhà lân cận;
• thiết bị thông gió xuống cấp;
• tăng tải cho các cấu trúc hỗ trợ.

Mua một căn hộ bị tái phát triển bất hợp pháp trong trường hợp này là không mong muốn, bởi vì nó đầy những hậu quả tiêu cực. Xem bên dưới để biết thêm chi tiết về những hậu quả bạn có thể phải đối mặt.

Các hình thức chuyển đổi khu dân cư

Vậy bạn cần biết gì về điều này? Nếu bạn đã cân nhắc tất cả những rủi ro khi mua một căn hộ bị tái phát triển bất hợp pháp và đồng ý thực hiện một bước mạo hiểm như vậy, thì bạn cần phải có một ý tưởng chi tiết về những gì nó có thể xảy ra. Pháp luật hiện hành chia việc tái tạo không gian sống thành hai loại:

• đơn giản;
• khó.

Sự khác biệt giữa chúnglà trong trường hợp đầu tiên, cần cung cấp cho các cơ quan quản lý chỉ một bản phác thảo, và trong trường hợp thứ hai, cần phải xây dựng một dự án. Nếu bạn có kế hoạch di chuyển các ô cửa hoặc di chuyển thiết bị ống nước, thì chỉ cần trình bản phác thảo lên BTI để được phê duyệt là đủ. Ngoài ra, mọi thay đổi đối với sơ đồ căn hộ sẽ được yêu cầu.

Việc tái phát triển phức tạp là vấn đề và tốn nhiều thời gian hơn, vì bạn sẽ cần phát triển và phê duyệt một dự án trong một số tổ chức chính phủ. Toàn bộ quá trình này mất khoảng sáu tháng và bạn cũng sẽ phải trả trung bình 60.000 rúp. Sau khi nhận được giấy phép, chủ sở hữu căn hộ cần thông báo cho BTI, cơ quan này sẽ tiến hành kiểm tra kỹ thuật và đưa ra hành động.

Nếu bạn bỏ qua thủ tục này thì khi mua căn hộ có thể phát sinh một số hậu quả nhất định. Việc tái phát triển trái phép, nếu bị phát hiện bởi các cơ quan quản lý có liên quan, sẽ bị trừng phạt theo luật hiện hành.

Điều gì xảy ra nếu bạn mua bất động sản có cấu hình lại chưa được phê duyệt?

Nhiều người quan tâm đến câu hỏi điều gì đe dọa việc tái phát triển bất hợp pháp khi mua một căn hộ. Và điều này không có gì đáng ngạc nhiên, bởi thị trường thứ cấp đầy rẫy những lời rao bán nhà đất với nhiều vi phạm khác nhau. Trong trường hợp này, toàn bộ trách nhiệm không thuộc về người bán mà thuộc về người mua. Vì vậy, khi lựa chọn một căn hộ, bạn nên rất cẩn thận trong việc nghiên cứu hộ chiếu kỹ thuật và các giấy tờ khác của nó. Rốt cuộc, nếusau khi giao dịch hoàn tất, mọi vi phạm sẽ bị cơ quan quản lý phát hiện trong tương lai, khi đó bạn sẽ phải nộp phạt.

Mua nhà trả góp

Vậy bạn cần biết gì về điều này? Việc tái phát triển không hợp pháp hóa khi mua căn hộ thế chấp chỉ có thể thực hiện khi không có sự khác biệt giữa tài liệu kỹ thuật và sơ đồ thực tế của bất động sản. Trong trường hợp này, mọi thứ không có gì đáng sợ, vì mọi trách nhiệm hoàn toàn thuộc về người đóng vai trò là chủ sở hữu hợp pháp của nhà ở tại thời điểm thực hiện giao dịch mua bán. Do đó, nếu bạn không có đủ tiền để mua không gian sống bằng tiền mặt và bạn muốn vay để mua nó, trước tiên bạn nên tham khảo ý kiến của một chuyên gia, người có thể kiểm tra tất cả các tài liệu về việc tuân thủ các tiêu chuẩn pháp lý cơ bản.

Tôi nên xem xét những rủi ro nào?

Khía cạnh này cần được coi trọng đặc biệt. Như đã đề cập trước đó, hậu quả của việc tái phát triển bất hợp pháp khi mua một căn hộ là một hình phạt tiền. Kích thước của nó phụ thuộc vào nhiều yếu tố và trong một số trường hợp, đạt đến số lượng rất tốt. Theo quy định, bạn có thể không phải trả tiền phạt nếu việc thay đổi cấu hình của ngôi nhà không dẫn đến bất kỳ hậu quả nào, cụ thể là nó không gây hại cho các cơ sở hoặc tòa nhà lân cận, cũng như chủ sở hữu của chúng. Nếu không, pháp luật quy định trách nhiệm hình sự vốn đã nghiêm trọng hơn. Ngoài ra, nạn nhânmột bên có thể yêu cầu các hình phạt bổ sung thông qua tòa án và trong hầu hết các trường hợp, họ thành công trong việc thu được các hình phạt đó. Những trường hợp như vậy bao gồm những điều sau:

• vi phạm trong hoạt động của hệ thống thông gió;
• biểu hiện của bất kỳ hư hỏng cơ học nào trên mặt tiền của các tòa nhà;
• giảm đặc tính cách âm của kết cấu chịu lực.

Nếu bạn đang lên kế hoạch tái phát triển, tốt hơn là không nên gian lận, bởi vì tiếng ồn của các công cụ xây dựng chắc chắn sẽ nói với hàng xóm về việc sửa chữa, những người có thể báo cáo với các cơ quan quản lý có liên quan. Ngoài ra, công việc có thể không được thực hiện tuân thủ các quy tắc và quy định cơ bản và dẫn đến sự gián đoạn trong hoạt động thông tin liên lạc về nhà ở.

Việc tái phát triển bất hợp pháp có thể bị phát hiện bởi đại diện của các tiện ích công cộng khi thực hiện các chỉ số từ máy đo năng lượng cá nhân. Do đặc thù hoạt động của họ, họ sẽ buộc phải thông báo cho các cơ quan có liên quan, những người có đại diện sẽ đến kiểm tra và tốt nhất là đưa ra mức phạt. Ngoài ra, những thay đổi được thực hiện sẽ không được thực hiện đối với hộ chiếu địa chính và kỹ thuật, và do đó, những tài liệu này sẽ không hợp lệ và bạn sẽ gặp vấn đề với việc bán lại nhà ở sau này.

Những rủi ro chính khi mua căn hộ tái phát triển bất hợp pháp như sau:

• Đơn phương chấm dứt giao dịch và sự vô hiệu của nó.
• Thu giữ tài sản có lợi cho nhà nước. Thông thường, điều này xảy ra khi người mua biết rằng những thay đổi đối với mặt bằng được thực hiện một cách bất hợp pháp và anh ta đã cố tình đi đếnthỏa thuận.
• Việc bắt giữ tài sản cho đến khi chủ sở hữu hiện tại của nó loại bỏ mọi vi phạm.

Đối với người bán, họ không mạo hiểm bất cứ điều gì, ngoại trừ việc nhà đất bị mất giá trị. Như đã đề cập trước đó, họ hoàn toàn không chịu trách nhiệm cho bất cứ điều gì. Do đó, người mua nên xem trọng việc lựa chọn không gian sống của mình, vì những rủi ro liên quan ngày nay rất cao. Bạn nên suy nghĩ kỹ trước khi đồng ý với bất kỳ giao dịch nào.

Làm thế nào để trở thành người mua?

Mỗi người nên có cách tiếp cận rất có trách nhiệm đối với việc mua lại nhà ở. Điều này đặc biệt đúng trong trường hợp mua căn hộ tái phát triển trái phép thành thế chấp, vì sau khi ký hợp đồng, bạn sẽ là chủ sở hữu tài sản và mọi trách nhiệm sẽ thuộc về bạn. Trong trường hợp này, có hai phương án giải quyết là làm lại toàn bộ giấy tờ nhà đất theo khung thời gian pháp luật quy định, hoặc trả lại nguyên trạng mặt bằng. Phương pháp đầu tiên ít tốn kém và mất thời gian hơn, vì vậy tốt nhất bạn nên kiên trì thực hiện.

Cách hợp thức hóa việc đổi nhà trái phép

Hãy đi sâu vào khía cạnh này chi tiết hơn. Vì vậy, bạn đã mua một căn hộ bị tái phát triển bất hợp pháp. Có thể làm gì để tránh những rắc rối với pháp luật? Câu trả lời cho câu hỏi này đã được đưa ra ở trên: đăng ký lại giấy tờ cho nhà ở. Tuy nhiên, bạn phải hiểu rằng mọi chi phí liên quan do bạn chịu chứ không phải người bán. Bạn sẽ cần phải thu thậpcác tài liệu sau:

• ứng dụng để thay đổi cấu hình của cơ sở;
• bảng thông số kỹ thuật;
• bản gốc và bản sao của hợp đồng mua bán;
• bản sao hộ chiếu dân sự của người đăng ký căn hộ;
• kế hoạch mới;
• Sự đồng ý bằng văn bản của tất cả các thành viên trong gia đình để tái phát triển.

Bạn sẽ chỉ có 6 tháng để giải quyết tất cả những vấn đề này, vì vậy sau khi mua nhà, tốt hơn là không nên trì hoãn mà hãy bắt tay ngay vào việc thu thập tài liệu, vì nó sẽ mất rất nhiều thời gian. Đồng thời, bạn phải thông thạo mọi khía cạnh pháp lý. Như người ta nói, không biết luật là không thể bào chữa, và trong các vấn đề liên quan đến bất động sản, có rất nhiều cạm bẫy. Và việc mua một căn hộ với sự tái phát triển bất hợp pháp là một doanh nghiệp khá đáng ngờ, cần được tiếp cận với tất cả sự thận trọng. Vì vậy, sẽ rất hữu ích trước tiên nếu bạn nhận được lời khuyên từ các luật sư. Điều này không chỉ giúp tăng tốc đáng kể quy trình mà còn tránh được nhiều vấn đề trong tương lai.

Điều gì cần tìm khi chọn nhà?

Để tránh mua phải căn hộ tái phát triển bất hợp pháp, bạn phải nghiên cứu kỹ các tài liệu về nó. Nếu có bất kỳ vi phạm hoặc thay đổi bất hợp pháp nào, thì bạn có thể dễ dàng phát hiện ra chúng. Bạn có thể thực hiện việc này bằng một trong các phương pháp sau:

1. Thông thường, trong quá trình tái phát triển, có sự thay đổi các đặc điểm ban đầu của các cấu trúc liền kề, trên cơ sở đócư dân của các căn hộ lân cận có thể đoán về sự bất hợp pháp của các hành động và thông báo cho cơ quan kiểm tra về việc này. Trên cơ sở đơn khiếu nại nhận được, hoa hồng rời đi tại địa chỉ xác định. Nếu đồng thời có sự khác biệt giữa tình trạng nhà ở và kế hoạch của nó, thì chủ sở hữu sẽ có nghĩa vụ phải trả một khoản tiền phạt và trả lại mọi thứ về trạng thái ban đầu.
2. Một tình huống tương tự xảy ra nếu trong quá trình thay đổi, vi phạm nghiêm trọng các quy tắc và quy tắc xây dựng, dẫn đến lỗi liên lạc, do đó các đội khẩn cấp đã được gọi đến để khắc phục sự cố. Trong trường hợp này, số tiền phạt sẽ cao hơn nhiều và một vụ án hình sự có thể được khởi xướng dựa trên thực tế của vụ việc.
3. Sự bất hợp pháp của việc tái phát triển có thể bị phát hiện bởi các nhân viên công ích trong quá trình lấy số đo từ các đồng hồ đo riêng lẻ để tiêu thụ năng lượng, họ cũng có thể gửi đơn đến các cơ quan có thẩm quyền thích hợp.

Mọi trường hợp trên sẽ được ghi nhận và phản ánh trong các tài liệu liên quan nên nếu bạn nghiêm túc tìm hiểu khi mua căn hộ thì sẽ tránh được rất nhiều rắc rối.

Kết

Ngày nay, nhiều người quyết định mua một căn hộ được tái phát triển bất hợp pháp, vì chi phí của một căn hộ như vậy thấp hơn nhiều, theo cách tương tự họ muốn tiết kiệm tiền. Tuy nhiên, bạn cần cân nhắc kỹ ưu và nhược điểm. Còn lâu mới có thể hợp pháp hóa những thay đổi trong cấu hình của cơ sở hoặc loại bỏ chúng, và hậu quả có thểkhá nghiêm túc. Tốt hơn là không nên chấp nhận rủi ro một lần nữa và không thực hiện các giao dịch đáng ngờ. Và nếu cuối cùng bạn quyết định mua nhà ở bị tái phát triển bất hợp pháp, thì hãy đọc kỹ tài liệu kỹ thuật và đảm bảo rằng sau khi mua bạn có thể làm mọi việc theo đúng yêu cầu của pháp luật. Chỉ bằng cách này, bạn mới có thể chắc chắn rằng công lý sẽ không vượt qua bạn.